http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2014-06-10
学者研究数据显示我国超22%城镇住房空置
2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。知情人士9日向《第一财经日报》透露，中国家庭金融调查与研究中心主任、西南财经大学经济学院院长甘犁10日拟发布的《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势 2014》报告中，将公布这一数据。
随后，甘犁在微博证实了这一信息，并称空置住房占用了全国城镇家庭总资产的11.8%，4.2万亿银行住房贷款沉淀于空置住房。
空置率通常被用来佐证楼市泡沫，在几年前就曾引起广泛关注和热议。此前，市场曾强烈要求国家统计局公布住房空置率。
国家统计局在2010年曾回应称，目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。原因一方面是由于空置率包括空置的概念不清楚。“房子空置也是近几年由于房地产行业发展出现的新问题，调查统计制度还没有来得及作出统计，更重要的一点是空置率和待售面积概念很清楚，但是要清楚计算出来很难。”发言人称。
随着新一轮房市拐点的来临，空置率再度引发人们的关注。上周，国新办就棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况举行发布会。对于目前住房的空置率如何统计问题，住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，目前我国对于空置率没有一个准确的官方定义。
冯俊指出，国家统计局在公布的时候，对空置半年以上的住房数有个绝对数，没有说空置率。
冯俊称，现在很多媒体、很多专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。国际上的空置率指的是，把这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，然后把总住房量作为分母，那是空置率。我们现在这方面是没有调查的，所以很难得出空置率的概念。
(原标题：学者自测城镇住房空置率：22.4%)
[新浪网-第一财经日报]
部分楼房“未老先衰”成危房 处置面临四大难题
门窗无法对齐闭合，墙体开裂，房屋坍塌……目前我国部分地区一批老旧危楼的安全问题，开始逐渐暴露出来。近期，住建部紧急在全国组织开展老楼危楼安全排查工作。危旧房处理还面临哪些难题，怎么啃下这块“硬骨头”？
“未老先衰”，部分楼房成危房
浙江奉化塌楼事件发生后，危旧房安全问题备受社会关注。近期，多地的住房和城市建设部门的咨询投诉电话变成了“热线”。
从全国各地排查情况来看，存在安全隐患的房屋主要集中在上世纪八九十年代建成使用的小区，大部分是1995年前交付的房屋，以砖混结构为主。专家指出，砖混结构危旧房主要有以下几方面缺陷：
一是住宅建设标准较低。上世纪八九十年代的住宅设计建设，执行的是当时的住宅建设标准和住宅建筑设计规范，当时的国家标准对抗震设防还没有强制性要求，采用执行的设计规范、施工工艺、建筑材料标准较低。
二是施工工艺相对落后。部分房屋在建造施工时，砖基础防潮处理工艺简单，造成砖基础受潮后强度受到影响；部分房屋承重墙采用的标准砖和砌筑砂浆强度偏低，影响承重墙体强度；楼面普遍采用预制多孔板工艺，整体性较弱。
一些业内人士表示，上世纪八九十年代，市场经济刚刚起步，由于规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，就从“稻田”直接上了脚手架。加上技术和资金方面原因，建筑工程质量很难得到保证。同时，一些建筑公司为追求利润，还存在偷工减料的情况。
