http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2010-10-27
许子东 香港岭南大学中文系教授兼系主任。
在今天的中国，所谓房价问题，已远远不只是房子问题，而是财富分配的杠杆、阶级分化的标志。
中国百姓的财富分配1949年后有两次大的变化。一次从上世纪50年代开始，各个社会阶层经济上的差别尽量消除。第二次变化在上世纪80年代以降，因两个原因而迅速拉大。一是职业分工，下海经商、官员寻租、外企甚至民企国企的高薪阶层等。二是同在工薪阶层，收入、地位接近，却仅仅因为十几年内买卖房子的机遇、运气、策略不同，导致了范围更为普遍影响更为深远的财富分化。所以，房价问题，现在不仅是经济问题，还是政治问题，也是文化问题。
因房价而分化的阶层
我有三个大学同学，真人真事，典型故事。十年前工资均3000-5000元，都住单位分房，用几万元买下（现在市价约几十万）。A买了100万的房子，升到300万时卖了，又借钱买了两套，过两年又卖，又买。总之现在自住出租共四五套，账面上至少有1500万。B当年也买了100万的房，一直自住分期还钱，现在名义上房价也500万。C当初也想买楼，几次没看中，转头又见涨价，心里不服，再观望，结果见到原先想买的100万房子，10年翻了几倍。只好望楼兴叹，仍住原单位房凑合。于是，三个同学今天工资仍差不多，却分别属于城市中的既得利益者、小康之家和弱势群体三个阶层。
以上买房分类，其实也是目前中国城市各阶级分析。A是“炒房阶级”，其中商人、干部、高级白领和党员比例高，开好车，多有子女或亲戚出国。他们一般不赞成政府人为干预市场的做法。C是“公房阶级”，既属于70%城市有房户，又属于网上70%抱怨房价太高的民众。他们和年轻大学生、进城农民工等“无房阶级”（租房阶级），合起来便是对房价最不满意的人群，原则上赞成政府各种压制房价的政策。不过他们抱怨的理由其实不同。“无房阶级”是弱势群体，贡献大，收入少，底子薄。而C类人群，以前能分到公房，说明曾在体制主流，很多还是基层干部，对社会主义忠心耿耿。但在近十年利益重新分配过程中由于必然原因（身分、职业）或偶然原因（时机、性格），才被相对挤到了社会边缘。相对“炒房阶级”又庆幸又害怕。
“公房阶级”叹气沮丧，“无房阶级”气愤郁闷，B类“有房阶级”，也是纠结的一群。一套自住，不能进入市场，房价涨，徒有“中产阶级”的心理意义。子女要结婚，又盼房价跌。但听说所有住房都要征房产税，每月供楼已经辛苦，怎么可能再额外交钱，来给政府在卖完地后再辟GDP财源？
以上四个阶层，再加上本文暂不讨论的“盖房阶级”（地产商、高干和其他过亿的人们）及“农房阶级”（农民的收入其实也越来越少靠土地，越来越多进城打工），这就是从房价角度看今天中国社会各阶级概况。简而言之，大的差异由身份背景定，中等分化因房价买卖定，小的区别由股票工资定。
调控政策的困境
承认阶级不等于必然斗争。法制社会没有哪个阶级天生有罪。但社会主义（不管是中国的或北欧的）都希望减少阶级分化。房价一直涨下去，既有损经济竞争力（如香港，高房价几乎赶走了所有工业），也导致民怨沸腾，也可能影响“维稳”。于是政府近年来频频出招。概括起来，不外乎四招：一是多盖房，二是少借钱，三是限买房，四是房产税。
任志强等判断“刚性需求”是房价高企的主因（之前几十年没盖房子了），但近年来各地房子盖得很多，何以供求关系仍不见缓和。我以为政府这只“看得见的手”应侧重营造公共住房系统（此法在香港行之有效，政府以卖地的收入建造公屋，还有对低收入阶层的多种住房资助）。现在内地政府卖地收入据说仅5%用于建租屋，何以不扩大至80%甚至100%？让暂时无法进入私房市场的年轻人、农民工或工薪阶层能够租用优质的公共房屋呢？是政府花销（包括门面工程）太倚靠卖地收入？还是官员有系统寻租影响对弱势群体的公平分房？总之，这条方向不可回避，买房不是“天赋人权”，住房却是公民权利。
第二个方法是从银行入手。叶檀等研究人员认为民众炒楼导致房价攀升，何以种种限制贷款（第二套只贷60%，不贷第三套，等等）目前仍然效果不佳？是银行出于自身利益没有彻底贯彻断粮措施（银行小职员现在也像小公务员一样是社会公认的肥缺）？或者“家庭”概念及第一第二套等技术上难以界定？还是措施规定朝令夕改使得商家敢于同政策博弈？抑或炒家弃产业入楼市，只持现金？……
