http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2010-08-17
房协上书国务院招严厉回应 地产利益集团阴谋混淆视听
前日,《人民日报》再次发表有关楼市言论,呼吁坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。而就在此前一日,国务院副总理李克强在北京考察廉租房建设项目时重申严格楼市调控,称要积极贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施,坚决抑制投机炒作等不合理需求。而昨日有媒体报道,住建部已经将一份标明“好的”和“差的”开发商名单提供给银行系统,国土部、住建部、央行等多部委开始展开“联合作战”,新一轮打击开发商囤地囤房行动开始。
这是自上周中房协透露已“上书”国务院建议暂缓再出楼市调控新政以来,监管层及官方媒体又一次以实际行动重申严格调控,及时地拨乱了反正,以正视听。
◆◇楼市博弈又一轮
《人民日报》及时刊文以正视听
近日有报道称,相比6月份,7月份北京、上海等地楼市成交量“暴涨”,宣称楼市开始复苏,房地产市场又进入“上升拐点”。“史上最严厉”的楼市调控成了“百日维新”。前日《人民日报》发文指出,这是一个刻意隐瞒真实情况的“暴涨”,楼市调控政策预期效果还远未达到。
报道称,以北京为例,7月北京期房住宅成交总量为4950套,环比6月上涨16.7%。与6月份相比成交量增加不假,但6月份成交量的基数特别低,并且7月份的成交量与调控前3月份的成交量相比仍相差很多。进一步对比数据发现,虽然成交量有所上升,但均价低于15000元/平方米的低价盘是成交量的主要来源,这其中,部分远郊区项目低价热销的楼盘又是主要贡献者。另一方面,成交价格下调明显开始加速,7月份北京商品房成交均价为21140元/平方米,环比6月下调了5.2%。而其他城市成交量的“暴涨”,原因也大致如此。
文章指出,对于一个月的成交量上扬,不宜过度夸大,据此来判断“拐点”来临更是没有任何依据。而一旦营造出“暴涨”的氛围,就可以推动更多人恐慌性购房,开发商就可以借机涨价推盘、投机客就可以借机抛盘出货。所有夸大其词的炒作,所有的阴谋阳谋,目的只有一个———干扰调控,误导预期,获取暴利。
“中房协上书”事件成导火索
《人民日报》此次发文,也许并不仅仅针对的是楼市调控“百日维新”的报道,近日引发各界较大争议的“中房协上书”事件或许才是真正的导火索。
此轮楼市调控正至最微妙时刻,上周在海南博鳌召开的一个房地产论坛上,中房协副会长朱中一透露,中房协已多次“上书”国务院,建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。他表示,在目前的调控新政下,土地购置、开发投资等指标均在下降,房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性,需暂缓出台新的紧缩性调控政策。
作为房地产企业利益代言人,中房协的此番建议立刻遭到驳斥。著名经济学家樊纲就指出,GDP从年初预计的12%下降到预期增长9%,是经济增长正常回调的结果,“不要拿房地产投资下降影响GDP来吓唬人。”
不过,在不少房企惶惶不可终日的时刻,即便是这样的一条信息,还是成了不少人的“速效救心丸”。正如本轮楼市调控以来,那些所谓的退房潮、违约潮、离婚潮、7月成交量“暴涨”等夸大其词的炒作一样,“中房协上书”的消息传出当天,地产股就大幅拉升,成为提振大盘的主力。
李克强强调坚决抑制地产投机
“速效救心丸”终归只能治标而非治本,很快,监管层就着手还击,以正视听。
8月13日,国务院副总理李克强在北京考察廉租房建设项目时明确表示,中国将继续贯彻国务院关于房地产市场调控的政策措施,坚决抑制房地产市场的投机炒作行为。
此外,继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后,银监会近期也向住建部表达了类似意见,希望后者能提供两类开发商的名单以便监管,一类是市场交易秩序“好的”开发商,一类是受过处罚的“差的”开发企业。而对于“黑名单”上的企业,商业银行在融资方面、重组方面将给予限制,以打击囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为。
