央行：保持货币环境稳定
发布第三季度货币政策执行报告，提出“加强预调微调”；分析认为央行或将更多地考虑实体经济
新京报讯
（记者苏曼丽）央行昨天发布的第三季度货币政策执行报告，与二季度货币政策执行报告相比，此次报告提出了新说法——重在保持货币环境的稳定，为市场经济自身的调整和稳定机制发挥作用创造条件。
金融问题专家赵庆明表示，保持货币环境的稳定这一新提法意味着央行可能在接下来会更多地考虑实体经济对货币的需求。
“进一步提高货币政策的有效性，着力优化信贷资源配置，缓解信贷资金供求结构性矛盾，切实强化金融服务实体经济的功能。”央行在报告中提出。
此前原央行副行长吴晓灵不止一次地表示，中国不缺钱，缺少的是如何将资金引入实体经济中去。
记者注意到，在一如既往强调“继续实施稳健的货币政策，增强调控的前瞻性、针对性和灵活性”外，央行提出“加强预调微调”，而不是之前的“适时适度预调微调”，此外还罕见地提出要把握好经济增长、物价稳定和风险防范三者的平衡，重在保持货币环境的稳定。
赵庆明认为，“加强预调微调”的措辞表明央行在接下来的调控中还会有诸如下调存准或者是降息的动作。目前中国经济触底回升已经基本确认，国际经济复苏情况并不乐观，因此中国经济回升力度不会很大，而且还充满不确定性，货币政策还需要稳增长。
澳新银行大中华区研究总监刘利刚表示，由于10月份通胀率很可能低于2%，因此央行仍将在未来一段时间内保持较为宽松的流动性环境，以支持整体经济的回升。但是在QE3的刺激下，国际资金涌入香港和内地已经造成港币和人民币持续的单向升值，输入性通胀压力不可小觑。
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三季度贷款利率下行
新京报讯
（记者苏曼丽）央行在昨日发布的第三季度货币政策执行报告中透露，受6月、7月连续两次下调存贷款基准利率并调整利率浮动区间等因素影响，金融机构贷款利率总体下行。
报告显示，9月贷款加权平均利率为6.97%，比6月下降0.09个百分点。个人住房贷款利率也出现下行，9月加权平均利率为6.20%，比6月下降0.48个百分点。从利率浮动情况来看，执行下浮利率的贷款占比上升。
数据显示，9月，执行下浮利率的贷款占比为11.31%，比6月上升3.39个百分点。执行基准利率和上浮利率的贷款占比分别为24.57%和64.12%，比6月分别下降0.51个和2.87个百分点。
[新京报]
任志强：明年房价必暴涨 有四大理由
10月29日下午，第三届地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松、滕泰(财苑)、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂，共话变局下中国地产行业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
据媒体报道，任志强指出，限购令从三方面促进房价暴涨，首先，限制了新增土地供应，导致了2011年以来出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存明年3月终止，新增土地供应为负增长，自从98年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；其次，限购令限制了市场上二手房供应，从而加大房价暴涨幅度。因为2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。这次不同由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。
限购令限制买第二套房、第三套房，直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足，最后，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。
房价暴涨理由之一：土地负增长之后房价必然暴涨
严格来说从1998年我国实施房改以来，土地负增长发生过三次。