第三个方法最严厉，也最搞笑，就是各个城市现在纷纷推出的行政限制，居民每户只许多买一套；或不准外地人买房，等等。我认为这种政策“一石三鸟”：第一，暂时平息民愤，显示政绩，房价或者短暂下降；第二，长远保障富人的利益，因为凡“限量版”，价值将来一定上升（以后买不起房的人，大概可以议价出售“购房权”）；第三，还把目前的穷富分化给固定下来了。
第四个方法即房产税问题最为吊诡，不知是法宝还是陷阱。有人说，房产税上海作试点，如果不出台，中国经济就完了。只要还有一点脑子就应该出台。
在美国如自住百万美金的房子，每年仅物业税就要交美金近二万。物业税使得持有第二套房子成本太高。而近年中国房产成了最有成效的储蓄与增值途径。于是一度我也认为，物业税是个压抑炒楼的好方法。在电视节目里，我也谈过这个观点。
其实这里既有法律问题，也有技术困难。
因为中国所谓“买房”，只是约定俗成的说法，其实是私人通过发展商为中介，向政府长期（70年）租用房屋地产的使用权。要像其他国家一样普遍征物业税，先要在法律上，承认民众拥有土地、房屋所有权。在没有对房屋、土地拥有所有权的情况下，上交房产税缺乏法理依据—等于说我们租十年房子，一笔过交了钱，难道每月还要再向同一房东交租房税？
吊诡的房产税
从劫富济贫角度，有人说，“房产税是照妖镜，基本上手上有两套以上房子的都反对，只要是现在大学生、没买房子的都支持，或者是全国人都支持”。
房价已成阶级斗争的符号，一抓就灵。房产税，要查炒房有房阶级。“大学生、没买房子的都支持”，可能。但说“全国人都支持”，似乎缺乏投票机制和田野调查。尤其是人们渐渐发现：房产税的设想，从保护庶民利益的初衷，现在正向“为地方政府带来一个稳定的主体税种”的扩大官方经济权力的方向悄悄转化。
是什么原因，房产税政策会从第二套起征税，变成所有百姓的私房均要征税？因为难以统计首套住房？依据国际经验？还是和政府卖地收入有关？或者网民的议论有道理：土地快卖完了，GDP政绩要找新的财源。
当然，房产税能否导致市场降温也是未知数。负担重的可能是勉力供自住楼的百姓（交税占工资的比例，比美国香港要高很多倍），持多套的投机者未必受损，因为租金收入远高于房产税。所以尽管房价太高民意不满，但最近房产税消息透露后网上调查却大都反对和疑问。
按原价值或市场价征税则是技术难题。若按购买价征税，同样住房楼上8年前100万买来，楼下去年400万买进，以后楼上交税每月500，楼下交税2000元？吃亏者更亏，便宜者更便宜—再次分配财富加重不公平？
若按评估值征税，B只有一套房，100万买来用尽储备且分期付款，现在每月还贷款3000元。若市场价升为400万，B每月还要交税2000元？房是自住，涨价与业主有何关系？卖了还能再买同样的楼吗？
如果一定要有房产税，我有两条外行的公民建议：第一，每人或每户一定面积免税，第二套起递进征税，住房不足或无房者获房屋补贴。房产税款，政府须还房于民。第二，从法理上讲，凡交房产税一年，70年使用期便延长一年。虽然活着看不到共产主义，至少初级阶段须公平合法。总之，房价要调控，贫富要调节，但问题是，应该依法治国？还是以法（为工具）治国？
[南都周刊]
相关报道
中国房市背后的美国黑手
金融机构进入中国房地产市场，炒房的浪潮一浪高过一浪，于是，像美国房地产市场那样的泡沫，也在中国大地上酝酿起来。
大家心里都明白，房市泡沫吹得越大，在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。可谁能抄到底，谁能保证在价格最高点抛售呢？请放心，低买高卖的，绝不可能是广大盲从的普通百姓。普通百姓往往是看着人家捞到钱，然而等自己一脚踏进去，不摔个体无完肤都算是轻的。
2009年11月23日，美国发布了一组震撼人心的数据，大约有1/4的美国房主欠银行的房贷比他们的房屋净值要高，也就是说，房产掉价了，而他们即使卖掉房产，所赚的钱也不够还银行的房贷。美国抵押贷款银行家协会透露，这样的家庭到2010年年底将达到2100万户，只要有1/5的家庭放弃供款，银行及投资者的损失就会超过4000亿美元。在2009年第四季度，已有480万户家庭没有缴纳按揭月供，这部分金额每月总计50亿美元。从技术上来说，这些房产已被列入取消抵押品赎回权的范围，这就意味着银行可以随时上门，没收那些业主的房产。
读到这些数据后，千万别以为美国离我们很遥远，因为华尔街大型投资银行、金融大鳄和国际炒家像当初吹大南美洲、日本和美国房市泡沫那样，正利用资产泡沫这一暗器兴风作浪，吹大中国的房地产泡沫。因此，美国百姓的今天，很可能就是中国百姓的明天。这里有事实依据。
