http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2014-04-04
杭州长沙与房企座谈摸底楼市 开发商称已到崩溃边缘
杭州长沙摸底楼市正“抓紧研究政策”
李娟 蔡胤
刚刚经历了楼市“崩盘论”的杭州，又开始弥漫着“救市论”。
一季度楼市成交的低迷让一些二三线城市坐立不安。3月底，杭州市政府、杭州市人民政府政策研究室、杭州市住房和城乡建设委员会以及杭州房地产学会分别召集房地产企业举行座谈会，就企业自身的发展状况以及市场形势进行了研讨。
而在杭州之前，长沙市住房和城乡建设委员会也组织召开了“2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会”。
两地的座谈会最终都透露出了抓紧研究制定政策的风向。这正是楼市调控可能放松这一市场传言的源头。
地方与房企频繁“互动”
3月25日上午，杭州市政府召开房地产企业座谈会，杭州市委副书记、市长张鸿铭在会上强调：“杭州市正处于新型城市化发展的关键阶段，房地产行业事关杭州转型发展大局、事关新型城市化建设质量、事关人民群众生活品质提升和社会和谐稳定，要科学研判，坚定信心，依法合规，综合施策，保持房地产市场稳定健康持续发展。”
一家销售额在全国排名前十的房企代表参加了上述座谈会，他对《第一财经日报》记者称：“主要是摸底了一些开发商的现状，并让开发商谈下一步的建议。”
此次房企座谈会规格较高，被邀参加会议的有包括杭州当地房企绿城集团、滨江集团及全国性大型房企万科、龙湖地产、融创中国在内的10家房企，与会人员均为公司一把手或区域公司负责人。
在当天的会议上，张鸿铭称：“杭州市要严格按照国家政策调控，根据‘差别化、双轨制、市场化’要求，进一步释放自住型和改善型住房刚性需求，加快廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房建设。”
与会的一些开发商嗅到了调控有望放松的味道。“比较重要的是，在当天的会议中透露出要抓紧研究政策的风向。”上述开发商称。
事实上，张鸿铭在讲话中还表示：“要加强市场监测分析，抓紧研究相关政策，不断完善周边配套，分类调控供地节奏，引导企业规范自律。要继续做好舆论引导，完善新闻发布机制，引导消费者理性看待房地产市场。”他同时还强调，要防范“系统性风险”。
杭州市房地产学会也召开了“杭州房地产市场座谈会”，准确发布了杭州商品房的有关数据：截至3月24日，杭州市住保房管网数据显示，市区可售商品住房(含萧山、余杭)为7.5万套。
浙江大学教授贾生华认为，目前的杭州房地产市场个别楼盘的价格波动调整是正常的，是由市场来决定的，这恰恰说明目前的房地产市场是一个健康的市场。目前的个别板块、个别项目的降价行为不能代表整个楼市。
多轮意见征集会轮番上阵。值得关注的是，杭州市人民政府政策研究室也在近期召集开发商开了一些小型的研讨会。
与会的杭州当地一家房企代表对《第一财经日报》记者称：“这同样是一个摸底的会议。”在最近一轮的杭州楼市“降价潮”中，他们是首轮降价的开发商之一。
另一家本地的龙头房企代表透露，他们确实也去参加了这个会议，“大家的焦点都集中在现状以及需要什么样的政策调整”。
不仅杭州，长沙市也召集了开发商开会摸底。3月21日下午，长沙市住房和城乡建设委员会组织召开“2014年长沙市房地产市场形势调研座谈会”。长沙市住建委网站的一则新闻显示，长沙市住建委党委委员、副主任等相关负责人出席了这一座谈会，应邀参会人员对此次会议均“十分重视”，在会上积极发言，对市场监督、住宅产业化、金融信贷等议题进行了探讨。
开发企业、物管企业、中介企业负责人及专家等近50人参加了座谈会，来自万科、保利、五矿、北辰、长房等大牌房企负责人与金融机构、中介、物业、专家学者进行了深度交流与探讨，“冷思考”当下房地产市场。
开发商的呼声
“已经快到崩溃的边缘了。”参加过张鸿铭出席的座谈会的一家房企代表说，他当场表态，需要政府进行政策上的松绑。
“至少有20个楼盘明着或暗地里在降价。”杭州透明售房网数据研究院院长丁建刚如此形容杭州的楼市。
