2005年的中国房地产，引起了海内外特别多的关注。土地政策、金融政策、税收政策，每一项宏观调控政策的出台，都会对房地产市场产生重大影响；“泡沫论”、“地荒论”、“富人盖房论”，每一次激烈的观点交锋，都会吸引全社会各界人士的广泛参与，各抒己见；“成本公开”，“税收排行榜”，“富豪排行榜”，每一个事实真相的公开，都会让人们感叹：房地产行业的利润之高超乎想象。房地产成为2005年中国经济大舞台上最耀眼的明星之一。回首2005年，盘点中国房地产，功过成败，我们共同评说。

盘点一：加息

回顾：2004年10月29日，中国9年来首次加息。当时即有投资专家预言：这只不过是新一轮“升息”过程的开始。果不其然，时隔不到半年，2005年3月17日，央行再次加息，将5年期个人房贷年利率提高了0.2个百分点。同时还规定，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷最低首付将由目前的两成提高到三成。

点评：尽管此次加息对购房者的成本影响并不是很大，但它给我国房地产市场一个明确的信号：政府将对“房价上涨过快”进行有效的宏观调控，不会让房地产市场继续“过热”。“半年内两次加息”也显示出我国政府对“平抑房价，规范房地产市场运行”的决心。

盘点二：新、老国八条

回顾：2005年3月26日，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》（即“老国八条”），要求地方政府及相关部门抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八条措施，被业界称为“新国八条”。

点评：“老国八条”将稳定房价提升到政治高度，“新国八条”则从住房供给、土地、税收、金融等方面提出了对房地产市场调控的具体措施。新、老国八条的相继出台，充分显示出政府调控房地产市场的决心，也使消费者对房价的未来走势进入“观望期”，“持币待购”成为各大中城市下半年消费者心理的真实写照。

盘点三：《关于加强房地产税收管理的通知》

回顾： 2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发布《关于加强房地产税收管理的通知》，《通知》明确规定，自６月１日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

点评：本次税收调整对于打击房地产投机、抑制过度的房地产投资需求很有成效。如房地产投机、投资现象较为普遍的上海，在2005年6月1日之前，出现了大量突击抛盘现象。另外，该税收政策的调整也能有效地抑制部分不合理的购房消费需求，有利于保护房地产市场中自住型购房者的真实需求。

盘点四：人民币升值

回顾：2005年7月21日，美元对人民币的交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币升值2%。近年来，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区的房地产市场，希望赚取人民币升值和房地产升值的双重回报。

点评：从国际经验看，货币升值对房地产市场会产生巨大的冲击与影响。1985年《广场协议》后，日元不断升值，成为日本房地产泡沫经济形成的主要因素之一。此次人民币升值增强了国际市场对人民币还会进一步升值的预期，这意味着在国内房地产市场涨势依旧的情况下，赌人民币升值的热钱仍会考虑流入房地产市场。

盘点五：银监会“212号文件”

回顾： 2005年9月，银监会向各地银监局及信托公司下发了“212号文件”，文件规定：各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。

点评：2003年央行“121号文件”直接催生了房地产信托业的繁荣，银行信贷门槛的抬高，使开发商一度通过信托方式获得项目前期的“过桥贷款”。但“212号文件”的出台使中小房地产公司的融资途径进一步变窄，资金链难以维系。这一政策将加速中小房地产公司的洗牌过程，同时，符合要求的客户群的减少也给信托公司的经营带来了挑战。

(汪寿阳 闫妍 常飞 董纪昌)

[科学时报]