http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2010-10-02
谢国忠：中国通胀被严重低估
谢国忠 经济学家
原题：《隐形通胀 隐形加息》
我最近买了一款银行理财产品，回报率为1.4%，限制条件是每天只能在上午九点到下午三点赎回。官方的活期存款利率是0.36%，这个产品高了1%，算是补偿不能随时提款带来的不便。银行还向我推荐一款三个月不能赎回的理财产品，利率为2.4%，比官定的三个月定期存款利率（1.71%）高出70个基点。银行的存款竞争日趋激烈。显然，提高利率是为了竞争，当然名义上是不能违规的。而在贷款方面，按揭利率打折的做法已减少或者取消，企业贷款也没有利率优惠了。2010年下半年，如果实际的存贷款利率各升50个基点，我一点都不会感到惊讶。
市场正热议中国是否会加息，实际利率已经在上升了。政府通过控制银行放贷来限制货币增长，货币供应已从去年的激增状态恢复正常。7月的广义货币M2同比增长17.6%，增速较一年前回落11.5个百分点。显然，行政措施收缩了信贷市场。企业在抱怨贷款难。
有了这些行政措施，是不是就不需加息了？在一定程度上，政府的贷款政策对某些企业很有利，因为降低了它们的借款成本。例如，大型国企仍可以很低的价格借到钱。但其他企业的借款利率会大幅上升。对于房地产开发商来说，在许多情况下是无款可贷的。它们只能到境外发行高息债券，即使考虑到未来人民币会升值，它们仍须支付两位数的利率成本。
即便对于中国这样一个高速增长的国家，17.7%的广义货币M2增速也算是很高的。那么，信贷市场为何还如此紧张？答案见去年在宽松信贷政策下创建的那些项目。他们必须继续贷款才能维持。在中国，贷款的快速增长创造了更多的借款人。这需要用更快的货币增长，才能让贷款环境恢复中性。一旦货币供应放缓，信贷市场就会吃紧。如果货币供应持续放缓，许多企业会拖欠银行贷款，这样的情形在1994年的信贷紧缩时出现过。
加息并不能充分地反映存贷款吃紧的情况。显然，加息会把一部分借款人挡在外面，从而遏制货币增长或防止利率上升太多。因此，信贷需求不太可能将利率推高到应有的高度——起码比现在多出三个百分点，尤其是存款利率。但是，通胀预期以及其对存款的影响却有可能。
居民存款对存款增长的贡献正在减少。今年7月，居民存款与债务之差为18.9万亿元，较去年同期的18.3万亿元略增。而2008年7月到2009年，这个数字增加高达3.8万亿元。数据表明，居民的存款意愿在下降。货币扩张越来越依赖于资本流入。一旦人民币升值预期逆转，情形将非常脆弱。
我刚在附近的餐厅吃了一碗辣味肥肠汤。汤里看不见肉。这是一个隐形通胀的典型例子。我常去吃的附近的火锅，料越来越少。说不定某一天真的成了清汤了。肯德基的套餐小的可怜，一个孩子都要吃两份才能饱。我不知道统计局算出，食品供应对通胀的影响在减小。
尽管统计局的通胀数据很低，但居民的行为清楚地表明，其感受到的通胀或预期要高的多。诸多食品的价格以两位数的速度上涨。房租也以两位数的增长率上升。这两部分占了家庭生活成本的一半。即便大多数家庭拥有自己的房子，不受租金上涨的影响，但估计的租金成本仍相关。房地产价格不计算在CPI之中。但估计的租金成本应包括在内。否则，这部分开支占了居民支出的很大一部分，却永远不会计算在CPI之中。政府控制着公用设施和交通运输的价格。尽管他们通过补贴手段降低价格，市场化的那些公用设施和交通运输，还是显示有很高的通胀率。这就是居民存款意愿下降的根源。
尽管居民的存款意愿显著减少，但利率没有明显升高。原因是企业存款非常强劲，这些钱源于贸易顺差，还有赌人民币升值进来的热钱。二者都是由全球宽松的货币环境造成。美联储的货币政策尤为重要。如果人民币预期的突变，或发达国家因通胀压力收紧货币政策，中国货币环境都会受到很大影响。
未来几月，中国的利率将继续上升。2011年上半年，利率上升可能会实质性加速。不过，利率水平仍然无法与价格步调一致。通胀压力是基于货币供应水平，而不是边际变动。月度的经济数据对通胀不会有实质性影响。事实上，通胀不可避免。为防止通胀失控，有必要升息至高于通胀的水平，即让实际利率为正。未来几年，当货币存量催生通胀时，要维持稳定，这是唯一办法。否则，一旦外部货币环境突然变化，中国将可能硬着陆。
把中国的宏观稳定系于外部环境，这是非常危险的事。（摘自谢国忠财经博客）
[中国经济网]
五年内大城市房价平均跌一半
谢国忠 经济学家
又到了吃大闸蟹的季节。
煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。
现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。
今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。