此前的2008年，杭州也走在“救市”城市的前列。当时对房地产市场持续4年的宏观调控，率先在长三角地区松动。2008年10月13日晚间，杭州市政府网站公布了被外界解读为“24条”救市措施的《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》。
杭州市统计局最新发布的一份统计数据显示，2014年1~2月，杭州商品房销售面积111.57万平方米，同比下降19%，其中住宅销售面积88.43万平方米，同比下降24.1%。
长沙的情况也好不到哪里去。“长沙楼市本身是一个刚需市场，目前来看，今年的行情确实没有去年好，个别开发商拿出尾房做特价，但整体来看价格没有太大松动。”一长沙开发商人士昨日对《第一财经日报》记者表示，在长沙市场，开发商普遍认为今年楼市会差于去年，观望情绪多一些，普遍对市场比较悲观。
但大部分市场人士仍旧对政策松绑回归表示乐观。“信心很重要，不能改变目前房地产的大势，政府出台的这些细微措施只能对楼市起到一些稳定作用。”长沙一家开发商说，政策托市应该会拉开序幕。
地方政府相当谨慎，在任何公开场合都不会提及放松限购的字眼。在杭州市人民政府政策研究室组织的座谈会上，开发商被安排依次发言表态，发言完毕之后，由于座谈会组织方没有当场表态，与会的房企代表们都不愿意起身离开。
不过，一位与会人士透露，在杭州市最近召开的一个座谈会中，有政府人士表示会抓紧制定政策。
[新浪网-第一财经日报]
各地楼市呈现明显分化 短期难暴涨暴跌
价格出现地区分化 调控转向分城施策
楼市今年将现量价齐稳(市场观察)
本报记者 周小苑
今年以来，随着全国楼市呈现明显降温，房价涨幅进一步放缓，尤其是一二线城市与三四线城市之间房地产市场表现出明显分化趋势。曾经“一人感冒，全家吃药”的一刀切调控方式正逐渐改变，管理层对房地产市场“分类调控、因地制宜”的新思路越发清晰。专家认为，楼市调控政策正逐步向市场化、差别化、长效化、地区化的特点发展，房地产市场今年将呈现量价齐稳的趋势，房价不会出现暴涨或暴跌。
【各地楼市呈现明显分化】
在今年杭州楼市一些楼盘率先降价、部分银行信贷政策收紧的冲击下，全国房地产市场供需格局已经悄然改变，楼市降温趋势明显。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，一方面市场已近高点的预期强烈，一些投资者开始高位离场；另一方面，管理层力推不动产统一登记等信号，也意味着楼市调控已经从交易环节向存量环节转向，这种变化在一定程度上打压了投资性需求。
在财政部财政科学研究所所长贾康看来，近期房地产市场出现的降价征兆，表明楼市已经开始出现地区分化。“从房地产市场发展的趋势看，房价必然按照不同区域、不同地段，形成分化格局。”贾康认为，近期市场出现的地区分化信号“很正常”，改变了十年来房市的“单边上涨”态势。
“与前些年各地住房普遍供不应求、市场热销情况不同，在区域市场持续分化的背景下，不同城市房地产景气程度已出现较大差异。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲分析，一方面是一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快；另一方面是三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。供不应求的局面使得一线城市价格上涨压力较大，北上广深等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三四线城市。
【一个政策管全国行不通】
面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已经难以发挥效果，因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。为此，住建部在今年初就明确要求北上广深4个一线城市要从严实施限购政策和差别化信贷政策；同时要求房价下跌的城市要重视消化存量，控制商品房开发规模。