按统计数字算，1998年2003年年均房价增长率是3.5%，1998年23号文件实行房改，同期人均收入增长是9.5%，即收入增长远远大于房价增长。1999年，上海市为鼓励大家买商品房，施行买房减免个人所得税的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情况都证明在2003年之前看不到天价地，因为没有招拍挂，也看不到房价暴涨的情况。2003年下达的“8.31文件”之前，按月计算，土地平均增长率是40%。那之前没有出现过房价高涨的情况。
2003年“8.31政策”来源是18亿亩红线，土地转让实行招拍挂之后，土地供应量迅速下降，约连续14个月低于5%的低增长。于是在2007年就出现房价暴涨。
在2006年以前房价上涨和收入增长基本持平，所以不存在房价过高问题。但2007年以后大量的天价地和天价房出现，甚至有“面粉贵于面包”的现象，这是第一次土地供应负增长之后带来的反应。
第二次土地负增长来自于2007年11月份的“两房”。“两房”之后，2008年出现了一些特殊政策，比如连续加息、收紧准备金率。防止通货膨胀和经济过热，在2008年6月份以后出现了土地供应负增长，一直延续到2009年的12月份。这段时间的土地负增长的结果是，2009年开始出现房价上升，但增长最快的是2010年，房价上涨了26%。
第三次土地负增长2011年下半年启动，由于限购令等一系列政策，2011年之后土地供应开始出现下滑。今年的土地负增长比去年还严重，因为土地去年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，今年全年都是负增长的。
今年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度约是负增长26%，无法弥补。明年拿什么土地去保证供给呢？
2011年的土地开始下降，到2012年整体下降，这等于是第三次土地负增长的过程。“既然前两次都出现的土地负增长之后的房价暴涨，那是不是这次也会出现？因为供求关系是平衡的，除非需求下降了。但现在看来需求没有下降的可能性。”任志强言下之意，当然暴涨。
房价暴涨理由之二：限购令未限住需求。
供需矛盾导致房价暴涨
按购房需求计算，2015年及之后这段时间都是高峰。2015年是全国23岁适婚年龄的最高峰，高到2400万对，即使他/她当年不结婚，第二年、第三年或者28岁才结婚，2015年后这段时间都是高峰，换句话说，家庭分户和结婚生孩子这个阶段是住房需求最集中和最大的一段时间。现在还没到，2015年才是住房需求高峰，后续的需求仍然是有的。
如果从2012年发生需求的消耗量来看，尽管有40多个城市的限购政策，但销售没有出现大幅度下滑，相比年初的负增长20%，到目前已回升至4%的负增长。也就是说，三季度以后的销售增长基本把原来掉下来的20%的窟窿补平了。根据以往经验，四季度通常是增长，09、10、11年四季度的增长率都超过15%。总体来看，2012年需求并没有因为限购政策而下滑，但供给却无增长。即需求增长的时候，把原有的供给已消耗掉。
任志强强调明年3月份这个节点。“因为2010年住房需求是历史最高点，所以2011年有土地供应，2012年还是有供应，2011年的供应量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是旧的土地供应在明年3月份就终止了。而新的土地供应是下降的，所以供给和需求之间的矛盾就会加剧。”
房价暴涨理由之三：北京、上海商品房库存量已经少于六个月，若降至三个月将引发恐慌
任志强指出“但是不要以为没有库存了才叫供求关系恶化，通常一个城市里维持三个月以下的销售量时就是恶化；维持六个月是基本平衡；少于六个月就开始危险了。”
北京、上海这些城市已经开始少于六个月库存量了。详细来说，在一个城市，东南西北各方位都有需求，六个月的时候基本可以满足，选东边的房子就有东边的房子，想选西边的房子就有西边的房子，选南边、选北边都行。所以，只要这个城市供应量只有三个月左右的时候就已经出现恐慌了。因为当只能满足一部分需求的时候，可能想买东边房子的人买不到东边房子，只能买西边房子。他会从东往西边跑，这时候就会发生恐慌，西边的人看怎么东边的人都跑我这儿买房子了？这个传递从来都是这样。。如果你只有三个月的时候就可能出现这种现象，想选东边的时候没东边的房子，当东边有一套房子今天选完了明天没了，被别人买走了，这时候就出现恐慌了。所以，只要供求量小于六个月的时候，基本上供求关系不平衡。因为在六个月之内是生产不出来房子的。
