近日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》建议取消房屋预售制度。由此，一言激起千层浪，一场大讨论也由是而生。

    其实，在目前中国房地产业利益格局下，房屋预售制度恐怕不是央行一个建议就能够取消的。在讨论到底要不要、能不能、会不会取消房屋预售制度前，我们有必要先了解一下这项制度的前世今生及对中国房地产业的影响。

    目前，房地产业所实行的房屋预售制度，主要依据建设部1994年11月出台的《城市商品房预售管理办法》，并于2001年8月和2004年7月先后两次修正。

    从这一点看，会不会取消房屋预售制度，首先是取决于建设部而不是央行。房屋预售制度之下，开发商可以只用很少的自有资金就启动一个项目、导致开发商轻松获得暴利、推动了房价虚高，这些都是不争的事实。2004年1.7万房地产开发资金中，55%来自银行贷款、30%左右来自房屋预售收入、只有15%左右真正出自开发商，而开发商自有资金比例如此之低，房屋预售制度是一个重要原因。

    在房屋预售制度及2004年之前一直实行的土地协议转让制度之下，部分开发商掌握并囤积了大量已出让土地，没有及时开发：2000年以来每年开发商实际开发的土地往往只占其掌握土地总数的60%－70%，2004年更进一步降到50%以下。在近年来房地产需求旺盛的背景下，开发商囤积土地居奇的心态可想可知。大量土地往往掌握在不具开发实力的开发商手中，他们更希望依靠土地本身升值后倒卖土地而获利。

    同时，受近来政府部门主动控制土地供应量影响，那些本身没有土地储备的开发商不得不天价拿地盖房，这样做的一个直接后果就是这类开发商要在这块高价地上盖出价格更高的房子才能获利，从而在事实上推动房价上升。

    上海近年来房地产价格飙升之快全球瞩目。许多人都忽略了一个事实：2002年上海曾经出台政策，把房屋预售制度从投资25%就可以取得预售证修改为主体结构达到2/3才可以取得预售证，导致其后一年多时间房屋有效供给不足，引发市场需求恐慌，在事实上进一步加剧了房价上涨。

    因此，中国房地产业的土地供给制度还远未成熟，这就使得房地产业本身也谈不上成熟。在这一条件下，如果骤然终止已经实行10余年的房屋预售制度，将会对市场造成不必要的冲击，加剧市场需求恐慌，从而可能使房价进一步走向非理性。

    近年来中国部分地区房地产价格上涨过快并出现房地产泡沫，根本原因在于投机性需求过旺。对房屋预售制度下手解决不了投机问题，相反，有可能影响房地产供给并进而使需求发生非理性变化，从而导致房地产市场出现大起大落，影响宏观经济稳定。恐怕这并不是大家所希望看到的。

    回到《报告》中来，央行其实提出了“加强城镇廉租住房制度建设”、“坚持区别对待、有保有压的调控原则”、“依法制止炒买炒卖和囤积土地的行为”、“利用税收手段限制投机性购房和短期炒作”等建议，等到这些问题解决了，再来谈取消房屋预售制度的事，可能更符合政府、大众的利益。

    □白云山（山西职员）