三是后期使用管理不当。随着城市化进程的加快和城市人口的急剧扩展，使得处于中心城区的老旧住宅频繁交易，不同购房者为满足个性化需求或追求经济利益的最大化，加上对房屋安全缺乏常识性认识，违规装修、野蛮装修时有发生，如敲拆承重墙体或承重构件、底层破墙开店等，这些行为严重损坏房屋主体结构的整体性与安全性。
此外，上世纪末实行住房制度改革、结束福利分房制度后，一些地区原房管部门和自管房建设单位在房改前实施的正常维修保养工作没有得到有效延续，造成有些房屋年久失修。
四是受到周边环境的综合影响。由于这些老旧小区普遍处于城市中心区，其周边道路及配套经多次改造完善，路面标高大幅提高，交通流量快速增加，再加上低洼处积水，均在不同程度上加剧了房屋不均匀沉降和对房屋的侵蚀。
危房处置难在哪
记者调查发现，危房改造起来不仅需要本楼及周边居民同意，还涉及小区规划、多部门协调等。这些问题造成了很多危旧楼一直拖着没改造，即使已经开始改造的危旧楼也是进展缓慢。
一些基层住房和城乡建设部门负责人表示，目前各地对危房的处置大致有三种思路：一是住户集资，原地重建；二是结合区域规划，纳入新建范围；三是对情况紧迫的危房，政府回购“兜底”。
据介绍，危房重建除需要相关部门的层层审批，还必须首先征得危险楼层所有住户同意，以及涉及所在幢的四周界限内相关方的签字同意，二者缺一不可。杭州市房屋安全鉴定事务管理中心副主任李向峰说，危旧房处置是一个普遍难题，涉及的责任主体、利益关系很复杂。
面对危旧楼房处置这个“老大难”问题，综合主管部门和建筑领域的专家意见，当前危旧楼房处置主要面临四个难题：
首先是鉴定难。杭州市土木建筑学会副秘书长陈旭伟说，房屋鉴定和医生看病一样，只能认定当时的情况，很难准确预测未来会不会倒塌、何时倒塌。加之住户改造房屋的情况随时可能发生，鉴定就更难。正是由于鉴定难，导致一些居民对鉴定结论“有选择认可”，这也成为后续处置的障碍。
其次是利益平衡难。“住户多是追求利益最大化，本来可加固的楼房，他们可能会要求重建。”李向峰说，换位思考，居民的这种要求也可以理解。问题是当前没有法律法规规定明确的处置办法，住户与周边住户、住户与政府的利益很难平衡，利益平衡难往往耽误处置进程、加剧事故风险。
同时还有责任主体确认难的问题。目前危旧楼房多建于二三十年前，当时的业主、设计、勘查、施工、监理单位到如今多有变迁，危旧房“从建到用”的各个环节主体责任难认定，这些都导致处置时各方相互扯皮、推诿。
最后是危旧楼房处理面临资金持续投入难。受制于责任主体确认难，目前全国多个城市开展的危旧房改造主要靠政府财政投入。但房屋改造资金需求大，单靠政府投入很难持续。
“建管并重”预防为主
“楼房安全不能等。”陈伟说，首先要逐步建立档案，不仅建立建设成果的档案，更重要的是建立使用档案。“地方政府应逐步加强社区工作，实行属地管理。在老旧小区，社区应该跟物业联合起来，加强对楼房的监管。”
为此，宁波市住建委质量安全处建筑工程师朱银杏等专家建议，首先，各个城市应建立危旧房处置机制，出台危旧房处置办法。“关键要逐步形成危旧房规范处置的一整套办法，不能出一个事故便出台一个处置办法。”陈旭伟说，要通过多个相关部门的联动解决危旧房处置中的协调难题。
其次，分门别类厘清楼房“从建到用”的各个责任主体，以危旧房成因的责任认定确定负责主体。尽管责任主体确定很复杂，但是根据“建筑质量责任终身制”原则，原业主单位和建筑单位是首要的责任主体。
再次，从实际操作角度明确资金筹措方式。由于资金难到位必然会导致危旧房处置拖延，各地政府相关部门应尽快设立“解危专项资金”，主要用于责任人不明确或责任人无力承担的解危费用，建设单位无法追溯的解危费用，应急抢修、紧急避险、强制迁离等费用。
最后，在政府主导基础上，发挥社会参与、居民自治的力量，联动推进危旧房处置。“如果认定是由于住户原因导致的，住户也应该承担相应的责任。”陈旭伟认为，让不顾楼房安全、野蛮装修者付出代价，才能教育其他住户。
“一定要树立建筑的‘安全生命周期’管理理念。”陈旭伟说，从上世纪七十年代到现在，我国的建筑规范经历四次发展，相对较完备，“建”的环节有规可依。与此相对，建筑交付之后的使用监管则一直比较薄弱，“管”这一环节有待提升。
