美国给人的第一印象是签证和海关检查的苛刻，排队等候、压指纹、面签等等，使人对能否成行完全心中无数。根据美国移民法,所有从美国陆地口岸、机场口岸或海港口岸入境的人员都要接受检查。如您乘坐飞机赴美,飞机上的服务人员会向您颁发I-94表,即抵达/离境纪录表(Arrival/Departure Record),这张表记载入境者的个人信息和在美的住址。入境口岸要进行公共卫生、移民身份、海关和农业检查。我想签证问题说明美国人内心深处由来已久的排他性，当然也说明美国人有很强的国土安全意识。签证遭遇是美国人给我们上的“第一课”。

    美国是标榜个人自由的国家。在美国，对个人的约束十分严格，即使是对访问或因旅游入境者，其个人信息随时也在掌控之中。美国人的一生完全“格式化”，其生活的支点是个人信用，你只有证明你的信用没问题，你才是受欢迎的、自由的。有些中国人初到美国生活、工作时对帐单没有及时支付的习惯，结果怠于付账导致信用缺失。不仅在经济的往来中个人信用重要，就是如我们亲历的华人导游的寻常接待，我们都感觉规矩、守时，导游还告诉我们，中国人在美国生活是越活越胆小，因为你动不动就可能违法。

    美国的交通管理给我们留下深刻印象。在美国，涉及交通违规、肇事犯罪的案件必须经法庭进行司法裁判，包括罚款、记分、停止或吊销驾照，判处有期徒刑、劳役、赔偿等；酒后或吸毒后驾车及超速、闯红灯规定为故意犯罪，不仅处罚重，而且肇事后赔偿额高；１６周岁以下的未成年人驾车的，要处罚监护人；未满２１岁的人酒后驾车，不仅要处罚其本人，还要处罚卖给其酒的商店店主。 美国的交通管理也有灵活、人性化的地方，如当所有车辆都超速时，这是正常的，称为“交通速度”，此时如果你开慢了，反而要受处罚。

    美国人的法律理念是独特的，源于其历史和文化，或许他们的先辈在“五月花”号上所签的生死协议早就点燃了法律的圣火。美国人对法律有着比较正面、积极的认识，没有赌一把的心态。尽管欧洲在禁烟、色情这些方面的管理与美国差不多，但美国的法治独特之处也多，如美国警察的“多事”，你违反交通规则而被警察截停，当警察查到你车中有超过1万美元的现金时，警察同样要让你“交待清楚”它的来源……因为警察认为在当今银行业发达、银行卡以及信用卡盛行的美国，你为什么居然随身带着这么多现金。在美国，法律的生命来自利益搏弈。美国法律规定不论是驾驶员还是乘客坐在行驶的小汽车中必须系好安全带，但普遍执行这已规定经过了23年的争执，因为有人认为每个人都有权冒自己愿意承担的风险，只要这种风险不会给别人带来损害，坐在汽车里系不系安全带纯粹是个人的私事。“911”时全世界都感到了纽约消防队员的舍生忘死，但在美国，普遍的规则则是：警察要首先学会保护自己，然后才能为公众服务，警察检查车辆时，要确认你双手放在方向盘上且充分安全才接近你，如他认为自己还不够安全，他会呼叫附近的同伴增援。

    美国是一个资源丰富的国家，但它一直在建立“节约型社会”，它在资源利用上有值得借鉴的战略思考。美国鼓励多人乘车，两人以上驾车出行可优先进入快车道。鼓励充分利用再生能源，在一些法律中规定耗能型产品的节能标准，遵守此标准生产者和消费者均可获得抵税优惠。酒店里不备拖鞋、洗浴液，空调仅开到使你不感觉冷为限，不会开到你感到热的状态，有美国人特别指出，中国人的空调耗电是美国人的两倍。

    拉斯维加斯是一个不寻常的地方，这个160万人口的沙漠城市每年吸引着3700万游客,居美国各大城市之首,博彩业是这个城市的第一大产业,博彩业和相关的服务业和旅游业每年为这个城市创造400亿美元的财富。你可体会拉斯维加斯的物欲横流，但并不是“应有尽有”，如卖淫就是不合法的，拉斯维加斯也有它的道德底线。对赌博是疏还是堵，值得思考，有些东西让其充分暴露或许反而容易控制。

    华人在美国许多领域成就骄人，越来越受到关注。给我印象最深的是贝聿铭设计的旧金山教堂，这只是贝先生的一般作品，但我由此知道了什么叫“大师”，还有林樱设计的华盛顿越战纪念碑，完全展现了一种专业上的颠覆性理念，尽管林樱已不太可能超越贝聿铭，但我们一定要知道，林设计华盛顿越战纪念碑时，这位华裔女孩芳龄22。