中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。
工资与租金
为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。
在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。
逐渐泄气
房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。
1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
“脱衣秀”
政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。
除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。
这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。
经济衰退？
现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。
中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。
为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。
楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。
[财新网]
香港的一切苦难来自对房地产的迷恋
谢国忠 经济学家
1997年房地产泡沫破灭后，香港经济便停滞了。过去13年里，香港人均的名义GDP（即未经通胀调整）上升了百分之十几。但因港币兑人民币的汇率跌了五分之一，而香港的生活用品大多来自内地，生活成本其实由人民币决定，因此，说香港经济“停滞”其实已算客气。事实上，若都用人民币衡量，自亚洲金融危机以来，香港人的生活标准降的比日本人多。
此外，若没有中央的支持，香港的经济表现还要差许多。例如，香港实行零关税，内地客人去香港购买奢侈品，这是香港经济的一大亮点。但是，大陆其实完全可以取消奢侈品的进口关税，因为大陆并没有相应的竞争行业。大陆的高关税仅是帮助把需求导向了香港。
香港股市是另一个经济亮点。它其实只是中国股市的国际板。上海其实可以很轻松地抢它的生意，只要把QFII（合格境外机构投资者）额度提高到5000亿美元。没有中央的支持，很难想象香港的经济会是今天的样子。
香港所有的苦难，可归咎于它对房地产的迷恋。经过1997年的泡沫破灭，照理说，香港应当能够永远戒掉对房地产的痴迷。日本就是这样的。然而事实恰好相反。香港人最新的梦想，似乎就是等一个土土的大陆佬来敲他的门，掏出几百万美元来买他的公寓，然后他的下半辈子就有着落了。这样的梦想，加上低利率，支持着香港楼价，令其比1997年的高峰期仅低了十分之一。
“香港的房地产是无价的，”当地一名炒房老手告诉我， “这就像一个宋朝花瓶或毕加索的画，内地有13亿人等着收藏它们，你说标什么价好呢？”
内地人提着成袋的现金到香港买楼，这样耸人听闻的故事在香港时有耳闻，但支持这个城市泡沫的真正原因是债务。这是老生常谈了。相比其经济增速，香港的债务上升速度是前者的三倍。事实上，香港私人部门的杠杆率甚至比1997年更高。经过1997年的崩盘，还能在这么短的时间内把杠杆率拉的如此之高，这也算是香港特色。
香港金融业完全不负责任的行为助长了泡沫。普通的按揭贷款与香港银行同业拆息挂钩，还不到1％。只要利率提高至3％，许多借款人就会陷入麻烦。难道这样的金融产品比美国的次级抵押贷款要强？香港政府如何能容忍这样的金融产品？一旦泡沫破裂，香港政府又将被迫通过限制供应来支撑楼价。每经过一轮这样的周期，香港经济就会变得更小。
另一方面，内地城市则在不断追求规模最大化。目前的楼市泡沫为地方政府提供了融资，让其最大化地促进发展。当泡沫破裂，它们会任由房价下跌，吸引新的资金接盘。
相反，每经过一轮周期，内地城市就变得更大。广州和深圳的人口都将超过2000万。北京和上海会是前者的两倍。香港的人口仅700万，要在中国的超级大城市中脱颖而出何其难矣。
香港20世纪90年代的房地产泡沫，部分原因是人们对未来充满乐观。名义GDP和工资以两位数的增速上升，楼价上升更快。人们说，楼价比收入上升领先了若干年，应该提前用收入买楼，这也能自圆其说。相比之下，目前的泡沫是一场闹剧。未来10年，工资不会迅速上升，香港的根本挑战是来自北部的竞争压力。过去10年，尽管香港经济停滞，上海快速增长，但香港的平均工资仍然是上海的2.5倍。