而且，现在的房子通常预售，不能当时、当年交房。这个预售就等于把可预售的房子基本消化掉了，所以也会形成恐慌。
房价暴涨理由之四：限购令堵住二手房补充市场供应的路
在房价高涨的时候二手房可补充市场需求，希望拥有第二套或第三套新房的人，当市场供求关系不平衡的时候，会拿出多余的二手房出售。任志强指出，如果没有这部分二手房补充，房价会增长20%，有二手房补充的话房价可能就增长10%。
但这种状况只存在于理想，现实中我们看到，限购城市不准买第二套或者第三套房。打个比方，当国家粮食丰收的时候要储备一部分粮食。但市场限购第二套住房的政策会把储存的量冲掉了。
前期的供应是土地和新开工面积是指开发商手里有没有存量，后期二手房交易量是指二手房有没有存量。这就是为什么在研究市场的时候，先要讲一手房，同时要讲二手房。二手房的交易量告诉我们，第二套拥有住宅和第三套拥有住宅交换了，当这个交易量很大的时候就把余量交换掉了，我没有存量了，你也没有存量了。因此，当两者存量都没有了，明年3月份以后出现的可能性就是房价会被限购政策而导致不得不上升。因为限购政策导致的是开工下降、土地购置下降以及投资下降，目前，这三个数字都已得到证明，半年过去了，统计数字并没有发生改变。明年3月份很可能就会出现房价暴涨这个情况。
当然，任志强也坦诚地说，“我们只能预测经济运行，经济运行是根据土地、开工、投资来运行的，但我们不能运行的是最后结果，最后结果就是当政府采取最后措施的时候可能房价没涨，不像我说的应该涨的它涨，没涨不等于我预测错了，因为前期这三个条件是正确的。换句话说，应该涨是你用行政措施或其他办法导致它没涨，但不表示它不应该涨。供求关系最后决定市场价格，这个经济规律是任何人也无法去扭转的。”
[新华网-证券时报网]
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专家称中国须去房地产化 房地产威胁制造业
昨日（10月3日），第十届全国住房置业担保论坛在渝举行。中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立出席会议时表示，当前“去房地产化”已经形成社会共识。同时，他认为房价不可能大幅上涨。
国内
房价大幅上涨威胁制造业
7月，运动服装巨头阿迪达斯宣布在今年晚些时候关闭在华的唯一一家自有工厂。尹中立分析，阿迪达斯撤离的原因是企业成本迅速增加，希望把生产线迁往成本更低的东南亚国家。
那么导致企业成本迅速增加的关键因素是什么？尹中立表示，是房地产价格的大幅度上涨。“房价的快速上涨，推动土地价格及租金上涨，更重要的是，房价上涨倒逼工资上涨。在中国东部很多城市，即使地方政府给予土地价格的优惠，工厂建起来了，工人也难以在城市生存和扎根。”
“除了成本上升之外，房价持续上涨的另外一个副作用是分流产业资本，导致企业家创新的动力下降。”尹中立说，自2003年以来，大量资本向房地产行业聚集。以2011年为例，房地产投资为6.2万亿元，占GDP的14%；新房销售额达到6.1万亿元，占当年新增居民储蓄的60%；新增加的信贷中，按揭贷款和房地产开发贷款占20%。无论国企还是民企，都热衷于搞房地产开发，科技进步、自主创新等被抛到遗忘的角落。
国际
美楼市复苏影响中国楼市
最新数据显示，美国楼市出现了越来越多的复苏信号。10月17日晚间，美国商务部最新公布的全美9月新房开工数量大幅超市场预期，劲增15%，创下39个月来的新高。此外，从美国股票市场表现看，上市房产开发商股价上涨幅度超越市场平均涨幅。
“美国楼市的复苏，其经济将逐步摆脱困境，美联储势必会采取紧缩货币的操作，利率将逐步走高。受此影响，美元走强，国际资本重新回流美国，这将影响我国的楼市。”尹中立说，事实上，自2006年之后，中国的房地产市场与美国的经济政策关系密切。中国房价两次上涨高潮（2007年和2009年）都与美国的金融危机有关，其内在因素在于美元是国际货币，在人民币采取盯住美元政策的情况下，美联储的货币政策左右着中国的货币政策。
“不过，美国经济仍然存在挑战，失业率一直在8%的高位徘徊，财政及贸易赤字居高不下，因此，美国推出QE3。这对于中国的房地产市场来说是难得的缓冲期，我们可以通过调控使房价维持基本稳定，同时增加居民的收入水平，让时间化解房地产泡沫风险。”尹中立表示。
