2010年房地产应该怎么调控？

作者：周天勇

正确处理有限土地资源在居住和吃饭两项用途上的配置关系,彻底改革土地政府垄断的招拍挂体制,将50年到70年的土地出让金一次性收取改革为房产税、土地交易增值税和土地使用税。

中国的房地产经济形势,由于其内在的涨价机理,宏观调控总是处于“一放就热,价格暴涨,一控就冷,陷入低迷”的恶性循环之中。因此,2010年的房地产走势,我们也处于两难境地,对于房地产,国家促进也不是,不促进也不是。所以,2010年房地产的宏观调控,必须与土地、财税等体制改革互动,理顺有关的房地产体制,才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。

降低房价的最重要措施就是加大住宅用地供应。我认为,在原计划的基础上,城镇住宅用地,从2010年开始,应当每年增加100万亩左右,并规定住宅用地专项使用,严格限制地方政府挪作他用,经过10年左右的时间,除了满足新增城镇人口,包括迁移人口的住宅需要,还可将以往城镇住宅用地供需缺口补齐。这就要正确处理粮食安全用地与城市化居民居住需求用地之间的关系。过于强调耕地保护,而对住宅用地供应过少,使住宅供给与需求不平衡,实质上是住宅供应不能满足广大城市居民和新移民的需要,形式上则是住宅价格过高而且逐年上涨,超过居民收入的增长,使居民没有购买住宅的能力。耕地保护不好,粮价上涨过快,不是一件好事,而房价飞速上涨,居民住不起房,对社会安定也不利。总体上解决中国居民住宅问题的方向,应当是严格控制农村居住用地,增加城镇住宅用地,并且积极推动撤小村并大村、撤村并镇,以整理出更多的土地资源来适应农业现代化和城市化的需要。

2010年开始,无论如何,也要开始改革目前土地政府寡头垄断供应的招拍挂制度,逐步形成竞争性的供应市场,以抑制地价暴涨,并且逐步降低土地的价格水平。最为关键的是,按照党的十七届三中全会的精神,将目前政府寡头垄断型的土地供应市场结构,改革为竞争型的土地供应市场。

目前,地方政府对卖地收入的依赖程度越来越高,特别是今年企业生产经营不景气,税收增幅下降,许多地方的政府用炒高地价的方式筹集地方政府的收入。一是如前所述,政府寡头垄断式的卖地抬高了房价,二是这种将50年到70年的收入一次收上来,而且在一年中花掉的方法,是一种典型的吃子孙饭和不可持续的财政收支方式。因而,需要改革财政税收体制,调整中央与地方的财政税收关系,扩大地方政府筹资权限,改变目前政府收入不可持续但抬高房价的土地财政格局。只有正确处理有限土地资源在居住和吃饭两项用途上的配置关系,顺应城市化的大趋势,合理地向城镇住宅建设分配土地,只有彻底改革土地政府垄断的招拍挂体制,只有将在房地产领域的乱收费和50年到70年的土地出让金一次性收取的流程改革为房产税、土地交易增值税和土地使用税,才能根治房地产“一放就暴涨,一收就过冷”的恶性病症,使房地产经济健康发展,使房价水平与居民的收入水平相适应,使人民群众能买得起价格合理的住房。

可以看出,如果不下大的决心改变目前的招拍挂机制,并且理顺与之相关的地方土地财政体制,如果不下大的决心开征房产税,中国的房价决无稳定之机制,还会持续地暴涨。但是,这两项改革的阻力将会很大,一是由于要改变地方政府当任领导的利益来源格局,将会遭到地方的强烈反对；二是来自于拥有多套房的资产阶层的抵制,甚至讨论、起草、制定政策的许多人与之利益相关；三是会遇到已经高价囤地的开发商以及已经给高价位时投资和投机的房地产商和居民贷款的银行的忧虑和反对。因此,能否在体制上根治房地产价格持续上涨,改变85%左右的城镇居民和进入城镇的新移民买不起房的局面,就看国务院和有关部门,对改革能不能坚决推进,能不能协调一致,放弃部门利益和偏见,平衡近期局部损失和远期利益,能推进多少。

作者系中共中央党校研究室副主任

昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，其中提到除个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。同日，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。房地产调整政策是否转向，牵动各界神经。

必须看到，房地产问题实际上处于国民经济议题的核心。从微观层面看，一部《蜗居》之所以能成为热议的话题，无非是因其所描述的情景贴近社会现实。在一路走高的房价重压下，“一房压三代”已经成为大部分城市居民最沉重的负担。这意味着对大多数人来说，当前的房价超出其承受能力。而从宏观层面看，这一轮房价上涨在很大程度上是宽松的货币政策所制造的“货币幻觉”，由于货币供应量大幅度增加，在货币贬值的预期中，房地产成为“避风港”，大量投资性资金注入地产市场，这意味着房价并不是由现实的消费需求抬高的。由投资需求拉高的房地产价格，必然导致真正的消费需求离场。房地产供求关系扭曲，导致收入分配进一步拉大，无疑已经对刺激内需、调整结构等目标构成威胁。毫不夸张地说，能否理顺房地产供求结构，控制房价高速上涨所带来的银行信贷风险，事实上决定了中央经济工作会议部署的各项目标能否实现。

房价必须得到控制，迪拜式的经由地产拖垮金融的危机已是前车之鉴。一方面，倘若房价仍然抛离消费能力一路飙高，只能导致扩张性货币政策转向，加息周期来临之际，房地产业将遭受毁灭性的打击，连带拖垮银行信贷和关联行业景气，这一风险必须提前得到遏止。另一方面，过高的房价是压抑消费的最大因素，除了信贷压力外，对高房价的心理预期也将导致大部分中产阶层放弃日常消费。倘若房价仍然成为大多数工薪阶层最大的经济负担，那么购房不仅不能拉动消费需求，更将成为内需增长的噩梦。

但从当前实际情况看来，房地产仍然应该是刺激内需的主力，因此国家政策不可能朝向“打压”方向发展。这就意味着，下一步的房地产调控政策，必须向遏制投资需求、扶持消费需求的方向转变。事实上，国务院常务会议所提出的个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年并不突兀，因为这一政策原本就于年底截止。值得关注的是“其他住房消费政策继续实施”，这意味着2008年颁布的购房免征印花税和土地增值税以及首次购买90平方米及以下普通住房下调契税等刺激需求政策将延续。这就释放出一个明确的信号：房地产消费需求与投资需求将被区别对待。

房地产当然应该成为刺激消费的主要动力，但前提有三：一是房地产市场的供求结构调整到位，二是地方政府的土地供应制度改革到位，三是城市化进程中的歧视性政策被彻底废除。值得欣慰的是，目前各项政策均朝这一方向进展。例如，中央经济工作会议提出要放宽户籍管理限制，为彻底废除城市化进程中的歧视性政策开了个好头。发改委主任张平所提出的增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房，也为调整房地产供求结构发出了明确的信号。最近一段时间，广州等城市加大了对开发商囤积土地的清缴力度，并放大土地供应量，虽仍未实现建立制度性土地供应计划的目标，但仍向推进土地供应制度改革迈出了一步。不过，即便如此仍然无法令人对来年房地产市场脱离价格“堰塞湖”险境过度乐观。全国人大常委会专题调研组的报告显示，4万亿投资中的保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资23.6%。这充分显示将房地产市场拨入民生市场，仍将面临有关部门实施积极性不足、既得利益集团阻力过大等挑战。正因为此，长期以来不少正本清源、回归民生本位与市场原则的政策往往只能停留在口头，无法落到实处。