温州炒房团的成员正在不断减少，目前很多人对投资国内房地产项目的信心不足。在这种形势下，有些人已经将目光彻底转向了海外房产市场，还有些人干脆直接回归了实业
资本究竟该去往何方？这不仅是当前温州炒房团的困惑，甚至也可以说是温州人的一个普遍困惑
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法治周末见习记者 蔡长春
“因炒楼而跳楼的说法无非只是个噱头。”对于近期广为流传的有浙江省温州炒房成员因被深度套牢而跳楼自杀的传闻，“二月丫头”表示很难认同。
作为温州炒房团最早的发起人之一，“二月丫头”告诉法治周末记者：“以前温州‘太太炒房团’的很多‘太太们’早就已经脱身了。前两天还有位太太到上海去给自己的房子办理了手续，没有所谓套牢跳楼的事情发生。”
“不过温州确实也有一些人因为资金链断裂而跑路甚至跳楼，但是单一因为炒房出现这样情况的，目前我还一直没有听闻。”“二月丫头”如是说。
4月20日晚，温州国际大酒店，华灯初上。孔帅形色匆忙地出现在了法治周末记者面前。作为温州投资置业精英会的发起人，他刚刚从绿地集团韩国济州岛房产项目的一个宣讲会上忙完赶来。
“比预约时间晚了20分钟，真是不好意思。”孔帅看了一眼腕上的手表，“后来又有很多人赶来咨询房产情况，所以耽误了。”
“到场的至少有一半人都要求去实地看房，活动效果很是出乎我们的意料。”这个被坊内传闻曾经带过6万个温州炒房团的行业大佬，此时笑起来竟如孩子一般开心。
不过孔帅也坦言，当前温州炒房团确实遇到了一些投资上的瓶颈。相比于昔日的辉煌，如今他们感觉到了前所未有的压力。
“温州炒房团的成员正在不断减少，目前很多人对投资国内房地产项目的信心不足。”另一位温州炒房团资深人士徐总告诉法治周末记者，“在这种形势下，有些人已经将目光彻底转向了海外房产市场，还有些人干脆直接回归了实业。”
大额投资者受牵连大
“温州真正炒房的人大概可以分为4个等级。”“二月丫头”解释说，“如果按照金字塔逐一排出来，受到冲击最大的可能大多是居于顶端的那批人。”
“一说起温州炒房团，人们往往想到的都是媒体报道的那些每天坐着大巴车去炒房的人们。”而在“二月丫头”看来，这些人其实都是炒房团金字塔中的最底层，是一般的老百姓炒家。
据“二月丫头”介绍，这部分人的投资金额一般在200万元到300万元左右，买的也都是温州周边的房子。投资队伍里甚至很多都是上了年纪的老人。他们往往都是坐着大巴车长途奔袭几百公里去看项目，排队买楼花的时候，嘴里啃着冷冰冰的面包或吃着廉价的盒饭，静静地等着放楼花(未完工的物业也称楼花)，直到买好项目后，再连夜乘着大巴车赶回温州……
以上正是孔帅眼中最早也是最典型的温州炒房人的形象。
“比他们更‘高级’的一层是温州的太太团。”“二月丫头”说，“她们一度是温州炒房团的最核心人群，手头资金也更充裕。目前这群人基本已经从炒楼行业中跳出来了，也少有受到影响的。”
“再往上是一些企业主，投资一些别墅等项目，受影响也不大。”“二月丫头”告诉法治周末记者，“最顶端就是真正做大手笔炒作的。他们往往是几个人募集到一些资金，或者是从社会上借高利贷，然后重金把整栋楼或者整条商铺全都拿下来，再转手卖给别人，然后从中赚差价。”
“二月丫头”认为，如果真有跳楼的也只能是“金字塔顶端”这部分人群。一旦行情不好，房子卖不出去，高利贷又来追讨，他们也就很难再撑下去了。
孔帅告诉记者，温州原来很多做实业的企业家前些年都感觉做实业太费力，同时又受到炒房来钱快的巨大诱惑，因此纷纷抵押自家企业试水房地产。
“在相当长一段时间内，温州炒房团的太太们赚得比她们的老公要多得多。”孔帅说，“很多温州的企业家因此很受打击，觉得自己辛辛苦苦打拼的事业，竟然还不如人家炒房赚得多。于是大概2008年时，便开始有大批人入手房地产了。”
孔帅的一个朋友就是如此。这位原本经营市政工程的企业家，看到房地产赚钱或许更加容易，于是2011年的时候，便在安徽某地入手了某一房地产项目。可是至今，当地房价仍没有任何上涨迹象，他投入的资金也就硬生生地被套在了那里。
