http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2010-05-06
“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。”这是“股神”巴菲特对当下中国最热门话题之一——房地产——的坦率点评。
美国当地时间5月2日下午，伯克希尔·哈撒韦公司（Berkshire Hathaway）股东大会的第二天，该公司董事会主席巴菲特和董事会副主席查理·芒格举办新闻发布会回答来自全球记者的问题。《第一财经日报》成为现场唯一向两人提问的中国媒体。
本报记者首先提问巴菲特如何看待中国经济的长处和弱点。
巴菲特大力赞扬了中国的经济，“中国的13亿人口终于开始看到了自己的潜力，经济开放给人们带来了这个机会。”
随后巴菲特回忆了和比尔·盖茨1995年第一次到中国的情形，他记得曾对盖茨说：“下一个比尔·盖茨将在这里产生。”
芒格则表示，虽然西方经常批评中国，但事实却是中国的体系比西方的自由民主体系高效得多。芒格还引用了邓小平“不管白猫黑猫，会捉老鼠就是好猫”的名言，他觉得中国的领导人非常务实。
巴菲特说：“如果我要在美国造一条铁路需要3年，在中国可能只要6个月，在印度则要花上12年。”
但是芒格也表示，中国的汇率是个大问题。
本报记者随后提问巴菲特如何看待中国房地产市场价格高涨同时股市低迷不振。巴菲特表示，每一个市场都有其周期性，市场总是有起有伏。不管中国的经济发展如何迅速，中国股市也一定会碰到低谷和高潮。
“房地产市场也一样，尤其是人们因为所有权的增加，更容易变得盲目自信，导致资产价格虚高。”巴菲特说。
巴菲特说，在过去四五十年中，只有很少的几次他可以很有信心地说什么东西真正的价值低估或者价值过高。“绝大多数情况下，我只知道会发生什么事情，但是不可能知道什么时候发生。我可以肯定地告诉你，中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多么迅速。”
本报记者最后追问芒格如何看待中国的汇率问题，对中国有何建议。
芒格表示，中国的汇率政策给中国带来了迅速的经济增长。相对低廉的人民币使得中国生产的货物有着很强的竞争力，这难免会引起其他国家的不满。但是不可否认中国政府的经济政策非常有效和实用，中国的发展速度是世界经济中史无前例的，现在中国才是最大的赢家。芒格说美国更应该向中国学习取经。
芒格说，如果他要给中国提建议的话，只有两条：
第一，必须重视解决腐败的问题。在这个问题上新加坡的李光耀是一个很好的典范。如果解决好了这个问题，中国的经济增长将是无止境的。
第二，我感觉中国人比较喜欢赌博。我也不懂为什么，似乎这是中国文化的一部分。美国人也喜欢赌博，当美国政府监管不力，这种赌博的问题被放大成华尔街金融衍生品等问题，所以美国政府现在要开始控制这些行为。中国政府也应该注意这些行为，及早采取措施。
巴菲特补充道：“没错，中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。财富的增长应该是逐步积累的。”
【第一财经日报】
相关评论
巴菲特“中国的房地产市场就是在赌博”的警告
作者：舒圣祥(会计师）
“没错，中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌。财富的增长应该是逐步积累的。”这是“股神”巴菲特对当下中国最热门话题之一的坦率点评。他说，“我可以肯定地告诉你，中国也会面对泡沫和泡沫破裂，不管经济发展有多么迅速。”（5月4日《第一财经日报》）
看穿“中国的房地产市场就是在赌博”，其实并不需要巴菲特的眼光和智慧，而只要我们回归常识并从常识出发。当炒房客炒房炒到上瘾，赚钱赚到发疯，当房产富豪如雨后春笋般涌现，牢牢占据了富豪榜前列；当落马贪官与房地产高度相关，并排长队“前腐后继”……谁能说，这样的楼市不是一个疯狂的赌场？