    短短几天走马观花，远远没有了解美国，或者说确实体会到了美国的经济沙皇地位，但也似乎感觉到还有更多的东西尚待观察，如--美国人为何穷兵黩武？“自由”社会为什么伴随极大的恐惧？美国人如何采取先进的技术、手段对社会进行有效的控制和管理？

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美国政府是如何调控房地产市场的

　大市场，小政府

    ———美国政府在房地产市场中的作用

    文/吴立范

    尽管美中两国的政治体制不同，文化背景有很大差异，但美中两国也有很多共同点：幅员辽阔，发展不平衡，并且都存在着中央和地方的多级管理。因此，它的一些做法值得我们借鉴

    当前我国的房地产市场正处于政府强有力的调控之中。这种干预和调控能否达到预期的效果，取决于政府能否处理好两个重要关系：政府与市场、中央与地方。我在美国生活长达十五年，目睹了美国房地产市场的变化。美国政府在它长期的管制中积累了丰富的经验，使它能够恰当地处理政府与市场、中央与地方的关系，建立了一整套有效地约束政府决策的制衡机制。尽管美中两国的政治体制不同，文化背景有很大差异，但美中两国也有很多共同点：幅员辽阔，发展不平衡，并且都存在着中央和地方的多级管理。因此，它的一些做法值得我们借鉴。

    二元二级住房模式

    美国的住房模式可以简单地概括为一个“大市场，小政府”的二元二级住房体系。“大市场”指的是住房市场大约占全美家庭住房的95％以上。目前，美国大约1.06亿个家庭中，有约7100万的家庭拥有自己的住房，自住房比率达到67.7％。另外大约有30％左右的家庭通过市场租房。

    “小政府”是指政府只限于帮助那些无能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解决住房问题。政府资助的公共住宅或廉租房中的家庭大约为130万户，占全部家庭的不到2％。“小政府”的另一含义是，真正参与住房市场管理的是市和县一级的政府，而不是州和联邦政府。

    “二元”是指政府公共住房系统和商品房市场并存的体系。政府的公共住宅管理系统分为联邦和县、市两级。联邦一级的是“住宅和城镇发展部(Department　of　Housing　and　Urban　Development)”。它于1965年成立，使命是提高自有房家庭的比率和支持社区的发展。2005年它的预算支出达到313亿美元。

    地方一级是遍布全国各县市的、大约3，300个地方公共住宅办公室(Public　Housing　Authorities)。地方公共住宅办公室全权负责本地区的公共住宅项目的开发、建造和管理。它的主要任务是用联邦政府资金帮助那些无能力支付私人租金的低收入家庭。这些公共住宅办公室是在本地注册成立的联邦政府代理机构，它们预算的85％以上来自于联邦政府，但与联邦政府的住宅和城镇发展部并没有行政上的隶属关系，也不受州政府的住宅和社区发展局领导。它是一个松散的、分权管理系统。联邦政府的作用是制定政策和对项目提出指导，并在财力和技术上支持和帮助地方公共住宅办公室的工作。

    商品房市场遵循公平竞争，由供求关系来调节市场的原则。美国的房地产市场既是一个成熟和竞争激烈的市场，又是一个分散和区域性的市场。它信息披露透明，住房交易操作规范，执法分明。

    美国是一个土地私有化的国家。住房市场的开工量和销售量完全由市场决定。开发商根据对市场需求的分析和预测，来决定开发的进度和数量。对于大多数美国人而言，购买住房是他们一生中最重要的决定之一。政府在房地产交易中的每个环节都有详细的规则，以确保消费者的利益。例如，售房广告通常登在每周六报纸的广告版中，除了简要的事实描述外，绝没有像国内广告那样的夸张和形容。因为一旦发现广告与事实不符，销售商将受到严厉的惩罚。

    政府对市场的监管分为联邦、州和县、市地方政府多个层次。

    联邦政府　联邦政府对私人住房市场的基本原则是“不干预”。政府的功能只在于创造一个有利于公平竞争的市场环境，维持信息披露的透明度，让市场充分发挥其房屋资源配置的功能。但市场并非万能的，也不总是有效的。为了使住房市场的发展与政府的“劳者有其屋”的目标协调起来，联邦政府一方面利用经济杠杆(所得税和利率)鼓励自住房，限制投资房的需求；另一方面，它又采取各种优惠补助措施，提高穷人的购房能力。

