1970年代的日本，若有谁说90年代楼市将要崩盘，定会被嘲笑死，吃错药了吧？日本经济蒸蒸日上，大财团和老百姓手中钞票多得都可以购买下美国，难道还买不起区区一套房子。1971年日本人均GDP突破了2000美元，到1973年又跨了一个台阶，达到3000美元。1970年代因石油危机而引发的资本主义世界经济危机，对两个国家影响甚微，一个是西德，另一个便是日本，日本靠贸易保护和日元的低汇率，有效地消弭了经济危机的影响。

大致从1965年开始，在日美贸易关系中，日本的贸易顺差就年年刷新，到了1971年，对美贸易顺差竟高达110亿美元。按购买力换算，当时的110亿美元，可能抵得上今天的一、两千亿美元。同一时间，美国有史以来第一次出现了贸易逆差，好像是17亿美元。尼克松回天乏力，不得不放弃美元与黄金挂钩的货币政策，并向日本施压，要求日元升值。

屈从于美国的压力，日元虽然数次升值，但对美元还是有很大优势，1美元兑换300日元，这样的汇率，日本商品不但不会产生负面影响，相反，贸易顺差竟持续刷新。在这个形势下，70年代的日本社会一派乐观，尤其是观点一贯右倾的《产经新闻》，自信心空前膨胀，几乎到了“我”的程度，用目空一切的语气说，日本虽然没能够用军力统治世界，但日本可以用经济统治世界，还信誓旦旦的预测，50年内，日本必将君临天下，中国将彻底成为日本的属国，美国已经被日本买下来，不可能对日本发动进攻。

也不能因此就认为《产经新闻》的说法就没有道理，只要回顾一下当年日本的股市，就能够理解《产经新闻》为什么这样狂。从1974年至1981年，日本股市从3350点扶摇直上，一直涨到了8000多点，上涨了2.4倍。股市就像日本房地产业的强心针，随着股价的攀升，房价和房屋销售量不断刷新。用中国人的眼光看，那根本不是在买房子，而是在抢房子。一份来自网络的资料说，70年代日本房屋销售总量是600万套，平均每年60万套。

1970年代是日本城市化的高潮，由于城市用工需求的持续高涨，日本农村青壮年大批量的涌入城市，日本的城市也因此扩大了一倍，原来的老城区变成了城市的中心区，原来的城郊变成了新城。日本的地产商不愁土地供应，尽管地价与国民收入相比十分昂贵，但由于银行开闸放水，贷款额度高达房屋总值的85.3%（这个额度已经接近次贷了），居民购买的欲望持续升温。到70年代末期，日本个人住房拥有率已经达到62%，城市家庭80%都拥有了自己的房屋。

刺激日本楼市火爆的另一大因素是，1920年和1930年这二十年间，日本出生了1500万人口，实际数字可能比这更大，在这二十年里日本人口年自然增长率是12%。正是这些人巨大的住房需求，强劲的拉动了日本的房地产市场，但同时也给日本房地产市场埋下了巨大的隐患，因为这些人买房子的时候，已经开始步入人生的老年。众所周知，日本不是一个孝敬老人的国家，那么毫无疑问，10到15年之后也就是说进入，1920年代出生的人，就要相继进入养老院。

1920年日本人口净增加额是700万（数据绝对真实），700万人进养老院，等于空出350万套房子。这些空房无论怎么消化，都会抢走地产商们的市场份额，否则，除非能有一个跟地产商们不争嘴的另一个700万来填充这些空房。但事实上结果正好相反，日本从1950年开始，人口自然增长率就没有突破过1.5%，虽然同一时间日本人口基数已经突破了8000万，但以这个增长率计算，年人口净出生也不会超过200万。一正一负，日本房地产商肯定是在劫难逃。

中国一种错误的观点认为，日本楼市崩盘是亚洲金融危机所至，这种观点毫无根据。这些人根本不了解日本房地产市场，只凭想当然，更可能是为了某种利益顺嘴胡说八道。事实上到网一查就能查到，早在80年代初期，日本房地产市场就杯盘狼藉了，房地产公司接二连三的破产倒闭，正可谓“其兴也勃，其亡也忽”，不过10年时间，盛筵就草草收了场。最近三几天，有人又出来忽悠说，日本地产市场出现了复苏迹象，不知道根据是什么？日本一家网站上说，日本闲置房屋未来20年都消化不了，除非从现在开始，日本妇女敞开肚皮齐刷刷的生一批双胞胎。

万科地产还是比较理性的，他们抓住了问题的要害，2008年8月份，万科的一份报告就是从人口结构上进行分析的。不过，万科的观点非常乐观，他们分析认为，虽然中国城市人口老化，但农村青壮年可以替补。该文以2000年中国人口普查数据为依据，结合农民工问题，得出了每年城市25至39岁人口数将增加1500万的结论。1500万人就是750万套房子。这个结果当然不错，只是不知道王石先生去农村搞过实地调查没有，如果他实地调查一番，万万不敢得出这样的结论。

真实的情况是，农村的青壮年劳动力，70%都已经进了城。或者说，该进城想进城的早都进城了，没进城的都是不想进城的，这些人视土地为命根子，虽然没有进城打工收入多，但二亩地两头牛老婆孩子热炕头，人家就知足了，倘或乡镇干部还能发点善心，这些人对农村绝无二心。笔者每年都下乡一段时间，吃住在这些农民家里，对这些农民实在是太了解了，他们留恋土地，几乎到了执著的程度。在他们身上所表现出来的中国农民的质朴、敦厚、善良、乐观，是原汁原味的，他们不想为发大财撇家舍业，更舍不得他们在农村盖的房子，还有宅基地。

1970年代的日本就是今天的中国，1980年代的日本就是10年后的中国，谁要是不信就瞪着眼看好了。在中国城市里的80、90后一代夫妻拥有了自己的住房以后，很快80后一代的小夫妻就会从双方家长那里再继承两套房屋。这些房屋的总量是多少呢？1950年代中国人口净出生数1.5个亿，其中0.5亿人出生于城市，0.5亿等于2500万个家庭，等于2500万套房屋。面对这250万0套房屋，潘石屹肯定是要改行拍电影去了，任志强跳不跳楼难说，总之无论是谁老婆的乳房也救不了房地产。也许，聪明智慧的王石先生，或可躲过一劫？

[博客网 2009-07-21]