国家统计局发布的数据也表明,6月份70个大中城市房价环比下降0.1%,这是近15个月来房价首次下降,7月份房价环比则与6月持平。可见目前房价基本处于盘整回落态势,但仍在高位僵持；从地区看,部分一线城市的房价仍在高位徘徊,部分二三线城市仍在上涨。中原地产监测的8个重点城市中,7月份均价上涨的有5个,下降的仅3个,说明政策的预期效果还远未达到。
正如《人民日报》文章所言,房价一旦出现反弹,则未来市场的泡沫化程度无疑会进一步加剧。而从此次楼市相关利益集团与监管层的交锋来看,当前对房地产市场宏观调控政策仍将坚持不动摇。
◆◇发展商积极自救
十大标杆开发商业绩不错
在房地产市场仍将维持紧缩政策背景下,十大标杆开发商仍取得了不错的销售成绩。
在过去四个月的成交量中,这些房企销售仅5月表现出低迷,6月随即反弹45%,其中万科、保利、雅居乐、金地6月销量环比增幅均高过50%,万科、保利当月的销售量更是达到历史高位。7月,十大标杆房企成交面积达到245万平方米,虽然环比上个月下降10%,但比去年同期仅低5%,基本持平去年的月均成交面积252万平方米。显然,较之于仍处低谷的新房市场,这些房企的表现明显优于大市。
近日,中原地产对8大城市7月销售量最高的40个楼盘进行调研发现,其中标杆房企的楼盘占65%,而这些热销项目总体上具有以下几个特征:郊区低价房；低价入市楼盘；降价促销楼盘等。具体来看,不少标杆房企的新盘,近期也采取了售价低于周边在售项目的策略。
降价促销成地产企业“王牌”
在中原地产调查的40个热销楼盘中,发现有不少在售楼盘采取了降价或赠送面积等策略,并以知名开发商项目居多:绿地、万科、龙湖、恒大、中海、金地、招商、富力、绿城、万达等大型跨区域发展商纷纷展开降价,幅度也多在10%左右。
而以广州为例,7月销售套数超过100套的4个楼盘中,天马河国际公馆降价约10%；学府花园开盘当日打了8折；富力金港城折扣优惠从95折提升至了92折；花都雅居乐也降价约10%。
中原地产分析师指出,在品牌开发商的热销项目中,目前有一半以上的项目采取了降价促销策略。从历史经验来看,标杆房企在历次市场调整中通常都选择率先降价。调整中后期,先行降价后加快资金周转的房企才有能力趁低吸纳优质土地或并购项目,并在市场回升后,扩大业务规模及市场占有率。目前,标杆房企中,保利、万科、金地、雅居乐、招商、中海等各家房企均已出现了价格松动。
业内人士指出,从监管层的种种行动和表态来看,指望调控放松是不可能的,对于开发商来说,降价促销才是正道。
南方日报记者卢轶
[南方日报]
相关评论
开发商“挣钱都挣得不好意思了”说明什么
文/余丰慧
著名经济学家樊纲14日在海南开幕的“2010博鳌房地产论坛”上说：“最近有一位房地产老总跟我说，‘房价有时候我们都不好意思，本来以为2万就打住了，没想到能涨到4万，挣钱都挣得不好意思了。”（8月15日《羊城晚报》）。
目前，中国房地产调控进入了深度博弈期。前期以某些城市开闸三套房贷、放松二套房贷为标志，舆论质疑楼市调控放松声音四起。对此，住建部、银监会、国资委等职能部门公开表示楼市调控不会放松，调控政策将坚定不移执行下去后，楼市调控“走回头路”的传言才被熄灭。正当社会、百姓已经形成楼市调控肯定不会放松，房价将会稳定或者逐步下降、走向理性的预期之际，突生变数。
日前，中房协副会长朱中一在海南博鳌论坛说，中房协多次建议国家不再出台调控楼市政策，并拿土地价格下降、交易清淡，住房交易量大幅下降，价格走低，将影响经济、影响就业、影响建设保障房云云，要求国家不再出台新的调控政策。此消息一出，放松楼市调控的声音又起，本来已经形成的调控力度不减、房价将逐步稳定或者成为下降趋势的市场预期又被打乱。
事实上，开发商“挣钱都挣得不好意思了”折射出楼市调控远远没有达到预期，说明没有任何理由不再出台新的调控政策。从上半年上市房地产企业年报看，个个都赚了个满盘金，利润翻番的占据大多数，这与某开发商“挣钱都挣得不好意思了”是基本吻合的。而在这些暴利背后，是购房人承受的畸高房价，是普通百姓倾其一生的血汗钱买得的一套住房。目前的楼市，只是成交量在下跌，原因是开发商死扛房价造成的。房价基本处于盘整状态，仍处于不合理的高位；少数重点城市的房价仍在高位徘徊，部分二三线城市仍在上涨，远远脱离了居民收入水平。可以说，政策的预期效果还远未达到。一旦调控放松，或者在目前的政策上止步不前，不出台包括税收在内的新调控措施，房价极有可能出现反弹，而房价一旦出现反弹，则未来市场的泡沫化程度无疑会进一步加剧，百姓买不起房是问题之一，中国金融安全将受到很大威胁，进而威胁到中国经济的健康稳健发展同样令人忧虑。