    这些具体的经济手段包括：区别性的自住房与投资房的贷款利率；区别性的普通住房贷款利率和大额贷款利率。自住房住满两年以上出售时享有高达50万美元的增值税减免。例如，我两年前购房的价格是30万美元，现在的市价是80万，如果我在出售此房时，将增值的50万元转入购买另一住房的房价中，便无需缴纳增值税。联邦政府的另一主要优惠措施是，自住房的贷款利息可抵消个人所得税。我的个人所得税税率大约为25％，这样我每支付100元的贷款利息，便可减免25元的个人所得税。由于这一措施，很多富人为了减免个人所得税，宁愿借钱买房。对于低收入家庭首次购房，政府更提供许多优惠贷款条件，包括降低(甚至为零)首期支付额、住房抵押保险、减免购房时的交易费用等等。

    联邦政府从未直接干预住房价格。即便是住房市场出现泡沫，房价高企不下，以致出现住房危机时，政府所做得也只限于向市场发出预警信号，增强市场参与者的风险意识。市场是否接受这些信号，最终还是由它自己决定。

    州政府　州政府对房地产市场的调控仅限于房产税。房产税是州和县、市政府财政收入的主要来源之一。房产税率由各州自行决定，大部分州的税率为房产价值的1.2％－1.8％。一个价值30万美元的房屋每年的房产税大约为4，500元。房价越高，赋税越重。房产税是州政府调控土地资源配置的主要手段，也是一项阻止乱占地、占好地、占大地的有效措施。在美国纽约、芝加哥等许多大城市，常可见一些被抛弃的破房屋。其原因是因为房产税太重，业主无力支付而不得不放弃产权。也有一些人继承了祖辈留下的大片土地，但由于地税太重，维持成本太高，不得不主动将其捐献给政府或慈善机构。

    县和市政府　如果说联邦政府和州政府对房地产市场的调控手段仅限于宏观的和间接的经济杠杆的话，县、市政府则是采用微观的和直接的调控手段。此外，联邦和州政府的调节重心是在对住房市场的需求，而县、市一级的调控则是在对住房市场的供给。房地产业是政府管制最严的行业之一。对房地产市场干预权力最大的是县、市级的地方政府。从住房的开发申请、开工，到最后的验收、出售，每个环节都在政府管制之中。上至住房面积、结构，下到实住面积与绿化面积的比率、住房在小区内的密度、环保等，都要经过县市政府的审查、批准。

    政府决策的制衡机制

    在现行的美国联邦制的体制下，联邦政府和地方政府对房地产市场的管理可谓是“铁路警察，各管一段”，不存在中央和地方政府的权力交叉和博弈。另一方面，各级政府的每一项政策和管制措施的出台，都会受到来自相关各个利益集团的制约，经过议会的辩论和投票，常常是一个难产的过程。一般说来，联邦政府在房地产市场上的作用是被动和有限的。虽然前面提到利率和税收政策，但实际上利率归联储控制，税率的任何变动都要由国会批准，并非政府可以“轻举妄动的”。联邦政府手中并没有土地资源，加上在分权体制下，它也无权干涉地方政府的行为。

    同样，州政府虽然控制不动产税，但任何税率的微小调整都需要经过州公民的投票。县、市级政府看起来手中大权在握，但实际上任何项目上马和规划的制定，都需要经过议会的充分讨论，最终的决定权往往是在社区的公众手中。有时候你会觉得这种制衡机制效率太低，做得过分。例如，纵穿洛杉矶地区的一条南北主要干线710公路，中间被一个叫南帕萨迪那的城市拦腰切断。原因就是该市的居民认为高速公路的穿越会使他们房屋贬值而强烈反对，并得到联邦法官的支持。州政府至今也无可奈何。    

　　美国经验的启示
    第一，明确中央和地方政府在房地产市场中的定位和功能。目前房地产市场中存在的主要问题是中央与地方政府之间的博弈。中央对房地产市场“统得过死”会伤害地方的积极性，“完全放开”又会失去控制。我们需要权衡利弊，找出一条适合我国国情的政府管理体制。

    第二，地方政府的市场参与最小化。与美国地方政府的职能相比，我国地方政府实际上拥有土地，并通过卖地成为市场的参与者。它的这种双重身份有可能在决策上向房地产商的利益倾斜。这就有必要建立一个有效的监督和制约地方政府的决策机制。

    第三，政府直接运用其土地资源、财力和行政手段，帮助没有能力租住私人住房的低收入家庭。

    [南方报业]