“当所有市场的参与者都沉浸在欢愉的气氛当中时，再也没有比大笔不劳而获的金钱更让人失去理性，在经历过这类经验之后，再正常的人也会像参加舞会的灰姑娘一样被冲昏了头”，巴菲特曾经这样形容那些在股票价格高企时大量买入的人们；其实，现在的中国楼市正是如此，所有人都是舞会中的灰姑娘，“明知在舞会中多待一会儿，番瓜马车与老鼠驾驶现出原形的几率就越高，但他们还是舍不得错过这场盛大舞会的任何一分钟”。
是的，所有人都打算继续待到最后一刻才离开，但问题是“这场舞会中的时钟根本就没有指针”！对于中国楼市来说，问题显然还不只是“时钟没有指针”，因为房子是国人传统观念和现实生活里安居乐业的必需品，楼市豪赌将大多数毫无赌意更无赌瘾的人，也都被迫拉进舞会并深陷其中无法自拔。
【新京报】
北京楼市新政：市场失灵后行政干预的无奈
楼市调控重点是约束地方政府的趋利性冲动，以公开、公平、公正的市场规则配置地产资源，杜绝各个环节可能存在的不正当交易空间，让房产业逐渐走上理性而成熟的市场化道路
继4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府4月30日发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，相比“国十条”，北京版的楼市新政在内容上更细化、更明确，这是首个地方政府出台的楼市新政。通知规定，同一个家庭只能买一套商品房，并首次提出个人售房将计税，外地人在京购房需提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明等。
这个被业内称为史上最严厉的地方楼市政策，几乎是以强硬的行政手段限定一家只能限购一套房，虽然被明确为“临时性”的新政策，但其期限是什么，能否从根本上堵住楼市失范的缺口，对于其他大中城市的楼市调控是否具有示范意义等等问题，都让市场发出了不少疑问。
在我看来，作为公民住房问题最为突出的北京市，其控制楼市的决心不可谓不强，举措也堪称“史上最强”。此种以暂时性的公民购房自由权利限定，来压制炒房空间以及各种非正当的房产交易，本质上针对的还是少数不正当获利者，对于广大普通公民尤其是城市低收入群体而言，购买一套住房已是“奢望”，在这种特殊的社会背景中，“二套房”的限定政策只要切实执行，很大程度上还是能够抑制住目前狂热的楼市，从而让房产市场趋于理性，辅助市场机制的恢复，有助于提高普通市民在楼市交易市场的影响力，最终保障公民的住房权益。
但是，对于已接近“病入膏肓”的中国楼市而言，如此强势的行政干预，即便能够以强有力的执行带来短期治理效应，也难以从根本上构建理性的房产市场。
一个显而易见的事实是，目前国内楼市失去规范、市场调节失灵，根本原因并非个体意义上的商业炒作，也不是表面上的房地产商不良营销，追根究本乃是幕后的行政推手在作祟。
各种楼市资源不能规范地依照市场竞争的规则实现最佳配置，相关市场监管的缺失臧纳了太多行政操控的间隙，各种腐败和不正当交易难免滋生，这些成本最终都转化为居高不下的楼价并最终由普通公民来承担。在这种体制下，如果行政力量不能干净退出楼市，地方性权力寻租得不到彻底遏制，那么仅仅依靠类似的行政“强心剂”，也终归只是一种治标不治本的暂时替代性政策，难以从根本上还中国楼市一片敞亮的蓝天，也不足以抑制住疯长的楼价，更无法满足公民对于住房的民生诉求。
其实，政府对于楼市的调控，本质属性是对自身宪政职能和市场责任的实现。从宪法上看，公民享有居住的权利，保障“居者有其屋”也是政府义不容辞的职责，房价虚高、公民大面积买不起房的背后，最终凸显出的是政府宪政职能的缺位；从市场角度观察，现代法治型市场一方面要求行政不得过度介入具体的市场资源配置，另一方面又要求政府为市场自由竞争提供规制治理。因此，对于“脱缰”的中国楼市而言，政府调控首先当回归宪政思维，从市场的规范化层面审视行政职能，而不是以限定市场交易的替代性方式进行干预。
那么，如何实现政府对楼市的理性化调控呢？笔者以为，在认清房产市场问题宪政本质的前提下，控制楼市的正途必须从具体的行政干预中抽出手来，把主要精力放在政府权力的自我控制与对外监督上。就前者而言，重点是约束地方政府的趋利性冲动，以公开、公平、公正的市场规则配置地产资源，杜绝各个环节可能存在的不正当交易空间，让房产业逐渐走上理性而成熟的市场化道路；就后者而言，重点则是加强对房地产企业的监管和规范供给，以严格的执法约束楼市企业的不正当竞争和不规范交易，为开发商与购房者的公平交易提供市场化的法治环境。从这个角度讲，对开发商的监管即是对公民住房权和公平交易权的保障。只有在上述两方面的合力下，形成成熟的市场发育与理性的法治调控，最终方能将中国楼市引上健康有序的发展轨道。（傅达林）