专家建议，应尽快制定国家层面的房屋管理、保护制度，做到建管并重、预防为主，从源头防止 “未老先衰”楼房的出现。(记者 王政 于佳欣 裘立华)
[中新网-半月谈]
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煤炭金三角衰落现状：鄂尔多斯某小区无窗户亮灯
文章导读： 由于数年间房地产领域的过度投资，“煤炭金三角”呈现出商品房供需结构严重失衡、房价畸高的特性。随着煤炭市场寒冬的到来，地产行业也开始陷入降价、滞销、停工的危局。
萎靡不振的投资客和一落千丈的高消费
难消化的商品房和被冷落的豪车
楼市“乌托邦”
两个月卖出600平米、300万元
如同一枚硬币的两面，煤炭与房地产在“煤炭金三角”有着异常紧密的关联。煤炭“黄金十年”里，涉煤企业大都进入房地产领域，而狂热的民间资本也全部被输送到了煤炭与地产行业。
由于数年间房地产领域的过度投资，“煤炭金三角”呈现出商品房供需结构严重失衡、房价畸高的特性。随着煤炭市场寒冬的到来，地产行业也开始陷入降价、滞销、停工的危局。
此前，申万证券发布的研究报告显示，鄂尔多斯的供需比高达385.4%，而全国的平均水平为119%。这组数据与民间传言鄂尔多斯“户均3～4套住房”基本吻合。
今年全国两会期间，鄂尔多斯市市长廉素在内蒙古代表团举行的团组开放日活动上表示：鄂尔多斯还有4万套住宅待售，3年内将不再新建商品房。
榆林市住建局房管所某负责人对该市房屋过剩的现状同样担忧，“保守统计，榆林城区有24万～25万套住宅，实际需求最多14万～15万套，过剩至少10万套。”
相比鄂尔多斯、榆林上万元的房价，朔州每平米3000~4000元的价格堪称价格“洼地”，但由于城区人口规模小，商品房同样陷入“人少房多”的局面。
“今年还没有一块土地拍出，也没有新开工项目。”朔州市住建局工作人员告诉记者，“朔州的人口规模就是一个南方集镇的水平，外来人口很少，靠自身消化现有商品房最少得5年。”
5月16日傍晚，记者在鄂尔多斯康巴什新区的康城二期看到，偌大的小区没有一盏窗户亮灯。乌兰木伦河南侧体量更为庞大的公务员小区，同样也是星星点点，漆黑一片。
记者随后前往位于东胜区布日都梁镇的星河湾小区，小路颠簸不平，园林景观却非常精致，十几幢高层中只有一户亮着灯光。
据当地人介绍，2011年开盘的这处高档住宅，价格一度从最高峰的每平米3万元降至2万、1.6万元，最后降至万元以下，但还是鲜有人出手。
在神木县，神木新村的高楼星罗棋布。资料显示，这个被当地人称为“鬼城”的新村于2006年开建，占地11.3平方公里，规划到2015年时人口达到5万人，2020年达到8万～10万人。
神木新村的人口聚集速度远没有政府预想的快。在神木新村，记者看到庞大的建筑群中多数还没有交工。一名环卫工人说：“都空着呢，只有医保中心和一个煤矿的职工入住。原来城里的房价每平米要卖一万五六，新村也要七八千，光转让费就得几十万，现在这里的房价两三千也没人要。”
神木县房管所提供的一份资料显示：2013年下半年，房地产价格开始大幅下滑，较之高峰期，黄金地段房价降幅达50%，2013年8月份后，高端房成交量明显减少。
“过去，煤炭与房地产都是暴利，煤里赚了钱就盖楼，再把房子卖给获得煤矿占地补偿的农民，农民随后把房子租给外来人口。现在煤炭行业萧条，东胜外来人口大量出走，房子的问题马上就出来了，租房的没人租，卖楼的降价回笼资金也没人接。”鄂尔多斯某房地产公司总经理如此解析“地产寒冬”。
楼市之惨淡令人震惊。鄂尔多斯市统计局“2014年1—2月全市主要经济指标完成情况”显示，该市1—2月商品房销售面积仅为600平方米，同比下降97.5%；商品房销售额300万元，同比下降95.9%。
急剧萎缩的豪车市场
“以前，进口车以100万元以上甚至200万以上的为主；2012年下半年开始，50万至100万元的进口车成了主流。”
新世纪以来，煤炭行业投资进入“井喷期”，大量民间资本开始涉足该领域。在榆林与朔州，地方企业虽然也在壮大，但央企与省属国企占主导地位的煤炭产业格局一直稳固，而在鄂尔多斯，这一格局已被打破。