如前所述，香港的竞争对手已不再是上海，而是像广州和深圳这样的邻居。香港如果不改变增长战略，它有可能失去在粤语世界的领先地位。
高楼价是影响香港竞争力的根本障碍。它的住宅市值可能超过GDP的4倍，而仅仅一半人口拥有自己的住宅，其余居住在政府的“公屋”，或政府补贴带福利性质的“居屋”。香港经济以房地产为中心，在全世界独此一家。
中央对香港的政策优惠，其实以抑制上海为代价。但这样的政策能持续多久？上海人口仅占全国的1.6％，而上缴的财政收入是全国各省份中最多的。另一方面，香港贡献的财政收入是零。忽视最能干的儿子，补贴最懒的儿子，这样的局面能持续多久？
香港必须以地产政策平衡数量和价格，保持相关性。首先，政府应该制止疯狂的按揭产品，否则下一次衰退到来时，政府会吃尽苦头。对于高风险的抵押贷款，应要求银行作出更高的拨备。
其次，香港政府目前的主要收入来自卖地，应考虑物业税，以此取代前者。税率可以从百分之二开始，最终达到百分之五。这样一来，政府可降低支持地价的动力。考虑到香港人口老化，福利开支上升，这样的政策无可避免。
第三，香港目前的商业集中在维多利亚港周围的狭小地带，政府应规划替代性的更大的商业中心。新址可考虑设在大屿山。香港投资建设港珠澳大桥要花一笔巨款，若无战略扩张，花这笔巨资不值当。
香港人梦想把房地产卖给内地投资客，到头来这可能也就是一场梦而已。人口老化，经济不振，仰仗中央，香港正痛苦地滑向边缘化。该醒醒了。■
[新世纪 2010-08-18]
中国核心的问题是官僚资本主义
谢国忠 著名经济学家
在埃及尼罗河的三角洲地带，有一座小镇叫作Rosetta。两百多年前，拿破仑的部下攻城略地到达这里，在打地基建造防御工程的时候，挖出了一块大石头，上面刻着密密麻麻无人能懂的碑文。大石头先是被运往开罗研究所，后来几经辗转，被大英博物馆收藏，穿越两次世界大战的硝烟，一直留存到今天。
原来大石头已有千年之久，上面用三种语言记载着一位古老的埃及国王的功绩。曾有埃及、英国、法国的多位考古学家、语言学家，努力读解石碑上的内容而不得。几十年过去，据说最后是一位德国学者破译了全部碑文，让死亡的文字重新复活，让遗失的意义再次浮现。
这块大石头，以它出土的村庄命名，被叫作Rosetta Stone，中文里通常将它音译为“罗塞塔石碑”。但谢国忠将它意译为一个更动听的名字——玫瑰石。
“我非常喜欢这个故事，我觉得它代表着一种跨时代、跨文化、跨语言的对知识的追求，”谢国忠说，所以他以这块石碑为自己的公司命名——玫瑰石顾问公司。
就像很多人并不知道“玫瑰石”这个名字的来历与意义一样，很多人也并不了解，谢国忠那些耸人听闻的结论背后，有着多么强大的逻辑和证据。
据说在其职业生涯的早期，谢国忠就以三大预言的逐一应验而扬名立万：亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩。
20世纪的故事已经显得遥远。就我个人而言，真正意识到这个人的声音值得倾听、他的惊人之语并非都是妄言，是2007年到2008年之间：
2007年8月，华尔街两只对冲基金破产，引起美国金融市场一阵恐慌，当时本报为此做了一个小专题《华尔街的盛夏寒流》。在做这个专题的过程中，我采访了北京、纽约、伦敦的多位经济学家与分析师，询问他们对市场的判断。其中大多数人都没有太拿当时的状况当回事，尤其是北京与伦敦的经济学家，都表示对美国金融业、对华尔街非常有信心。
只有谢国忠一人，在当时发出了无比尖锐而刺耳的声音：“全球信贷泡沫正在破裂……目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结，并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”当时谢国忠让我印象深刻的，不只是他骇人的预言，还有他激烈的表达方式，他写到：“是时候了，让华尔街的骗子们破产去吧！”
2008年9月，雷曼兄弟轰然倒塌，全球经济随之跌入泥潭——当我想起谢国忠一年前的预言时，我觉得他简直是个巫师！他是怎么做到的？那时甚至还没有几个人能说明白，“次级债”到底是个什么玩意儿。
当我终于弄明白，美国房地产市场所谓的次级抵押贷款是怎么回事，我也意识到，谢国忠不是巫师，他就是一个眼光敏锐、大脑清晰，又无所顾忌、敢于直言的经济学家。他之所以敢于预言，他之所以能够一而再、再而三的预言准确，背后自有一套严密而强大的事实和逻辑。只是人们往往被他的结论所吸引并激怒，而没有耐心去听他结论到来之前的路径。
在联络采访谢国忠先生的过程中，我像他的朋友们一样称呼他为Andy(他的英文名)。其实，私下里我叫他“Mr. Bubble”——泡沫先生。翻看他在21世纪第一个十年里的文章结集《再危机——泡沫破灭时，我会通知你》，叫他“泡沫先生”并不算偏颇。近十年来贯穿他言说的主题，就是对经济泡沫的剖析和警示：