“好在他拿出的是闲钱，不是借的高利贷。”孔帅叹了口气说，“如果是高利贷就惨了。而所谓因为炒房出现问题的，从根本上讲其实都是高利贷问题。”
在“二月丫头”看来，这些跟风进入房地产的人都不是真正意义上的炒房客，而是赌博式炒家。
民进中央经济委员会副主任、温州中小企业促进会会长周德文也告诉法治周末记者：“真正被套住的不是炒房团，而是投资房地产的老板。其实这轮跌价风暴之前，已经有一部分人事先洞察了形势，早就提前跳出来了。”
从温州炒到迪拜
周德文曾经担任过房地产公司的董事长，并一直非常关注温州经济发展，这次一谈到温州炒房团的历史，他便如数家珍般道来。
2001年8月18日，温州第一个炒房团浩浩荡荡奔往上海。
作为这个炒房团的组织者，后来《温州晚报》房产部的李海彦曾说：“我永远也不会忘记这个日子。一共有157人，整整坐满了火车的三个车厢。我得拿个喇叭走在前面，要不后面的人就听不到了。”
这个团可谓下手阔绰，三天之内便拿下一百多套房子；同时收益也很惊人，一下子净赚5000万元。温州人大范围炒房的帷幕就此拉开。
而在这次具有标志性意义的上海之行前，温州人其实早就尝到了炒房的甜头，不过那时候炒房不在别处，而是在自己家门口。
周德文介绍说，早在2000年的时候，已经有一些温州老板开始从制造业中脱离出来，游离出来的资金就号称有2000亿元。
“当时乐清有六七个做实业的老板，意识到买房能赚钱，就一起凑了2000万元，集体去购买房产之后便使得房产迅速增值，据说几年时间他们就赚了几亿元。”周德文说，“这个消息一经传出更是刺激了当地人对资本的敏感神经。所谓正宗的炒房团也就在这一背景下诞生了。”
其间，温州当地媒体起到了决定性作用。
“真正意义上的炒房团正是从前面说到的某一媒体开始的。”周德文告诉法治周末记者，“房地产开发要打广告，可以给报纸带来巨大的经济效益。当时该报房产部几个头脑灵活的人便想到了通过聚集人看房来换取广告费的点子。”
“我带温州人去你那里买房，你在我的报纸上登广告付费。”就是这么一个极为简单的合作过程，催生出了最初的坐大巴集体看房的温州炒房团。此后，这顺理成章成为了一种常规活动，甚至外地各媒体也都纷纷效仿。
“后来有些温州炒房团的成员，尤其是那些太太团的成员们当中，一些比较有组织能力的，便跨过媒体直接和房地产商联系，自己也成了组织者。”周德文继续讲道，“有些人逐渐打出名气来的，房地产商还会主动来找他们，据称最辉煌的时候曾经出现过几万人的庞大看房队伍。”
与此同时，温州人在地域上也从最初在本市、杭州、上海等地炒房，逐步推广到北京、成都、武汉、天津……用孔帅的话来说，就是大江南北、黄河两岸，几乎随处都能看到温州炒房团的身影。
再后来这种趋势蔓延到了国外，美国、加拿大、澳大利亚……甚至是在迪拜，有些温州人还购买了迪拜塔内的房子。
“刚开始迪拜塔内的房子不到4万元/平方米，结果后来涨到了16万元/平方米。”周德文告诉记者。
炒高房价的秘密
只要是温州炒房团到过的地方，房价肯定会飙升。这几乎成为了世人眼中的一条不二定律。
温州人首先抬高了本地的房价，这一点也是广为人知的事实。
1998年到2001年，炒房团刚刚兴起的短短三年时间，温州就有大部分民间资本投入到本地房产当中，市区房价迅速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上，并以每年20%的速度递增。
全国各地也几无例外，只要有温州炒房团的足迹出现，当地房价几乎很快就会涨声一片。
那么，温州人究竟是怎么把房价炒高的呢？
在孔帅看来，房价上涨是有很多因素综合作用的结果，单凭温州炒房团的一己之力，起不到多大的作用。所谓温州人炒高了某一城市乃至全国的房价，其实并无依据。
“中国的房价是被温州炒房团给炒高的，这种说法太过抬举了温州人。”周德文解释说，“温州人购房在整个中国房地产市场里所占的比例毕竟是有限的，最高峰的时候估计也就是2000亿元左右，这样放到全国范围内，太微不足道了，并不能炒高房价。”