“神华与中煤的产量只占我们总产量的30%，地方企业是主力。”鄂尔多斯市煤炭工业局梁副局长表示。
正因如此，鄂尔多斯财富的民间化程度很高。早前有媒体报道：鄂尔多斯亿万富翁超过7000人，资产上千万的人至少有10万，每217人中就有一个亿万富翁，每15个人中就有一个千万富翁。
2010年9月30日，在首届鄂尔多斯国际车展上，3800万元的布加迪全新敞篷跑车展出不到一小时即被预订，展会当天总销售额超过9000万元，1500万元的迈巴赫、两辆价值不菲的兰博基尼、5辆宾利轿车全部售出。
外界传言，鄂尔多斯高峰时期有近5000辆路虎。由于路虎越野车的畅销，同属英伦的顶级豪华轿车品牌宾利与阿斯顿马丁分别于2012年前后进驻鄂尔多斯，这在一个地级城市并不多见。
惊人的购买力也吸引了赛特与王府井的目光，2012年，这两家高端百货品牌相继在东胜区落户，赛特宣称是“首次进军非一线城市”。此前，鄂尔多斯本土企业投资的专营国际一线奢侈品牌的万博广场已开业运营。
5月16日晚8点，《中国经济周刊》记者在鄂尔多斯东胜区天骄北路看到，黄金路段上中信银行、华夏银行、光大银行的霓虹灯开始了跳跃闪动，分布四周的购物中心也点亮了璀璨的灯火。
王府井商场的顾客并不多，一名化妆品专柜的导购小姐坦承“生意很淡，不像原来那么好”，她直言，“现在煤炭市场不行，东胜所有的商业都受影响，不管是卖车、卖房，还是其他的。”
榆林虽没有鄂尔多斯商业的“高大上”，但富豪数量毫不逊色。2011年，住建部政策研究中心与高和投资曾发布《中国民间资本投资调研报告――陕北篇》，报告称榆林资产过亿的富豪在7000人左右，与鄂尔多斯相当。
酷爱豪车是榆林与鄂尔多斯富豪的共同爱好，榆林市的悍马、路虎、保时捷并不鲜见，就连宾利与迈巴赫也时有出现。而自去年起，豪车在榆林的市场开始急剧萎缩。
榆林市出入境检验检疫局的数据显示，2013年一季度榆林进口车首次出现数量和货值大幅下降的情况。与上年同期比，进口车数量从2274辆下降到1623辆，下降四成；货值从2.2亿美元降至1.3亿美元，下降近七成。“以前进口车以100万元以上甚至200万以上的为主，2012年下半年开始50至100万元的进口车成了主流。”榆林市出入境检验检疫局工作人员表示。
[网易网]
煤老板抛售北京二环百套房 曾被某中央单位团购
在新房进入全面促销期、二手房价实质松动后，北京集中抛售物业的情况越发明显。
“东北二环、精装修学区，现房开卖”，近日朝阳区和平里地区的居民车上、小区门把手里均塞满了一个名为“和平里八号”的楼盘宣传单，该项目声称为二环外最后的公寓。北京商报记者调查发现，这个在房产电商打着新房名目推介的项目实际上是山西某煤老板2006年以20余名亲友名义一次性购买的100余套房源，位于一栋楼内，曾被集中改为酒店式公寓统一出租，此番集中抛售主要是出于对资金的需求。
在购房人看来，这似乎是千载难逢的捡漏儿机会，但由于房源实际归属者与名义产权人并非同一人，还曾经历过至少两次修改规划，因而项目本身的购买及居住安全有待考证。
低价抛售
在东城区青年沟路最东端，紧邻地铁13号线柳芳站，一处挂有“和平里八号”字样的售楼处仅开放一周，却迎来不少顾客登门看房。
据销售人员介绍，此次推出的房源约100套左右，均为精装现房，售价在5.5万-6万元／平方米之间，如果现在购买每平方米还有2000-3000元左右的优惠，相当于5个点左右。
北京商报记者随后走访项目周边的中介门店，据链家地产[微博]的经纪人介绍，由于地处朝阳跟东城的交界，这一带的二手房价差较大，与“和平里8号”同属朝阳房本、建筑年代大致相同的项目，目前均价约为6万-6.5万元/平方米。“那项目确实便宜，相当于周边二手房的8折，但不是新房，所以有好几十万的税，算下来还不如买个产权干净的二手房。”