对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已经从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”的调控政策已无必要，政府对住房市场的调控及时进行优化调整也是十分必要的。
事实上，今年政府工作报告中提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。
秦虹表示，这表明管理层已发出了调控政策的明确信号：在“抑制投机投资性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策方向不变的前提下，具体政策从过去的多为“一刀切”的政策转为“分类调控、分城施策”；从过去偏重需求端的调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”；从过去对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正实现“住有所居”的住房目标。
【短期内难现暴涨暴跌】
近来，杭州等部分二三线城市不时传来大幅降价的消息，使得近来唱空中国房地产市场之声不绝于耳，一些人甚至预言楼市或将崩盘。对此，专家普遍认为，房地产市场短期内出现暴涨或暴跌都不现实。
“我们不能说住房市场出现大的拐点，更不同意崩盘的理论。” 任兴洲表示，目前房地产市场增速放缓是宏观经济减速换挡，以及供求关系逐渐改变的必然结果。没有一个国家的房地产行业是永远“高歌猛进”的，到了一定程度会规律性地回落。但这不是泡沫的破裂，而是正常回落。
任兴洲认为，纵观全世界房地产的发展，在快速城市化的发展过程中，崩盘情况很少，甚至几乎没有出现。只有城市化到了很高的水平，而且房地产供求关系已经基本平衡了以后，才会出现所谓的泡沫破灭的问题，但我国当前城市化率只有53%左右，整体水平还不是太高，还有相当多的人没有住房。而且与国外相比，我国房地产首付还是比较高的，杠杆率不高。在这样的情况下，崩盘论并不现实。
[新浪网-人民日报]
环北京楼市亢奋 专家称或重蹈通州房价腰斩覆辙
政策未定房价先行
环京楼市“亢奋”房企得意百姓失意
□记者 孔祥鑫 曹国厂 北京 石家庄报道
“保定近些天多个楼盘价格上浮达10%，不少项目下周还要涨价；涿州不少现房遭抢购，一人预定多套者比比皆是；燕郊部分楼盘同比涨幅超20%，个别项目单价超过1.5万元……”
虽然“京津冀一体化”的具体规划尚未出台，但环北京地区楼市极度“亢奋”。印有“环北京爆发式增长”的宣传页随处可见，爆满的售楼中心让销售人员忙得不亦乐乎。而房价波动恐将带动物价上涨却让当地百姓忧心忡忡，房地产市场的敏感反应更存在透支市场预期的风险。环北京房地产市场近况究竟如何？未来又将何去何从？
北京“遇冷”周边“燥热”，环北京楼市进入“敏感期”
一段时间以来，与北京楼市连续“遇冷”形成鲜明对比的是，燕郊、涿州、固安等环北京楼市却在全国两会过后出现了持续“升温”。尤其是一周前保定市被传将作为北京政治副中心后，不少楼盘交易量剧增，每平方米价格大多上调数百元至1000元。在许多分析人士看来，环北京楼市的“燥热”源于“京津冀协同发展”上升为国家战略的利好消息，让这些区域的投资价值被“热炒”。
记者在保定市相邻的两个热卖楼盘采访时发现，虽然不是周末，但售楼处依然人头攒动。“这个项目已经卖了快3年了，销售一直很平淡，但上周开始，顾客突然暴增。”置业顾问郝女士告诉记者，周末两天就卖了近50套，这相当于从前两个月的销量。前期的房源都卖完了，这周准备再开一栋楼。
临近中午，在隔壁另一个销售现房的项目，置业顾问李女士还在跑前跑后地忙碌着。“我都没时间吃午饭了。”她开心地对记者说，“幸福真是来得太突然，这周销量创下新高。小高层项目的均价达到每平方米7200元，比春节前涨了1000元左右。下周单价还准备再涨300元，想买就快出手吧，越犹豫就越贵！”
在涿州、固安等临近北京的区域，楼市近期同样迎来了一个小高潮。涿州一个项目的销售人员解先生对记者说，涿州有高铁站直通北京，发展潜力无限。该项目第二期月底开盘，价格每平方米达到6800元，比两周前开的一期涨了400元。一个客户上周过来定了两层楼！