预测
中国房价不会大幅度上涨
尹中立还表示，中国经济要想在未来的几十年有所作为，一定要“去房地产化”，这是世界各国经济发展的经验总结，“去房地产化”已成为新的共识。他表示，日本之所以在二战后迅速崛起，得益于制造业的后来居上，但上世纪80年代后搞起了“泡沫经济”，在房地产泡沫破灭后，日本经济陷入了持续20年的衰退。欧洲各国在欧元出现后，出现了明显分化的走势，除德国以外，其他各国的房价都出现大幅度上涨，最典型的是西班牙和希腊，随后，这些国家陷入了严重的债务危机。德国在欧债危机中屹立不倒，最关键的原因是它的房地产价格连续几十年不涨，确保了德国制造业的强大优势一直存在。
本月1日，中国指数研究院发布的“百城房价”报告显示，百城房价已连续上涨5个月。那么，老百姓关注的房价走势将如何？尹中立在接受商报记者采访时表示，在中国，房价归根结底是一种货币现象，当前的金融环境不支持楼市出现趋势性上涨。过去几年房价快速上涨的根本原因是货币的快速扩张。分阶段看，2007年和2009年是我国货币扩张最快的时期，对应的房价上涨速度也最快。但从去年第三季度开始，受欧债危机的恶化以及国内工业出现产能过剩的影响，货币的增长速度大大放缓。在这样的背景下，包括楼市在内的资产价格或将下行，大幅上涨是不现实的。
[腾讯网-重庆商报]
浙江楼市领跌全国 温州炒客被套转投实业
“过去想的只是投机，现在也要慢慢学会经营实业了。”谈及过去几年的起起伏伏，温州炒房客刘云(化名)近日向记者如是感慨。
2010年，刘云联合几名温州人以一个多亿的价格买下杭州某小区的大部分商铺，原本想着等两年后升值出手，不料市场风云突变。“现在明显被‘套牢’了，周边配套也没有跟上，根本没法卖，我正和朋友筹划着把这里打造成餐饮一条街呢！”
刘云的窘境只是浙江楼市“遇冷”的冰山一角，作为当年房价“领涨”全国的省份，几经风雨洗礼过后，如今浙江温州、杭州、宁波等代表城市的房价“领跌”全国。
从“领涨”到“领跌”
国家统计局发布的数据显示，9月份，温州、杭州、宁波、金华新建商品住宅销售价格同比分别下降16.4%、8.8%、8.6%和7.6%，跌幅居全国70个大中城市前四位。
进入下半年，全国楼市普遍回暖，据中国指数研究院发布的数据，10月百城(新建)住宅均价环比上涨0.17%，自今年6月之后连续5月维持上涨趋势。然而，在全国楼市均价稳步上行的大背景下，浙江省的上述几个主要城市的房价却逆市“领跌”。
而与8月份相比，温州商品房价格环比下降0.8%，跌幅居70个城市之首。金华、宁波分别环比下降0.3%和0.2%，环比跌幅分别居第5位和并列第6位。
杭州、宁波、温州等地成交盛况不再，位于浙江省中部的义乌市开始打起退堂鼓，主办方索性取消了原定于11月初开始的“第十九届义乌房地产交易会”。
据悉，过去10年，义乌房交会已连续举办18届，且从未中断；今年8月，主办方开始筹备展会，但时至10月，仅20余家房产商报名，人气不足致展会最终无奈“夭折”。
从今年上半年开始，温州开发商为了回笼资金，普遍开始实行以价换量的策略。据温州市房产交易登记中心统计数据，今年5月份以来，温州市连续5个月一手房成交量突破千套，曾经的一些“地王”项目也以近成本价开盘跑量销售。
对此，有不少业内人士分析认为，此前，浙江主要城市的商品房库存比较大，不少楼盘投资客较多导致空置率高。今年以来，在开发商主动“以价换量”的基础上，浙江楼市出现了“成交量创新高、成交价再探底”的新特点。
此外，国土资源部公布的全国第三季度总体地价的情况显示，温州是全国地价降价幅度最大的城市，本季度住宅地价同比下降18.03%。
从炒房到经营项目
在近日举行的“2012中国宁波房地产高峰论坛”上，部分专家和参会开发商认为，调控或还会持续较长时间，而宁波楼市未来供大于求局面难改，房价或难再出现暴涨。
一位开发商在该论坛上还称，稳定的房地产市场是房企最大的利好，房价暴涨时候，不仅开发商拿地价格水涨船高，而且蜂拥而至的“炒房客”还会带来实体经济“空心化”。
然而，这位开发商所担忧的“空心化”问题，在如今现实版的浙江楼市中却出现了一些变化——部分被“套牢”的投资客开始有了经营实业的打算。
“算是应了那句老话，‘出来混，迟早是要还的’。”刘云向记者介绍，“炒房真的没啥技术含量，就是低买高卖。我也曾经辉煌过，但是现在不想再折腾了，就琢磨着把这个项目经营好。”