“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。……泡沫总是要破的，没有例外。……最终的杀手就是通货膨胀。……泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破灭时，我会让你知道。……很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”
著名地产商潘石屹说，他不喜欢谢先生那种“上帝般的说话方式”。
谁会喜欢呢？——当上帝说的是“离开伊甸园吧”，而不是“上去诺亚方舟吧”。激怒人们的，并不是谢国忠说话时那种“上帝般的口吻”，而是他总在叫嚣丧钟已经敲响，悲剧即将上演。在一片狂欢景象中，这样的声音听起来不像是预言，而像是诅咒。
但是，当你耐心倾听完他的话，你会发现，这位“泡沫先生”——Mr. Bubble谢国忠，其实比任何人都憎恨泡沫。既是出于“说出心中真相”的本能驱使，也是出于对泡沫破灭后巨大的经济与精神损失的担心，才让谢国忠如此执着地言说泡沫。
我以为毕业于麻省理工大学经济系的谢国忠博士，一定有着身为经济学家的更伟大的志向，比如让中国人民更富裕、让中国社会更美好什么的。没想到他说，作为经济学家，他只希望中国人辛辛苦苦赚的钱，不要被平白无故地骗走。
在经济学之外，他的兴趣在历史，他的志向在写小说，因为这个多彩的时代是在很适合写小说，“我一定会写，但可能会先用英文写。”
谢国忠一向以英文写作，《再危机》这本书呈现出的简洁明快、清晰有力的语言风格，要感谢翻译们的杰出工作。接受《经济观察报·书评增刊》专访时，谢国忠关于西方思维方式与中国传统文化的对比，也多少解释了他本人何以形成今天的思维方式和表达风格。
我想，如果将来有人写一部“当代中国经济转型史”的书，没准儿“谢泡沫”的称呼会和“吴市场”一样被留下来。人们会记得，当年有位吴敬琏先生，是多么热爱“市场”；还有一位谢国忠先生，是多么痛恨“泡沫”。
“不能靠泡沫发展经济”
问=程明霞 侯思铭答=谢国忠
谁吹大了泡沫
问：我们还是从房地产说起吧，你最近的文章说，“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样，经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么？你书中写，上海的小保姆都辞职去炒房了。
谢：是的。但是大陆和香港不一样的地方在于，大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了，香港可不是这样的，钱主要是给开发商拿走了。
一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。
而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。
问：在房地产泡沫的问题上，你一直都把板子打在政府屁股上，你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱，不应该为高房价负责？
谢：如果把他们交的税都算进去，开发商真的不赚钱。
土地增值税是60%。地方政府财政一有压力，他就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子他就保留着项目公司，跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税。于是地方政府就说，那我先预征，我算过了你应该交六个亿的税，现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府，开发商根本没赚多少钱。
你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。
再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。
去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。
问：所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的？你判断泡沫的标准是什么？高房价？空置率？
谢：从两个方面来看，一个是量，一个是价。
量，就是空置率，中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套，空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子，企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去，看到湖南广电集团造了很多很多房子，都是给员工的福利房，质量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房竞争的那种房子。