【法制日报】
中国的房价为什么比美国还高
文/乔磊
在我过去发表的一些文章中向朋友们介绍了一些美国人生活中人们了解不多或是说了解不深入、了解不全面的情况，虽然也对美国人居住情况也做过介绍，但我很少会去对比中美之间的住房情况和房屋住宅价格的差异。因为在我心中，中国人口众多，解决住房问题绝非一夕之功。像我这个年龄的人都是从住房难那个时代过来之人，在我的“80后”年代，30岁的人能有2房1厅已感觉是很不错的住房条件了。如今进入商品房时代，一切都以以钱为标准，有钱的住豪宅，没钱的就胶囊蜗居，这多少也让人感慨万千。在美国住上300多平方米的独立住宅对于上层华人来讲，也就如同在国内县团级干部的待遇，不好也不坏。
前不久在新浪博客发表表了“华人310万购买杰克逊拉斯维加斯豪宅”的文章，国内的媒体对此新闻也有报道。最近看了一篇评论文章，讲的是杰克逊豪宅价不及北京五环房的这码子事并引用了我的一些评论，在此也先介绍一下该文的内容。该文写到，一些细心的网友计算后发现，这栋面积达1400平方米的房屋折合成人民币，每平方米大概只有1.5万元，这个价格比北京五环外的一些房屋的价格要低的多，相比上海、杭州以及现在疯涨的海南等地的房价，更不能同日而语。
有网友计算了一下，310万美元相当于2100多万人民币，折合到每平方米也就1.5万。不少网友的第一反应都是：杰克逊的豪宅真便宜，以这个每平方米价格，在北京的东五环外都很难买到像样的房子。
在迈克尔·杰克逊中国网论坛上，名为“最后的个性”网友说，“这么便宜啊，要是上海北京之类的不知道要多少了。”网友“迈迈家的”则说，“这点钱在海南那个啥凤凰岛只够买个200平多点的公寓。”
美国《侨报》记者乔磊说，和中国以每平方米房价为标准不同，美国人喜欢用住宅中间价格来说话，一般以此来观测房地产市场的走向。
根据美国普查统计局公布的数据，2009年12月美国新房销售的中间价为每套22.13万美元，约合每平方米人民币7500元左右。当然，美国不同地区、不同城市的房价差别也很大。
以纽约为例，2009年12月纽约曼哈顿区的中间价格则为每套81万美元。曼哈顿是纽约房价最高的区域，按照中间价格每套550万人民币算，每平方米约为2.75万人民币。
相比之下，中国不少大城市的房价已经进入了“2万”甚至“3万”时代，北京中原三级市场部统计，目前北京五环沿线新盘已开始突破2万元/平方米，四环内新盘价格大都在3.5万元/平方米以上。
但值得注意的是，根据美国儿童和家庭管理局的统计，2009年纽约家庭人均收入约为3.92万美元。北京市统计局的数据显示，2009年北京城镇居民家庭人均可支配收入为26738元。也就是说，纽约家庭人均收入约为北京的10倍。
与拉斯维加斯有一定相似性的海南三亚，在海南国际旅游岛规划获批后，房价一路飙升，被媒体称为房价“一天一个样”，有的楼盘去年年初开盘时18000元/平方米，现在已经涨到了35000元/平方米。
应《理财周刊》之约写了一篇有关美国住宅的文章，该文被国内数十家网站转载，新华网、新民网、中央人民广播电台网等官方网站予以转载，中国的主要门户网站也予以转载。没想到，房子和房价真成了民众最关心的事情之一。前一段专门接收《黑龙江广播电视报》记者的采访，说起美国的房子事，不过看了该报的报道，觉得说得还行，所以今现在就把该报采访我之后写的文章在此登出，也算是让朋友们了解一下中美房价的差别吧。
该文写道，相比于中国高速增长的房价，收入水平是中国人几十倍的美国，住房情况如何？《黑龙江广播电视报》特约记者采访了美国《侨报》副总编乔磊，他向记者介绍了美国的房市。
一.在美国，买房并不难：