“和平里八号”销售人员在随后的房价测算中也证实了上述地产经纪“二手房”的说法。“比如这套76平方米的两居室，优惠完的价格为440万-450万元。”当北京商报记者问及为何优惠之后还会多出来40万-50万元的房款时，这位销售人员才吞吞吐吐地透露，这100余套房源是自己老板在2006年集中买下，当时这个项目名为“锦鸿阁”，一共两栋，一栋为毛坯，均价约为8000元/平方米，被某中央单位团购，一栋为精装修，共计109套房源，被自己老板以单价1万元/平方米、总价1.2亿元买下，现在除了内部认定的几套房源外，准备全部出售，而且还进行了重新装修，今年底就能交房。“房子虽然买了八九年，但房本下来得比较晚，还未满五年，因而有较高的税费。”
伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹介绍，从5月的市场数据看，北京二手房再次出现量价齐跌，新房市场虽然成交价格在同比增长，但涨幅却明显收窄。如此市场行情改变了很多业主对房地产市场的预期，尤其是多套房持有者为了降低风险选择甩货。但是像上述项目一样成百套地抛售，实属罕见。
两次改规
北京商报记者查询市住建委网站，确实看到“锦鸿阁”是于2005年和2006年分别获两次预售许可证，开发公司是金政房地产开发有限责任公司，为70年产权住宅。
北京市工商局网站也显示，在此处经营的三熙商务酒店于2006年获得了经营许可证。
“如果该酒店获得了经营许可证，说明政府对其住宅改酒店一事是知情并允许的，但是又从酒店改为住宅后，房屋面积是否出现改变？是否与房产证数据一致？在重新装修过程中房屋内部结构是否进行了改建？”对于亚豪机构市场总监郭毅的提醒和疑问，一位从事快捷酒店经营的负责人直言，从住宅到酒店再改回住宅，至少前后两次修改规划。“纯住宅的项目是不符合酒店要求的，即便是公寓，也需要拆除一些隔断。”
上述说法得到了现场销售人员的证实，据其介绍，房源实际持有人曾于2006年为开酒店对房屋内部结构进行了变动，而如今又要按照普通住宅要求重新设计装修，虽然销售人员表示未对承重墙部分进行拆建，但却也承认两度修改规划。
原国家建设部2002年颁发实施的《住宅室内装修管理办法》明确规定，禁止在未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；拆除连接阳台的砖、混凝土墙体等影响建筑结构和使用安全的行为。北京商报记者就此采访市规划委员会，但截至发稿前未收到回复。
多重产权
除了两次改规划外，北京商报记者调查发现，上述百套房屋产权并非在山西实际业主一人名下。
“在买房之初，业主是以20多位亲戚的名义买的房子，也就是说，山西业主是实际持有人，而20多位亲戚则是名义上的业主。” 据销售人员介绍，由于20多位名义业主在外地，因此选择由同一个代理人来代为办理所有二手房买卖业务。销售人员介绍，代理事宜已经在公证部门进行了公证。
“一套房源拥有一位名义业主、一位实际业主外加一个代理销售，捋清三者与房屋间的关系以及三者之间的权属关系尤为重要。” 孔丹介绍，虽然销售人员表示可以出具相关证明，但是购房人仍需通过专业法律人士来进行辨别，对于房屋是否仍在被抵押也需要进一步确认。
值得一提的是，上述提到的代理人为开发商北京金政房地产开发有限责任公司员工，受山西业主委托进行销售，并在后期为双方办理过户、贷款等事宜。
然而北京商报记者查询市住建委开发商资质，却发现在开发了锦鸿阁后，北京金政房地产开发有限责任公司已经没有了房地产开发及销售资质，查询上述销售人员，也并未在市住建委登记。
“如果是无资质销售，那么这些销售人员不但不会像其他二手房买卖中的中介一样起到第三方监管的作用，而且购房者还有可能面临资金的风险。” 孔丹提醒，由于该项目曾经改做酒店，因此要在购买时格外注意房源的基本信息是否属实。
此外，在资金方面业主要求在过户程序办理之前就要交纳首付款，因此买房人一定要向业主提出资金监管要求，保障首付款的安全。对此，该项目销售人员也表示，业主同意在银行处申请资金监管，但是如果买房人无此要求，首付款也将直接打入业主账号。（来源：北京商报）
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