但是我不知道员工有没有产权，是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住，也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有，中粮、三一重工[27.27 -2.29%]，都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子，还有一些小产权房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。
问：这个空置率的数字是怎么得出的？
谢：空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。
我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数，然后在全国各个城市去随机抽样的话，100个样本下来得出的数据就是比较准的，可以代表整体。我在全国各地，到任何城市去观察，差不多都是这样，25%到30%这个空置率我认为差不多。
那么，已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。
按照每人平均20平米来算的话，就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成，城市人口达到最高点，也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了，一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。
对比一下其他国家，日本人均住房面积只有16平米，欧洲也不过20多平米。所以，从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了，他还要继续把地都卖出去造房子，我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办？
再从价格上来看。看房价是不是合理，一个是看房价跟工资的对比，再一个是看房租回报率。
一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，但是房价平均是每平米二万六，超过五倍了。而且还没有把税算进去，中国人买房子的税是很高的，再把要交的税折算进去，房价就更高了，当然是不合理的。香港现在也是这样，房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。
还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%，这个是正常的。如果房价一直跌的话，房租回报率就会高，比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97年泡沫最严重的时候，房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右，按7%的合理水平算下来，也可以看出中国的房价高了至少一倍，所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫，还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。
房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。
问：但是房地产业的增长，也有真实需求在里面吧？中国城市化的进程才刚起步嘛。
谢：不是的，中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？
在上海的调查，不住上海的外地人来买房的、还有买二套房、三套房的，这些占到全部买房者的六七成。刚才我们算过了，中国的房子从供应来说是足够的，不能说已经绝对过剩，但是人均有20平米，相当不错了，但问题就在这里——真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。
造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。
但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。
其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。