开发商“挣钱都挣得不好意思了”折射出我国房地产长期处于不健康状态，市场机制在房地产市场基本失灵，开发商及相关群体攫取了大量不合理的灰色利益。一个完善的市场经济国家，不可能出现开发商“挣钱都挣得不好意思”的局面。这说明中国房地产市场严重畸形、极不正常。
是脓疮早挤出来比晚挤出来好，是泡沫早一点破灭比晚破灭代价小。在市场不能校正极端不正常现象时，必须依靠政府发挥强有力的调控作用来给市场纠错。目前，中国纠错的力度不是过大而是不够，应该进一步出台更加强有力的调控措施，扭转房地产市场严重畸形、市场失灵的状况。
[新华网]
京城楼市现降价先兆未来政策是否更猛烈
楼市新政实施了四个月之后，北京坚挺的房价终于有了松动的迹象。
13日，一份由北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据让许多购房者看到了希望。数据显示，北京四环至五环的期房价格已连续三个月下跌。
然而就在下跌刚刚开始之际，中国房地产协会的一纸上书却让更多的“蜗居”们开始担忧，政府之前信心满满打压楼市的政策能否继续？
北京已经露出降价先兆
北京房价不再牛气了。昨日，南方日报驻京记者在北京四环附近一个新开的楼盘(均价55000元/平米)走访时看到，销售经理已经使出了促销手段来推销楼盘。“如果你确定要买，我可以帮你向公司申请打折，这两套90平米的和9月份开盘的都可以打9.7折。”
该楼盘的情况并不是个案。记者了解到，8月初，北京市存量累积房源中，降价房源数量占到总房源的15%左右。
记者还了解到，位于北京公主坟附近的新华联国际，地处西三环与长安街交汇处的重要地段(均价41500元/平米)，也开始了9.7打折促销。
据“链家地产”市场研究部统计数据显示，北京房地产市场上，8月首周业主更改挂牌价格，进行调价行为的比重占到20%左右，其中，73.4%的业主选择降价，降价幅度约为6.2%，相当于业主平均自动降价1200元左右，降价房源数量占到总房源的15%左右。
据了解，目前购房者观望情绪进一步加强，国家统计局中国经济景气监测中心12日发布的报告显示：一线城市(北京、上海、广州等)消费者预期房价上涨的比重为36%，比一季度减少24个百分点；预期房价下降的比重为41%，比一季度增加18个百分点。
政策已经触动开发商利益
从楼市调控新政实施以来，打击房地产投资性需求的政策使得房地产商资金回笼较慢，同时，在地块的批示方面抬高了拿地门槛，在资金来源方面，也对房地产商施加了诸多限制，四个月过去了，房屋存货大量减少，加上资金回笼不足，房地产商已经开始紧张。
花样年控股集团有限公司财务总监李傅玉就坦言情况已经“非常严峻”。李傅玉表示，由于政策的影响，本来已经向银行方面说好的贷款往往后来拿不到，最后只能看在战略伙伴的面子上将一些款项收回再放款。
清华大学经济管理学院杜丽虹也给开发商们泼了冷水，“现在的政策只要持续到2011年，30%的地产企业会出现资金缺口。”
就在地产商艰苦度日的时候，代表地产商利益的中房协又开始上书。本月5日，中房协副会长朱中一在广州表示，“国十条”调控政策已经取得实效，谨慎推出新的紧缩性调控政策，这会让本已脆弱的房地产市场，下半年可能陷入低迷的行情，进而影响宏观经济。
中房协的上书被广泛认为是房地产商的回击。专家认为，此次中房协出面表态，是因为房地产政策已经触动开发商利益，开发商不得不通过代言人争取国家政策倾斜。
著名经济学家易宪容日前指出，尽管当前房地产调控效果仍有待于观察，但据不久前国家电网公司的一份不完全调查显示，目前我国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房约6540万套。
这种现象，足以说明投资性需求仍然主导了当前我国的房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前也表示，当前市场量跌价滞，正处于调整的第一阶段。今年三四季度将是新增库存大量形成的时期，这可能是房价出现大幅度下调的时期。
政策或将更为猛烈
房价之所以迟迟降不下来，很多购房者认为主要原因是上有政策，下有对策。昨日，记者在北京四环附近的某楼盘处看到，一位准备购房的个体户因为拿不出纳税证明而准备离开购楼处时，被销售人员叫住，并私下里告诉他：“这个我们可以帮着办。”