周德文还给记者打了个形象的比喻：“这就好像是一块石头，本身没有多大的能量，投进海里顶多是激起个涟漪，最多也就是起到一些推波助澜的作用罢了。”
不过，温州炒房团确实有着无与伦比的市场号召力，这一点也得到了孔帅的认同。他还给记者讲了一个他所经历的此类故事。
前几年，孔帅带团到无锡去看房，后来发现这批楼盘存在很多问题，并不适合投资，于是并没有人下单。可这时候当地人看到了他们标有温州字眼的大巴车，于是很快就有人现场下单了。
“结果很搞笑，我们两辆车上的人没有一个下单，反倒激发出当地人的好几单来。”孔帅无奈地苦笑了下，“不过后来这种情况多了，也就见怪不怪了。”
“如果说有什么投资秘诀的话，温州人的市场眼光敏锐、下手快，这些都构成了温州人投资房产成功的重要因素。”周德文告诉记者，“北京奥运村的房子就很能说明问题。”
奥运会前，奥运村的房价直线上升，很多温州人马上动身去投资。当时据称在北京温州人有500亿元的资金投资房产。而当奥运会马上就要开始的时候，部分温州人很快意识到房价在会后可能要下跌，于是在会前的几个月，就有人开始大面积退出。
“当时一些旁观者还觉得奇怪，温州人究竟在折腾什么，才进去前后不到几个月竟然又要退出。”周德文接着讲道，“事实证明，奥运会后房价果然就跌了，当时温州人退出的资金大概已有100亿元。”
同时，温州人还深谙“快鱼吃慢鱼”的经商法则，出手快成就了很多温州人。
周德文告诉法治周末记者，尤其是温州的太太团，下手快、出手大方，而且敢拼敢抢，很多人称她们买房像买菜一般。但也正是这种拼抢速度，让她们拿到了许多价格更低，条件更好的房源。
孔帅也认为：“一般投资要讲先机，只有出手快才能真正抢到先机。很多热门楼盘都是先出一期，买了之后第二期再出来，开发商就要开始涨价，早买入的自然也就是赚到了。”
天使还是魔鬼
有人说，温州炒房团简直就是魔鬼，所到之处房价飙涨，人们怨声载道；同时也有人说，温州炒房团的到来也在一定程度上刺激了当地经济的发展，反倒是做了件好事。温州炒房团究竟是天使还是魔鬼？
周德文认为，所谓的这种炒房本身其实是一种正常的市场行为，无可非议。
“法无禁止即可行。”周德文说，“法律没有限制居民不可以买房，也没有限制居民不可以通过投资房地产来赚钱，这是最基本的法治原则。”
同时，周德文还表示，投资房地产本身就是一个市场行为，市场能带来回报必然会吸引资本集中进入某一领域，加之并没有什么准入条件限制，自然也就有很多人相继从事这一行业了。
而对于温州炒房团的“恶名”，有着“浙江炒房团总司令”称号的陈俊认为，这其实也从另一方面说明，温州商人乃至浙江商人在经济领域上敢为人先，并引起了大家的瞩目，应该是值得肯定的。
陈俊同样是最早组织炒房团的人物之一，他曾一度动用18辆大型奔驰客车，载着1000名浙江房产投资人去北京看房。
“通过投资房地产对资产进行保值、增值并没有错。”陈俊认为外界对所谓炒房团存在着诸多误解。
与记者通话时，陈俊正在河北，他表示自己已经“潜伏”在河北三年多了。
这三年时间里他一直在探索河北的投资情况，一个城市接着一个城市地走，一个楼盘挨着一个楼盘地看，不断地进行调查研究。最终，陈俊将目光投向了河北的工业地产。他带头在河北省邢台市柏乡县，通过与政府合作，建立了3000亩的工业园区。
“我们手头有资源，把浙江转型过来的企业吸收到河北，才开始运作几个月的时间，就已经谈妥了五六家企业，现在几乎每天都有企业到这里来考察。”讲到这里的时候，陈俊很是兴奋。
“不仅如此，我们还会带着河北的企业家到浙江去对接，而且效果非常不错。”陈俊表示，“这样一来不仅满足了我们的投资需求，也促进了当地的就业及经济发展，其实是一种共赢。”
陈俊现在忙得不可开交，每天都要接待各种企业考察团，或是与河北地方政府负责人商谈项目安排。
“搞得我现在晚上睡不着觉，半夜都有地方政府电话打过来。”不过即使如此，陈俊依然乐此不疲，“这也恰恰证明，炒房团并不是地方经济的魔鬼，我们恰是在为地方经济作贡献。”
也有“表演团”
“这个楼盘两万元起很便宜，我觉得三万元都不贵！”4月19日瑞安房展会上，一位50多岁模样的中年男子，对正在以看房者身份询问某一楼盘价位的法治周末记者说。