这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。
未富先老？
问：刚才我们说到，农民工进城多年也买不起城里的房子，所以城市化这么多年了，“农民工”这个词没有消失，而是出现了“农二代”和“富二代”这些阶层。但是“中产”，这个保证社会稳定的核心阶层好像始终没有形成？
谢：中国的中产阶级其实已经开始有了，但是中国现在的“中产”看上去不是“中产”，只是因为房价过高。中国的房子现在比美国还贵！这怎么可能？中国现在每年大学毕业生三四千万，按照国际的定义，他们从技校、本科毕业的收入可以算是中产了，但是因为房价太高，买不起房子，他不会觉得自己是中产。
问：我看美国电影里说，美国人只要有套房子，房子前面还带块草坪，就觉得自己是中产了。
谢：在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。
问：“富二代”生活没有压力，成天飙车，泡妞。这个阶层到底占有多少财富，有数据吗？
谢：中国所谓的富豪榜都不可信，很多有钱人的财富都是虚的，背后都是一屁股债。在中国靠做正当生意赚很多钱是很难的，所以说那些富豪、富二代有多少钱都是不可信的。真正的财富都是我们刚才说的灰色收入那一块。
政府在房地产业的这个游戏能玩下去，也跟中国人的观念有关，他就是要买房子，一定要把几代人辛辛苦苦积攒下来的财富，都拿给小孩在城里买房子结婚，这完全是非理性的，没有任何其他国家的父母这样做，所以让政府一直有的赚。
问：这是文化上的因素吧，中国人追求“成家立业”。
谢：就是不安全感，普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。
问：伴随中国城市化进程的还有“老龄化”，你文章中写到日本被老龄化拖累的景象是很悲惨的。那中国该怎么应对老龄化呢？放宽计划生育政策么？
谢：现在放开也来不及了呀。而且按照国际经验，农民一旦进了城，生育率是不可能很高的，城市生活压力这么大，生养孩子的成本也很高。所以，中国以后就会出现日本现在的景象。你去日本看，只有东京和大阪还有活力，其他地方都是老人。
那么日本的解决方式，就是一些老人继续工作。我去年在日本京都、奈良，遇到70多岁的老人开出租车，餐馆里做饭的也是老人。所以，面对老龄化社会，是不是就要让老人都去佛罗里达养老？也未必。我看那些老人精神都不错。所以我觉得日本这条路也挺好，我们可以借鉴。
当然，日本的经济是没救了，一个老龄化社会，它的经济不会增长了，房价还在往下掉，股市也起不来，老人家才不会去炒股。
问：日本在老龄化之前毕竟还富裕过，中国会不会“未富先老”呢？你在书中也提出这个问题，中国未来十年究竟会成为一个怎样的社会？
谢：我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是政府本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。
问：香港政府财政增收，就退税给每个香港人。我们的财政连续增收很多年，但是财政部说，大陆的税制结构比较复杂，没有办法发给每个人。
谢：政府要抓人的时候，怎么谁都抓得住，要发钱的时候就找不到人？每个人都有身份证号码，拿着身份证去中国银行领嘛，这有什么难！
玫瑰石的传说
问：你在观察中国经济的时候，主要是看数据，还是去地方考察？你怎么确信你对中国经济和社会的判断是准确的？
谢：数据当然是很重要的，但是中国的数据都不准，不可信，你看最近发布的通货膨胀的数据，明显不可能嘛！
所以观察中国经济，就要自己辛苦一点去了解真实情况，去地方看，看地方政府和企业。一家企业，它哪怕只做一种产品，只要它是面向全国销售的，那么你就能通过它看到整个中国经济。而地方政府是横向跟整个面互动的，所以看地方政府在做什么，你就能掌握整个面的状况。因此这两个渠道是非常重要的，都要切入去了解和观察。
所以首先是我自己去搜集数据，第二就是怎么来分析。经济学特别复杂，它的体系里充满了无数的变量，所有变量交织在一起。在分析这些变量的时候，要怎么去抽象化、具体化、简单化，就是个分析方法的问题。什么是重要的、什么是次要的，这个需要你的判断力。但是中国的问题更复杂，因为中国是政治经济体系，它不是市场经济体系。
问：你在国内读本科时的专业是土木工程，后来去美国读书为什么转成了经济学？
谢：对经济学感兴趣。我觉得经济学最能反映西方的思维方式。从亚里士多德到牛顿，西方的思维方式是一脉相承的，就是把问题系统化、抽象化、简单化。不像中国的思维方式，就是阴阳什么的，它不去把事情背后那个道理想明白，不要搞得太清楚，不要有一个清晰的答案，一切都是不确定的。科学从西方传入中国，也没有改变中国人的思维方式，中国人是实用主义，把牛顿定理拿来用，但不去想定理背后的东西。所以，中国要创新，就要从思维方式上改变。
