http://www.sciencehuman.com   科学人  网站 2010-07-12

　　新华网北京７月１０日电　　新华社记者

　　古今中外，“住”的问题都是民众最关心的大事之一，而“居者有其屋”也是为政者追求的共同目标。针对低收入群体，各国政府根据各自国情，制定了不同的安居政策，而其核心之一就是政策干预及政府出资。很多做法在解决居民居住问题上被证明是行之有效的。

　　德国：严控房租

　　从二战后到二十世纪末，德国大规模兴建社会福利住房，解决低收入者住房问题。过去３０年，德国为保障型住房建设投入３００多亿欧元。尽管目前福利住房已大规模减少，政府仍通过控制房价和房租等手段保障低收入者住房。

　　德国人租房者占多数，有６０％左右的居民租房，而年轻人中的７７％为租房族。德国租房比例高，重要原因就是德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国《民法典》等多项法律对房租价格进行强有力的管理和约束，特别侧重保护房客利益，规定房东不得随意涨房租。

　　根据法律，德国每个州、市及乡镇都设有独立机构，按地理位置、交通状况、建筑质量及节能等情况确定房屋租金范围。独立机构成员包括当地房东协会、房客协会及中介公司和政府代表，任何人都可获取分门别类的价格表。法律还明文规定，房租超过“合理房租”２０％属违法行为，超过５０％构成犯罪。这让租房市场极为稳定。

　　德国法律还很注重保护租房者权益。例如，如果租房者没钱支付房租，房主不能将其赶出去，而需要向法庭提供相关证据。以前，租房者有义务在居住几年后出资对房屋进行维修或重新装修。现在这一义务已被取消。此外，政府还根据家庭成员人数和失业时间等情况向贫困家庭每月发放数百欧元不等的租房补助。

日本：保低放高

　　在战后重建期和随后的经济高速发展期，大批日本归国人员和打工族涌入大中城市导致住房问题十分突出。为使大多数人能“居者有其屋”，日本政府采取“保低放高”政策，即政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或租得起房，而高收入者住房问题则由房地产市场解决。

　　依据《住宅金融公库法》，政府全额出资设立“住宅金融金库”为购房者和建房机构及个人提供低息贷款。此后，政府于１９５５年颁布《住宅融资保险法》，为金融机构发放住房贷款提供保险，促使金融机构向购房者提供贷款。此外，政府还通过减免所得税、赠与税和房屋登记许可税等多种措施鼓励国民购房。

　　在立法方面，政府制定《住宅公团法》，由政府出资建立日本住宅公团，负责在大中城市及其周边地区建设住宅和进行城区改造，以较为公平的价格向有能力的购房者出售或出租设施齐全且质量高的住房。政府还颁布《公营住宅法》，为中央政府向地方政府兴建廉价住房提供实物、金融和税收支持。

　　应该说，这些措施取得显著成效。据统计，截至２０００年，日本住宅公团累计建房１５０万套，用于出租和销售的各占５０％；地方政府累计翻修和新建住房２００多万套。同时，住宅公库累计为１８９０万套住房提供１７７．４万亿日元（１美元约合８８日元）融资。

　　日本房屋自有率比较高，廉租房数量仅占住房总量的４％至５％，但还是在解决低收入人群住房问题上发挥了重要作用。日本神户大学教授王柯在接受新华社记者采访时说，日本住房政策核心是鼓励国民购买住房，其值得借鉴之处在于设立由国家出资的银行“住宅金融公库”，推出“住房贷款保险制度”以及建设适量廉租房。

　　新加坡：组屋之效

　　“居者有其屋”是新加坡政府住房政策核心。过去数十年，政府建造近１００万套公共住房（组屋），解决了全国８０％的人口住房问题，其中超过９５％的人购买了组屋。

　　新加坡政府于１９６０年成立建屋发展局负责解决该国公共住房问题，并于１９６４年推出“居者有其屋计划”。经过多年发展，新加坡已形成以公共住房为主，商品房为辅的房地产市场格局。

　　政府对购买组屋有明确规定，确保大多数中低收入者有房可住。２００９年，组屋根据地段和面积情况每套价格从１０万新元（１美元约合１．３８新元）至３３万新元不等，而同期新加坡人均月收入约为３６００新元。对于月收入在１５００新元以下的低收入家庭，政府提供小户型租赁组屋，每月租金不超过３００新元。

　　据介绍，建屋发展局在设计时会让每栋楼房包含面积不等的户型，而且会有意识地把华族、马来族和印度族等不同族群民众分配到同一个小区，以促进不同收入、不同族群之间和睦相处。

　　新加坡国家发展部长马宝山在接受新华社记者采访时说，尽管建屋发展局常年赤字，“居者有其屋计划”仍是政府非常重要的一项政策，“我们希望‘居者有其屋政策’能增加新加坡人对国家的归属感，让人们感到这里就是自己的家！”

　　法国：市必有廉租

　　近１０年来，法国房地产市场总体保持稳定，未出现“大起大落”，这主要得益于法国政府实施多年的廉租房制度。

　　所谓“廉租”是指其“基础房租”比普通私人住房低一半左右。由于政府对住房困难户和低收入家庭提供“个人住房补助”，一些多子女家庭往往可以用不到市场价五分之一的价格租到满意的住房。

　　根据政府相关规定，法国所有市镇必须保证２０％以上的住房是廉租房，否则将被处高额罚款，以保证低收入者能住上好房子。据悉，目前法国近万个市镇中绝大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市镇，廉租房数量通常占总住房数的３０％以上。政府规定所有人均收入不超过一定标准的家庭都可申请廉租房，其“上限”相当于“夫妇双方都是低级公务员的三口之家”。此外，廉租房通常只租不卖。

　　廉租房制度不仅对保持社会稳定起到积极作用，同时成为抑制房价上涨的重要杠杆。以２００４年为例，法国出售新房１１万套，而当年在建的廉租房则高达４０万套。

　　当然，法国廉租房制度也有不合理之处。法国一家“社会住房办公室”负责人艾哈迈德·古菲就说：“法国廉租房的租期是永久性的，一名低收入者在租下廉租房后，即使今后成为总理，仍可长期占有该住房，而另一些急需住房的人却可能因此得不到房子。”（综合新华社驻法兰克福记者郇公弟，驻东京记者刘浩远，驻新加坡记者高川、丁其林和驻巴黎记者陈俊侠报道）

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