美国《侨报》副总编乔磊介绍说，美国的高房价只是集中在少数地区，大多数城市的房价并不高。除了东部、加州等地，一般中部和南部的城市只要花20多万美元就能买到300多平方米的房子。而在加州地区好一点的社区，房子大概100多万美元，多数价格不过二三十万美元，相当于140-200万人民币，相当于每平方米7000-10000元人民币（使用面积），比北京和中国许多城市的房价要便宜得多，如果按使用面积计算，只相当于每平方米5000-7000人民币。在美国，一套住房的面积一般都在200平方米左右，所以这样一算，美国房子的每平方米单价远远比中国便宜。
乔磊说，对于美国的中产阶层来说，买二三十万美元的房子负担并不重。因为美国一般家庭的年均收入是七八万美元，就算税后5万美元（相当于35万元人民币），平均每月4000多美元，工作几年后就能贷款买一套房子。而且，美国的社会保障制度比较健全，一般家庭有能力在贷款方面多一些预算。但你如果想买100多万美元的豪宅，年收入至少要15-20万美元以上。
二.买房比租房划算：
乔磊说，68％的美国人拥有自己的住房，租房的多是低收入者，他们享受政府的租房补贴。一般低收入者花10万美元左右买房子，或者租公寓住。美国所谓的公寓也就是中国人通常住的一栋楼中的一户。其实在美国，公寓并不多，多数房子都是独立的别墅。租公寓的话，每个月花租金，却一直没有自己的房子。如果贷款买房，同样每个月拿出一笔钱，还能享受政府规定的减税优惠。所以越来越多的人发现，买房比租房划算。在中国，很多人买房也抱有这样的想法，但是中国人买房，没有美国这样的减税政策，买房投入大得多，超出一般人的购买力，尤其在中国的大城市。
三.美国住房按使用面积出售：
乔磊说，美国卖房子是按照房屋的使用面积开价，他们所说的房屋面积，实际都是指居住面积，不包括院子、地下室、车库等居住室以外的空间。这样算来，花30万美元买一套3000平方尺的房子，实际建筑面积远远大于3000平方尺，平均每平方米才1075美元（1000平方尺合93平方米），比北京两万元人民币一平方米的房子便宜多了。
另外，美国不卖毛坯房，卖房子都带有室内装修，从客厅地板到厨房煤气，都是装好的，入住时只需要自己做窗帘、带着家具就可以了。乔磊说，还需要特别指出的是，在美国买房子，是连同这栋房子的土地一起买下的，这块土地也是你的私有财产，这样看来，美国房子本身的价格真不高。与中国大城市房价分地段的情况不同，美国房价没有特别受黄金地段影响，除了那些好莱坞明星住在海岸旁的房子一向比较贵，一般城市里，各种层次的社区都是不错的，在市中心也能买到便宜的房子。
四.中国房价能否回落：
中国的房价是否有可能下降呢？经济学家仲大军告诉本报记者，中国房地产的泡沫是财富分配不均造成的，不是房子供过于求，而是90％的老百姓买不起房，能买得起房子的少数人却囤积房产，等待高价出售。国家的信贷政策也是房价居高不下的一个原因。今年国家的借贷规模目前是10万亿，这些钱流到社会，推动人们贷款买房，在一定程度上抬高房价。 目前，中国平均房价高于日本、美国，一旦人民币升值，房价就会更高，这样的局势发展下去，必将造成普通百姓更买不起房。接下来，一旦物价普遍上涨，出现大的通货膨胀，房子的价格也不可能落下来。如果货币稳定，并且国家调整经济政策，房价有可能下降，但房价下调的速度不可能像股票跌落的那样快。
中国社科院工业经济研究所的曹建海则认为，很多家庭由于担心通货膨胀引起的货币缩水，纷纷拿出储蓄购买住房，这也是今年房价上涨的重要推力。但房价回落是个长期趋势，未来两年后、三年内中国城市房价有50％的调整空间。这是因为信贷微调和收紧二套房政策将对房地产投机打击非常大，而且全国城市房地产供过于求的现象非常严重。在北京，如果你把一套房子买下来，除去一大笔首付，剩下的每个月的月供至少是租金的两倍；但是同样的房子，如果你一直租下来住上几十年，你自然得到了房屋的全部使用价值，实际上是赚了。现在房子的供应是很充足的，不是由于结婚、小孩读书等原因必须要购买，就先不要买房；必须要住的话，也要优先选择租房而非买房。我国今年上半年主要是流动性偏大，对通货膨胀的预期所推动购房的需求比较多，或者说有钱人为了规避通胀，利用房子作为一种投资手段，形成了房价的短期上涨。但是就绝大多数人的收入和购买力来看，并不支持这种上涨的房价。
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