在廊坊市固安县城的中心地带的一条主街，分布着近十个项目的售楼中心。“投资还是得要现房了，这个项目已经卖完了。”从北京赶过来的刘先生对记者说，“京津冀一体化的大趋势，让当地房价涨得太快，高端项目的单价已经过万了。这次准备‘抢’几套投资。”
“京津冀一体化是新型城镇化的发展大趋势，环北京区域将疏解北京的一些功能，获得新的发展机遇是毫无疑问的。”中国房地产业协会副会长朱中一说，“但政策从顶层设计到具体举措，再到付诸实践需要一个过程，不同区域是否重点发展，发展什么，如何发展还不得而知，盲目抢房未免太过敏感了。”
房企“得意”百姓“失意”，长期利好现短期隐忧
环北京楼市升温，最“得意”的莫过于开发企业。根据河北省保定市住建局的数据，2013年全年共办理商品房预售合同登记备案14786套，而今年3月1日至24日共办理商品房预售合同登记备案3474套，不到一个月就相当于去年全年总量的近四分之一。
“以前当地的不少项目一周的销量超不过10套，而现在口碑好的项目一天能卖出去好几十套。房企都趁机跑量，解决了积压多年的库存。最近确实出现了一个人定好几套甚至十几套的情况。”保定市住建局一位工作人员坦言。
环北京地区获得了新的发展机遇，开发企业都盯上了这块‘肥肉’。在与涿州高铁站相距不到500米的区域，两个知名开发企业的建设工地正在紧锣密鼓地施工中。一位销售人员告诉记者，这是这家注册于北京的公司第一次进军涿州市场，即获得了意想不到的收获。走进售楼处，这个项目销售现场更像是超市的“大卖场”，销售人员成群结队，看房者络绎不绝，屋内声音嘈杂，销售大厅中的几十张圆桌座无虚席。
记者调查了解到，在这些楼盘中，近期的购房者来自当地和北京的购房者各占一半左右，但其中大多都是投资客。在固安的一个楼盘，销售人员告诉记者，来自北京的购房者甚至占到80%左右。最终入住率能到多少还不好说。
“房价上涨对投资和分房回迁的人当然有好处，但却苦了我们这些百姓。”涿州一位李姓的出租车司机对记者说，“当地普通居民的月收入在3000元左右，房价每平方米却早已超过6000元。不仅房子买不起，就怕房价上涨带动物价上涨。”
保定市住建局相关负责人对记者说，“我们已经注意到了近期当地房价非理性的上涨和交易量的突然增加。这是不健康的状态。京津冀一体化对保定的长期发展肯定是一大利好，房价上涨的基础应该是产业布局、商业配套的不断完善，居民生活综合指标的持续改善。房价先行会带来很多风险，应该加强引导，让广大居民理性购房。”
热炒概念热衷推盘，谁导演了这场“涨价潮”
无论是北京的公交地铁，还是在刚出北京城的大街小巷，散发环北京楼市广告者随处可见。在这些宣传页上，“京津冀一体化上升为重大国家战略，置业京西迎来最佳历史机会“保定作为北京副中心已确定，涿州商业地产迎来爆发式增长”等大号字体十分醒目。“一小时热销500套”“抢到即赚到”等话语更是刺激着购房者的神经。
在保定、廊坊等多地的售楼中心，放大的京津冀区域位置及河北发展规划图以及媒体的相关报道成为必不可少的宣传材料。在保定一个项目的售楼中心，置业顾问李女士给记者介绍楼盘的同时，还不时地讲解着保定作为北京政治副中心的美好蓝图。
涿州一个项目的销售人员赵女士告诉记者，该区域产业带和商业区都已经规划好，即将动工。但记者在周围看到，除了两大工地的繁忙景象，周边还是一片空地。
“显而易见，开发企业利用国家战略进行大肆炒作，他们把京津冀一体化作为营销的噱头，甚至有夸大其词的嫌疑。”朱中一说，“尽管当地具体规划尚未出台，但开发企业却利用购房者的投机心理，从中大赚了一笔。”
在许多分析人士看来，京津冀协同发展强调的是三地经济协作，产业链关系的理顺。如果缺少产业支持，一味开发建房，盲目的投资买房就有造成“睡城”或者“鬼城”的风险。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，目前市场上关于“京津冀一体化”详细规划的言论，较多的是来自开发企业以及利益相关者的散布和传播。房地产市场对于传言的敏感反应存在透支市场预期的风险。
“保定的‘副中心’传言已经被辟谣，多地产业承接的效果还有待观察。在这种情况下，对楼市的利好有限。”中原地产首席分析师张大伟表示，几年前，通州曾热炒‘次中心’概念，导致当地投资购房占比高达4成，结果在此后的楼市调整中，通州很多区域都出现了房价腰斩。应谨防这一市场风险出现在环北京地区。”