这位个体户的困扰来自于5月份北京政府发布的一纸通告，通知暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放购房贷款。
据了解，能被开发商和房产中介帮忙办的事情不在少数。显然，房地产政策在执行过程中存在漏洞及执行不力的情况。
多数专家表示，在楼市政策刚刚起效的时候，应该继续大力度坚持政策。被誉为三剑客之一的沈晓杰认为，新政不能缓，还应加快，现今“国十条”真正执行的恐怕连20%都不到。这样的执行力下形势不容乐观，房价想要大幅下跌非常难。
决策层的表态似乎能让购房者找到信心。上周五，国务院副总理李克强在北京考察时强调，当前要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果。
与此同时，多部委也在联合“围剿”囤地、囤房开发商。继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住房和城乡建设部表达了类似意见，希望后者能提供两类开发商的名单以便监管，一类是市场交易秩序“好的”开发商，一类是受过处罚的“差的”开发企业。
事实上，这也是继今年4月住建部要求各地给房地产企业建立信用档案之后，对所有在建商品住房项目再一次的清理和整治。
有消息人士透露，新一轮房地产调控中，相关各部委之间的协调沟通机制备受重视，包括对囤地房地产企业、二套房以及多套房的认定等都需要多部委之间的密切配合。(南方日报驻京记者吕天玲 实习生周祖燕 鄢杜贺)
[南方日报]
土地开发因何只有暴利没有风险
最近一份全国有1457地的“黑名单”被披露。对此，各地有遮掩有坦诚，但是否能真正清理闲置土地，进而能够控制房价，是颇成问题的。
自国家宏观调控楼市以来，出台政策不算少，加上以往的一些政策，房价应该有所回落。譬如，几年前国家曾出台一个土地闲置两年无偿收回令，一连串楼市宏观调控政策出台后，楼市交易少了，开发商资金回笼少了，银行收紧银根，开发商融资难了，如果土地闲置两年无偿收回的政策得到严格执行，无疑将掐断一部分开发商的资金链，再坚挺的房价也得下跌。可是今年7月的全国大中城市房价竟然同比上涨10.3%。看来，那些宏观调控政策并没有得到认真贯彻，起码土地闲置两年无偿收回的政策没有得到严格执行。
开发商囤积闲置土地有他们的利益所在。据测算，所有披露的1457宗闲置土地的合同价款只有256亿元，如果容积率为1的话，楼面地价只有256元/平方米。以目前京沪穗深的土地均在万元之上，即使一些二三线城市也要在几千元。这些闲置土地在十年甚至十年不到的时期内涨了几十倍甚至上百倍，如此高利润的生意哪里去找？
不过这一切都是建立在过高的房价之上的。现在清理闲置土地就是要打破这样的利益链条。但是，目前的清理能不能打破呢？很难。
首先，目前的土地闲置分成两种，一种是因为政府原因，还有一种是企业原因。政府原因的要占全部闲置土地的一半以上。毫无疑问这部分的闲置土地政府是不能无偿收回的，因此对开发商来说是毫发无损的。
剩下不到一半的企业原因的闲置土地能否无偿收回？也难。
闲置土地早已超过两年，在政府督促帮助之下总算开工的土地，自然是不可能再无偿收回了。因此，在这方面开发商只有赚头而无损失。
那么被收回闲置土地超过两年的开发商是否真受到损失呢？恐怕少之又少。土地闲置两年无偿收回的政策已经出台近三年了，但具体规定土地出让付款细则出台只有半年不到，它规定：土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款最迟付款时间不得超过一年。因此当时许多拿地企业其实是不付款的。
即使出钱拿地的，许多企业拿的也不是自己的钱，例如北京顺义区拍地给自己的下属公司大龙地产，大龙地产拿地后直至被收回，一直没付过钱；再譬如上海江桥镇拍地，拍地的政府居然借钱给开发商来拍地。拿地后一直拖着不付款，直至整好地盖起楼开始出售才付土地款的开发商，全国不知有多少。
即使用自己的钱拿地的，土地闲置超过两年而被收回的，据我们所知也几乎没有无偿收回的，开发商多半能够拿回自己的钱。现在上海已有１５幅闲置土地已收回或已启动收回程序，没收还是退回开发商拿地的钱，或者压根儿当初开发商就根本没怎么付钱？一切我们不得而知。
不严格执行已有政策，土地开发变成只有暴利而无风险的行当，那么很难指望清理闲置土地来使楼价回落。
□郁慕湛(上海 财经评论员)
[新京报]