但在场的另一家置业中介直接告诉法治周末记者，那个人就是所谓的“房托”，“他还曾经跟我谈过服务费问题，说是如果一套房子卖出去的话要返给他10个点，我当时差点没晕倒，要价简直太狠了”。
“现在所谓的温州炒房团成员很多都变质了，有些成了‘会虫’，还有些当起了职业‘房托’。”前述徐总微微一笑，“很多都是表演团。”
徐总介绍道，所谓“会虫”，就是一些所谓的温州炒房团成员，并不是真正去炒房。由于开发商要承担前来看房者的一部分费用，包括差旅食宿等，他们也就顺道过来打发一下无聊时间，顶多就是现场摸个奖、拿个礼品，根本没有买房意向。很多成熟楼盘的开发商对这些人都是很反感的，因为很多时候他们往往会破坏楼盘的销售形象。
温州中梁地产常务副总经理陈永锋在接受法治周末记者采访时表示，他们公司每次开盘也都会遇到这种“会虫”，一旦发现就会找人将其“请出”会场。
“原来房地产走下坡路的时候，有些地方的楼盘负责人也会请来一些所谓的温州炒房团，这些人也就是后来的‘职业房托’。”徐总神秘地问记者，“你有没有注意当天的房展会现场？”
还没等记者回答，他就接着说道：“做开发商做久了，很多老面孔我们都很熟悉的，昨天我也在现场，看到那里几乎80%都是这种人。”
徐总紧接着叹了口气：“那你也就知道了，现在温州的房市究竟是怎样一种现状。”
“这里还有一部分人原来也是真正意义上的温州炒房团成员，只是可惜后来走了这条歪路。”徐总对记者说，“那天上午一个女人风风火火地带着一群人从大巴上下来入场，带头的那个女人就是一位曾经的炒房团团长，并且取得过不错的成绩。只可惜现在她选择了这种大家所不齿的方式来继续自己的事业。其实这样做下去根本没有前途可言，会毁了自己的牌子和名声。
“非典型”炒房团
“我现在经营的团队可以叫做‘非典型’炒房团了。”孔帅一笑，“或者也可以看作是一种转型吧。”
对于什么是“非典型”炒房团，孔帅解释称：“就是和以前典型的大巴车炒房团截然不同。”他现在经营的炒房团队，针对不同项目的特性，对其进行市场价值评估，再对自己旗下的客户逐级进行筛选，最终圈定出适合的群体组织进行看房投资。
这一套流程，用孔帅的话来说就是“圈层营销”。
“我们现在分两种情况，一种是纯粹的品牌推广；一种则是帮助开发商做营销方面的工作。”孔帅告诉法治周末记者，“我们会更倾向于找一些开发商获益，温州客户也能赚到钱的项目，这样我们同样也能从中得到应有的报酬，因而达到共赢的目的。”
“而且这几年炒房团也在向着品牌化方向发展。”孔帅说，“这也是一种压力的推动，以前很多较有名气的温州炒房团近几年都已经销声匿迹了。这个市场不好做，转型也基本可以说是被逼的。”
“国内的房市我们已经很少涉足了。”徐总对法治周末记者表示，“过去温州就有人到海外房产市场去，现在做海外项目的人越来越多了。再像以往那样死盯着国内市场，肯定是没有出路的。”
而孔帅的团队也早已将经营重点放到了国外项目上去了，此次和绿地集团合作的韩国济州岛项目正是很好的一个体现。
“其实还有一些温州资本在向实体回归。”孔帅告诉法治周末记者。以前他曾经接触过的一些炒房团的人，现在已经开始在做一些完全与房地产无关的实体项目了。
“炒房赚不到钱，手头的钱又找不到更好的投资方向，这就自然逼着他们回归到实体经济来，做一些比较好的实体项目。”孔帅介绍说。
与陈俊涉足工业地产项目类似，孔帅自己也在做一些工业区的项目。“去年找到一个比较合适的工业区，几乎大部分时间都在处理这方面的事情。”孔帅告诉记者，“工业区里面的企业有技术缺资金，而很多温州人则是有资金没投资方向，如此一拍即合。”
“投资没方向，这是温州目前最为严重的一个问题。”“二月丫头”告诉记者，“现在高利贷没人敢放了，房子也没得炒了，暴利没有空间了，财富不上涨了，甚至资本拿在手里还在因为通货膨胀而不断贬值。”
“二月丫头”对此很是忧虑：“现在温州资本正在向海外蔓延，不过也只是一种试水，目前很多温州人仍旧没能找到一个更加合理的投资方向出来。”
“资本究竟该去往何方？这不仅是当前温州炒房团的困惑，甚至也可以说是温州人的一个普遍困惑。”徐总感叹说。