不过这也需要时间段。你看日本，它是在泡沫爆了以后，整个社会的心态才平和下来，才开始反思，然后二十年里出现很多诺贝尔奖得主。中国从历史上到现在，社会结构中最重要的就是政府，它始终是一个官僚社会，以前是官僚农业社会，现在是官僚工业社会，核心一点也没有变。
问：你在国内读完本科，之后的求学和工作一直都在西方的大学与机构里，因为你更认同西方的文化么？
谢：我觉得中国很多企业也不错，但是在中国的企业里面会比较累。因为中国什么都是要讲政治的，要搞好关系，它的思维方式过度复杂化，总是考虑这个人怎么想、那个人怎么想，所以中国人活得很累的。
西方社会就非常简单，所有人都围绕两个参照系来生活，一个是法律体系，一个是宗教体系。个人是自由的，个人也有限制，但限制是你看得到的，就像你知道自己在一个游泳池里水是什么样的，然后你愿意蛙泳、自由泳都随便。中国不一样，非常复杂，没有个人，个人不自由。
问：你的祖籍是上海，海派文化在你身上有痕迹吗？
谢：上海本身就是一种大城市的文化，它属于江南文化，跟中原文化是很不一样的。江南文化一直就是比较理性的、商业的。所以从中国历史上来看，它一直是生产力最高、最富裕的地方，中央政府的财政收入历来都主要来自江南地区。所以，江南文化跟西方文化是比较接近的，相对简单，所以中国最早的现代化也是从江南开始的。它不像北方文化的传统，就是搞好关系，巴结领导，一个人生活的全部起点和中心就是这些。
问：你是经济学家，我想知道，经济学的本质在你看来是解释世界的，还是解决问题的？匈牙利的经济学家科尔奈很瞧不起那些一心要给政府当智囊的经济学家，他说经济学家应该面向大众去传播知识，解释世界。
谢：经济学本来应该是解释世界的，但是现在中国哪里是这个样子？经济学全部是用来解决一个一个具体问题的，要不要印钞票、要不要加利息、要不要对碳排放征税。经济学家全部在做这些事情。
问：那你自己呢？你书里说，中国的经济政策要很好地执行，最需要的是知识分子的独立性。
谢：中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。
我自己就是喜欢说，没别的，我只是提供一些想法供大家思维。
问：那你是说给官员听，还是大众听？
谢：都有啊，不一样的听众。我十几年前就在凤凰卫视[2.56 0.00%]做节目，一些地方官员跟我说，“我的经济学知识都是从你那儿来的，听你在凤凰卫视讲的还挺有道理的，而且我还听得懂。”我觉得也挺好。我给彭博社写文章，我知道它的读者都是基金经理，我给财新那里写，我知道有好多小股民会看，那么我就要写的很具体、逻辑清楚、解释明白。
但是中国跟美国不一样。在美国，奥巴马会叫人坐成一个圆桌讨论问题，在中国不是，中国人都是形象思维，中国的官员总是讲：你给我举个例子，谁干过，后来怎么样？而且中国官员讲任何事情都是和吃有关，这个好吃，那个难吃，这个我吃不下。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维。
问：“玫瑰石顾问公司”是你起的名字？“玫瑰石”这个名字很好听，有出处么？
谢：对，我起的名字。这是古埃及留下的一块石碑，后人在玫瑰石那个村庄找到的。它是亚历山大大帝的后裔为了记录功绩刻下的一块石碑，上面的碑文有三种语言，但是失传了，没人看得懂，这块石碑就叫做玫瑰石。后来，一个德国人花了20多年破译了碑文，让死亡的语言又复活了。这段历史很有名。我觉得这个故事特别好，它反应了一种对知识的追求，而且是跨时代、跨语言、跨文化的，我非常喜欢。
问：听说你经济学之外的兴趣是历史，很喜欢《罗马帝国衰亡史》这类书？
谢：是，对历史非常感兴趣，我出国以前把中国历史都通读完了。
《罗马帝国衰亡史》，我为什么喜欢它？你看写这本书的吉本是英国人，在他的时代英国已经开始崛起了，他在罗马旅游时，看到那么多古迹废墟，他就想，为什么这么辉煌的帝国就变成废墟了呢？他就去探求背后的原因，然后花了很多年时间写了这本书。
如果中国人解释这个事情，就会说这是天意，是周期使然。西方人是不相信什么周期的，他就去军事政治这些方面找原因，最后，让罗马垮掉的其实是腐败问题。我比较喜欢这种思维方式，这种去探索背后真正原因的态度。
问：我们看到历史上那些伟大的经济学家，都是大思想家，亚当·斯密、熊彼得、哈耶克等等，他们的工作最后都是为了捍卫人类的自由和幸福。那么你作为经济学家，是为了探索事情背后的因果，追求纯粹的知识上的乐趣么？
谢：我就希望中国人的钱不要被骗走就好了。中国人都有贪小便宜的心理，在房地产、股市不是都这样嘛？看别人赚一点，我也想赚，结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点，我就希望他们能把自己的钱看好，不要被骗走。
[经济观察报]