显然，玩惯“倒腾房产”的刘云对于经营实业还欠些经验。
他向记者笑言：“你也给我出出主意啊，我觉得单做餐饮也不行，毕竟有十多家商铺，我最近正在和山东的一家拍卖公司谈合作，也想引入几家文化企业，来提升整个小区的档次和氛围。”
据刘云介绍，过去两年严厉的楼市调控，确实让不少炒房客损失惨重，“我的情况还算不错的，不少人不但血本无归，甚至还要欠上一屁股债。”
据悉，新一轮调控持续至今，温州房价普降三到四成，有市场分析人士称，昔日叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。
一位温州当地开发商告诉记者，今年楼市回暖主要靠刚需和改善型需求，不过，温州当地还是有不少活跃的投资客。“在一些‘日光盘’中，投资客的比例还能达到三成左右。但现在开发商都很低调，即使首日售罄也不敢大肆宣传。”该开发商称。
[人民网]
夏斌驳任志强"房价暴涨说"：房地产调控方向绝不会变
在昨天的“2012搜狐企业家论坛年会”上，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌表示，房地产调控方向绝不会变，就是指坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。
“千万不要抱有不切实际的幻想，不要再幻想房地产市场来个大反弹。”夏斌说，在房地产问题上面，关于行政性的限购买房的措施在什么时候退出，关于税收、市场的长效制度什么时候推出，“我个人认为取决于投资的替代和稳增长的状况。”
夏斌进一步解释道：“所谓投资的替代，就是说在打击投机炒房之后，为了保持合理稳定的增长，如何加快新非公36条的落实、如何加快民营资本进入各行各业的投资，进而推动中国的投资增长、推动中国经济的稳定增长。这一点可能是最关键的，这一点也是判断政策取向的重要视角。”
对于中国宏观经济走势，夏斌认为，从中长期来看，仍然是喜忧并存。
夏斌解释道，从喜的方面看，中国的经济发展潜力确实很大，未来十年，甚至二十年可以在大国经济体中保持相对高速增长的空间潜力；从忧的方面讲，由于当前中国经济、社会各种矛盾交织，房地产泡沫、地方融资平台的风险，以及这些问题所反映的中国系统性风险问题都不能轻视。
此外，夏斌还表示，加之出口压力仍大、原有投资模式不可持续、收入分配的改革效果不明等因素，起码在明年上半年，中国经济的困难仍然存在。
记者苏曼丽
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任志强称“房价暴涨说”意在讥笑讽刺政府疲软？
新京报讯
（记者袁晓澜）今年5月，华远地产董事长任志强曾公开称明年3月房价将暴涨。昨日（11月4日），在“2012搜狐企业家论坛年会”上，他再度被问起为何抛出“明年3月房价将暴涨”时，任志强回应称，这不是鼓吹房价上涨，而是提醒政府早做准备。
房价增长高于收入增长才是暴涨
昨日，任志强表示他指的暴涨不是上涨30%、40%，或者是翻一倍，而是指当房地产的价格指数高于收入增长指数的时候，就是暴涨。
任志强说，因为只有和收入增长幅度相比的时候，才能说明房价是上升或下降。“这个最严重的情况是发生在2007年和2009年到2010年这两个阶段：房价增长可能进入20%几的增长幅度，但是收入增长未达到10%。”任志强表示。
土地负增长影响明年供应
昨日，任志强在会上抛出了一系列数据，详细阐述了“暴涨说”的理由。他指出，今年一季度土地负增长，二季度土地负增长更严重，三季度情况只比二季度略好。开工方面，今年到目前为止是负增长，若扣除已完成的保障房面积，估计是严重的负增长。
任志强还称，库存消化速度在加速，到9月份还有3亿多未消化数量。他估计在明年3月份以后，库存量消化得差不多了，由于土地原因，房屋新增量未及时增加，就会出现市场中的供求关系恶化，导致房价上涨。
“如果我为了房价上涨，我就不告诉政府说明年3月份要暴涨。如果我们提前了一年告诉政府说，明年3月份要暴涨，你还不做准备，那说明问题不在我们，而在你。”对于为何抛出“3月暴涨论”，任志强这样解释道。
昨日，在同一个会场，建业地产董事长胡葆森表示，因为土地供应的原因，真正的商品房土地供应在减少，“商品房的价格在未来三到五年内不会下降，因为它供应量在减少。”
[新京报]
