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中国经济增长将随房地产泡沫破灭 上海买房人首掀“退房风潮”http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2005-12-12 越来越多的预售房买房人开始采取群体性行动——退房！ 愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。
上海房交会参观人数15万人次，下单预订房屋的仅728套 12月5日，2005年上海最后一次房交会――上海第十八届房交会落幕。本次房交会举办4天期间，共有来自上海、北京、天津、广州、深圳、香港、澳门等地近150个楼盘参展。据组委会现场统计显示，本次房交会人气指数比以往有较大提升，到场参观人数达到15万人次，参观者中有28500人对楼盘有购买意向，其中5862人到楼盘销售现场看房。 本次房交会另一个特点是，在有购房意向的28500人中，真正下单预订房屋的仅728套，预订者不足意向客户的2.6%。踊跃的参观者以及强大的购房需求并没有在展会期间转为巨大购买力，大多数客户仍持观望态度。 新华社记者 张明 摄 新华网上海12月12日电 （记者徐寿松）年底，楼市再起风波：上海出现大规模退房风潮，越来越多的预售房买房人开始采取群体性行动——或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，而诉求只有一个：退房！愈演愈烈的退房风潮令有关部门不安，一份旨在化解“未来一段时间内可能出现”的社会性风险的报告，正由上海的数个部门紧急起草。 这不能不引起人们的担忧：上海的“退房风潮”会否引发楼市的“多米诺骨牌”效应？ “退房风潮”涌上海 11月23日，位列上海地产十强的大华集团遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的51名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。退房业主代表甘先生说，为了退房，他们宁愿按合同约定，承担总房价3％的违约金及一切相关费用。 “退房风潮”一波接一波涌起：“达安春之声”、“金沙雅苑”的退房风波未平，浦东超大楼盘“风雅颂”的拒收事件又起；“蓝山小城”也因降价引起前期业主打起“退房”旗号，浦东世纪公园板块某大盘的退房纠纷欲理还乱……事实上，但凡横跨楼市调控周期——在今年3月份前已有房产售出、3月份后仍有后续供应的项目，几乎无一例外地被卷入了退房、索赔差价的风潮。 珠江地产的一位人士分析：“孤立地看，一个楼盘退房只涉及几十户人家，但若处置不慎，则可能连锁反应，引起大面积翻盘——至少是信心的翻盘。这就是风潮比风波的可怕处！”眼下，开发商拒绝退房使问题变得越来越复杂。上海汇业律师事务所的杨律师说，退房纠纷的诉讼在增多。 房价下跌是退房风起的真实原因。“水岸蓝桥”的这些退房人大多是在去年底和今年初上海楼市巅峰时预购的，当时买价在9000元／平方米至14200元／平方米之间，如今周边同类二手次新房的挂牌价已跌至每平方米8000元到9500元之间，且许多房子是带装修的。如此一来，房子还没到手，每套价格就缩水少则十多万、多则二十余万。两害相权，违约退房实为减损。 昨日之“热”必致今日之“变” 从通宵达旦“排队抢购”到此起彼伏的“集体退房”，上海楼市之变其实正是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。而眼下，全国房地产业宏观调控的成效确在显现，但楼市博弈未消，困局犹在：北京今年前10个月期房均价飞涨21.4％；深圳房价也逆市大涨。尽管官方否认了“此前集中在上海炒楼的200亿元资金正在流向深圳”的业内传言，不认为“深圳房价有可能成为第二个上海”，但近来在深圳、广州，房价的确再度成为市场关注的热点和百姓担心的话题。许多地方今日楼市是否在重蹈上海的昨日轨迹，上海楼市的今日之困是否预示着楼市的未来命运。这不能不成为人们特别是楼市投资者的重大担忧。 究竟是什么导致了上海楼市困局？“风起青萍之末”，多重利益推动下的房地产投资过快增长埋下了祸根。