由于中国经济繁荣昌盛，因而在外界看来，这头“肥羊”太诱人了。华尔街的金融危机“幸存者”摩根士丹利在美国本土损失惨重，其2009年的财务报告继续呈现亏损，可是其在中国的业务却硕果累累。其实早在20世纪90年代初期，摩根士丹利就针对亚洲市场建立了两只房地产投资信托基金——摩根士丹利3号全球房地产基金（MSREFIIIInternational）和摩根士丹利4号全球房地产基金（MSREFIVInternational），其中50%的资金全都投放到中国，特别上海和广东那样的大都市。它们让海外的“中国买办”充当铺路石，在GDP增长被当成政绩的主要考核标准的状况下，很轻易地获得了地方官员的支持，并依靠当地的房地产公司作为平台，取得联合开发项目的权利，随后再将中方公司的股权买过来，在控股之后操纵房地产的定价和运作。摩根士丹利在中国已经成为“融资-开发-招商-运营”这一产业链的龙头角色。
中国百姓对房子情有独钟，无房的家庭想买房，似乎不拥有一套房子就无法在社会上立足，而已经拥有房子的家庭还想拥有更多，他们希望可以从中获利。由此可见，中国房地产市场的炒作空间极大，房价上涨几乎势不可当。面对如此疯狂的房地产市场，两年前，摩根士丹利又在全球募集了42亿美元建立摩根士丹利5号全球房地产基金（MSREFVInternational）。（请记住，它是在募集，而不是用自己口袋里的钱在投机，赚了是它的，亏了呢，反正是别人口袋里的钱，它照样获利，因为它给员工发放的“奖金”早已作为公司营运成本被扣留下来。这才叫玩得转，已经是赌徒的最高境界，可以稳赚不赔。）这次，该基金又将多达50%的资金投入中国房地产市场。在该基金的哄抬下，大量的资金所有者，包括中央企业也争先恐后地涌入房地产市场，造成各地“地王”频现。
而摩根士丹利在中国的各个市场上的业务越做规模越大，目前在中国已经拥有一家投资银行、一家国内银行、两家基金公司以及6个房地产投资信托基金，以及数量不明的个人理财基金和私募基金。这样的庞然大物活跃在中国经济领域并兴风作浪，那么中国哪个监管部门在监控它？
摩根士丹利的前中国房地产投资机构董事总经理加思 彼得森因涉嫌向中国官员行贿，违反美国的《反海外腐败法》，而被美国证券交易委员会调查，被迫离开公司。彼得森能讲一口流利的中文，他在中国房地产业可谓春风得意，特别是曾在上海参与好几宗大项目的运作，使他成为华尔街一颗冉冉升起的新星。彼得森一案只是中国房地产市场丑闻的冰山一角，在中国又何止一个彼得森？中国的房地产泡沫就是被华尔街人士炒作出来的，他们利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧杀中国房地产市场，其目的只有一个，就是获利。唱衰就是“进”的信号，捧杀则意味着他们大赚一笔之后准备“撤”了。泡沫越大，他们搜刮到的资产就越丰厚。
目前，我们用各种得到普遍公认的测试房地产市场泡沫的方法，如计算房价与租金之比，或者计算房价与收入之比，所得到的结果都明明白白地显示中国房地产市场有泡沫，而且其规模巨大。我们就用房价和收入之比来剖析。2007年的中国城镇居民人均可支配收入为13786元，到2008年增加到15781元。该数据是温家宝总理于2009年3月5日在人民大会堂作政府工作报告时公布的。也就是说，如果我们根据夫妇两人的收入来计算，那么家庭平均可支配收入是31562元，而中国目前的房价在一两百万元的情况相当普遍。如果一套房子价值100万元（考虑到二、三线城市的房价），那么房价与收入之比为31.27（1000000元除以31562元），已超过合理比值6的5倍了！
大家可以看见，房地产市场被炒得越热，回报越高。2005年高盛进行的投机使它获得接近40%的回报，但到了两年后的2007年，房地产市场的回报竟被炒到了100%。最近摩根大通、花旗、麦格理和凯雷等公司，已经相继将中国的住宅及写字楼物业抛售，它们集体出逃，账面利润至少为100%，甚至更多，接盘的又几乎全是中资企业。这些华尔街“食人鱼”处于财富金字塔的顶端，劫掠过后立刻撤走，就等着泡沫被刺破。冤的是接盘的中资企业，以及最后接棒的“傻瓜”——中国普通百姓。而避免被盘剥的唯一方法，就是远离华尔街机构，不听它们的忽悠。（中华工商时报 选自《金融让谁富有》，陈思进著，中信出版社出版）
[半月谈网]