[新浪网-经济参考报]
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本报记者 罗 兰
面对一季度经济下行趋势，国家及时开出3副药方提振经济。4月2日，国务院常务会议决定，扩大小微企业所得税优惠政策实施范围，部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，确定深化铁路投融资体制改革、加快铁路建设的政策措施。专家指出，三项稳增长措施针对性强，既能补经济发展的短板，又能消化一些过剩产能，起到一箭双雕的作用。未来，宏观政策依然遵循稳中求进的总基调，不会出台大规模刺激措施，也不会货币大放水，但为稳增长和服务实体经济，流动性将保持合理充裕。
1 舍弃刺激偏重调理
今年1-2月经济增长低于预期，一季度GDP增长将低于7.5%的下限，市场因此恐慌，而中央则镇定自若，没有急于从外部刺激经济，而是开出一份偏重内部调理的、具有针对性的药方。
小微企业是促创业、保就业、活跃市场的生力军。国务院常务会议提出，将小微企业减半征收企业所得税优惠政策实施范围的上限，由年应纳税所得额6万元进一步较大幅度提高，并将政策截止期限延长至2016年底。
加快棚户区改造是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费。会议强调，今年要更大规模推进棚改，必须抓住资金保障这个“牛鼻子”。会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。
加强中西部铁路建设，不仅可以扩大有效投资、带动相关产业发展，而且有利于推动新型城镇化、改善欠发达地区发展环境。会议指出，今年全国铁路预计投产新线6600公里以上，比去年增加1000多公里，其中国家投资近80%将投向中西部地区。会议还确定了深化铁路投融资体制改革、筹措和落实建设资金的政策措施。
2 补短板而非下猛药
梳理此次稳增长措施，可以发现着重点在于调结构，补短板，而非盲目地下猛药。中国国际经济交流中心信息部主任徐洪才对本报记者说：“国务院政策出台得很及时。针对经济下行压力，政策并没有一刀切，而是在稳增长的同时，补短板，调结构，消化某些领域的产能过剩，比如棚户区改造和铁路建设，在改善民生的同时，也能消化一些过剩产能。”
华融证券的报告评论说，国务院常务会议确定的政策措施针对性和可操作性强，稳增长意图明显，可在一定程度上缓解经济下行压力，二季度经济有望企稳。
“以前的大规模刺激政策是漫灌，这次点灌，漫灌负面作用大。现在经济没大规模下滑，所以不需要大的刺激政策。稳健的货币政策，积极的财政政策，稳中求进的总基调不会变，在此基础上再做定点、定向的结构性调节，补短板，如民生领域和具有长远发展的基建工程的同时，可以消化一些过剩产能，这样能维持经济平稳运行。”徐洪才说。
3 货币放水不会重现
专家指出，未来经济政策仍将以稳中求进为主，不会出台大规模刺激政策，货币放水也不会重现。有机构分析，经济增长目标已然降低，把增长目标调低的目的是希望通过压低增长率来实现经济结构的转型升级，国家不会为了短期提升经济增速而大幅放松货币。
国务院常务会议指出，当前国内外经济形势依然错综复杂，要坚持稳中求进、改革创新，按照今年《政府工作报告》确定的任务，进一步创新宏观调控的方式方法，持续推出激发企业活力、有效扩大内需、促进就业创业等既利当前、更惠长远的政策举措，创新财税金融等支持方式，积极应对各种压力、风险和挑战，在促改革、调结构、惠民生协同并进中稳增长，推动我国经济行稳致远。
徐洪才认为，在稳中求进的基础上，未来稳增长措施将以增加就业和服务民生为核心，向激活市场活力和经济发展内生增长动力倾斜，而不是靠外部刺激和输血。因此，货币不会大放水，但为服务于实体经济，流动性要合理充裕，不能太紧，也不能太松。
“一季度GDP可能是7.3%，仍在合理区间。二、三季度经济增速有可能回升，期间政策会有微调，以确保全年宏观经济目标能实现。”徐洪才预计。
[新浪网-人民日报海外版]