专家分析，楼市困局的形成大多经历“四步曲”： 首先是“开发预热”阶段，鉴于发展房地产业见效快、带动大，地方政府为追求ＧＤＰ和财政税收的快速增长，或借城市扩容建设新城之名，或乘旧区改造、动迁之机，大谈区位优势，做足规划文章，不断放出诸如修建轨道、新增绿地、营造商圈之类的利好消息，放大、甚至“人造”投资潜力，借此招徕开发商，从而大量卖地，先收土地出让之财，后得房产税收之利。此风之下，近几年全国各地不仅城市的拆、建量剧增，甚至一些工业园区也变相搞起了房地产开发。 其次是“投资火热”阶段，在低技术门槛和暴利的吸引之下，各路资本纷纷涌入房地产领域，大肆开发。由于客观上监管不到位，逐利的开发商群体大钻空子，和中介联手，采取雇佣民工排队、销售控制、虚拟房价信息等手段，人为制造房源紧张的假象，不断炒抬房价。上海的一位房地产老板反思说：“那时候，房价卖低了不是赚钱多少的问题，而是面子问题——卖少了同行会看不起你！” 其三是“炒卖狂热”阶段，在政府“吹风”、开发商“点火”、中介“添薪”之下，楼市虚火越烧越旺，炒房族乘势而生。先是手握重金的江浙“炒房团”席卷而至，接着在长三角等热点楼市，海外购房人也纷至沓来。房屋转手越来越快，房价愈炒愈高。加之信息不对称，在楼市黑嘴的“升值”鼓吹之下，当地手有余钱者纷纷跟进，甚至工薪族贷款炒房也开始出现。这期间，金融工具推波助澜。银行普遍放松房贷审批、提高贷款成数，甚至虚假贷款，楼市泡沫越吹越大。 最后是“博傻”阶段。不少真正需要房子的中低收入者成为“博傻”游戏“最后一棒”的接棒者，而“从穷人口袋里掏钱”的真正炒家早已出手脱身。 “退房风潮”正是在这“最后接棒”的背景下酿成。中国土地学会秘书长黄小虎的话颇耐人寻味：“一方面普通老百姓的收入很低，一方面开发商暴富，这本身就是一个社会两极分化的组成部分。房价上涨过快促进了投资、投机活跃，最后的结果实际上就是穷人补贴富人！” 拿什么拯救楼市？ 上海“退房风潮”所暴露出的种种问题，呼唤对整个楼市深刻反省。中央经济工作会议把“着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题”列为2006年经济工作重点，提出将加强市场监测，控制投资性购房，鼓励普通商品房的建设和消费，并加大对自住房消费的支持力度。业内专家指出，这一政策取向为楼市困局的求解提供了契机。 专家认为，“东风”之下，“拯救”楼市须从以下三端入手： 其一，尽快实行土地公开拍卖，赋予地价形成比较合理的竞争机制。近年来，房产暴利首要源于不规范的土地制度，土地出让金不是真实的市场价格。一项统计显示，全国大于70％的土地以协议方式出让，大于20％的土地无偿调拨，只有不到5％的土地出让采取拍卖的方式。国资委宏观经济研究中心的一位专家指出，开发商的“第一桶金”及其超额利润大多来自廉价的土地储备。要改变开发商和一些利益共谋者拿地获利的局面，必须彻底推行土地使用权的有序拍卖，实现房地产初始环节上的市场调节。 其二，建立可行的利益调节机制，收取土地级差的增值收益。 国土资源部土地利用管理司副司长束克欣说，地价高速变化，“多占地，多得利，占好地，得好利”，如此这般，开发商何乐而不为？房地产升值有相当部分是城市建设功能完善后土地增值的价值显现，是政府对公益设施建设的投入带来的收益，但至今国家并未收取投资回报。束克欣建议，所有的建筑用地都应课税，甚至在各个城市纷纷兴建大广场、宽马路时，中央政府也应对地方政府课税。 上海市房地产学会的一位专家认为，政府收取土地增值收益实质上是房地产增值收益的再分配，这项收益完全可用作低收入家庭住房补贴资金，以体现社会公平。 其三，对于市场机制力所不能及的领域，政府须“有为”。专家建议，政府可以为低收入阶层制定优惠的房地产交易税收政策，或者采取有条件退税政策，但托底的定位应放在廉租房上。政府在通盘的土地开发利用规划中，合理地提供廉租房建设用地，是兼顾市场经济的发展和政策理性的必需。只有解决了最低收入阶层的准公共产品性质的廉租房，整个楼市才可能具备健康、可持续、和谐的经济、社会属性。（完）
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