http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2014-04-15
京津冀一体化风险样本：天津响螺湾宛如鬼城
“京津冀一体化”的政策利好正引来环京区域的新一轮投资躁动。8年前，在距离北京160公里外的天津滨海响螺湾商务区，凶猛的投资热潮已曾上演，那里曾一度被称作“中国未来的曼哈顿”，在承接北京产业转移的大口号下，3.2公里的盐碱地上半年内吸引的直接投资超过300亿元。
8年内，政府财政在此投下逾600亿元资金，而原定的建设时间表却一再推迟。凤凰财经数日内实地调查，由地方政府及央企投资的48栋摩天大厦至今仅有两栋正式完成入驻，多数项目或半途停工或封盘，数个计划投资超30亿元的项目在挖坑后即停工。蒙上厚厚灰尘的摩天大楼间，即使白天亦人烟稀少，宛如鬼城。
如今，躁动再起，以计划式的政府推动，通过政策红利、财政猛药刺激巨量投资，而不顾市场容量的造城模式应成风险考量之一。
600亿造一个CBD
2005年6月，15位时任国家部长被悉数召集在天津市滨海新区的一座高级酒店内，他们进行了长达3天的闭门讨论，决定用3年时间通过史无前例的一揽子优惠政策让身后荒寂的盐碱地成为“中国经济增长第三级”，以带动相对落后的北方地区实现经济跨越发展。
由海河泥沙冲击而成、地形貌如船头的响螺湾地区被选定为这项庞大计划的“核心司令部”。
在早期规划中，3.2平方公里的响螺湾商务区功能定位是“聚集外省市、央企驻滨海新区集团总部和研发中心”，而在京津冀一体化大背景下，该区的最新规划为“紧抓京津冀一体化以及自贸区机遇，主动承接北京金融业转移，推进投资亿元以上的重大项目落户，打造‘北京高端服务业基地’”。
8年过后，上万柱工程桩被打入这块松软的盐碱地，近20栋摩天大楼修葺落成。然而，即使白天，这里依然空如鬼城。
“除非中国经济崩盘，否则响螺湾作为国家超级大项目不会就这么算了。”指着高达52层、外墙已破败不堪的中惠熙元三栋主体大厦，项目销售经理颜斌告诉凤凰财经。 虽2011年即已开盘，即使长期采取团购打折的促销手段，这里已经出售的公寓套数依然还提停留在“个位数”。
对于响螺湾商务区的建设，滨海新区抱有足够的雄心壮志。“从预算上统计，政府财政投入的总资金就超过600亿元。”滨海中心商务区投资集团（后简称“滨海中投”）一位负责人告诉凤凰财经，该集团是响螺湾商务区一级平台企业，承担商务区开发建设任务。
凤凰财经根据滨海新区政府披露的财务数据上统计，早在2007年，该区仅政府贷款就超过500亿人民币，而国家财政部当时对该区每年的财政预算也有100亿元。一个可作参考的数据是，天津市2007年所有开发区、保税区和高新区财政收入仅有239.4亿元，财政支出则仅有118亿元。
上述负责人向凤凰财经透露，为让响螺湾商务区与北京更好的实现“一体化”，当时滨海政府甚至尝试向中央政府建议由北京发往天津的动车始发北京北站，而不是目前的北京南站。“因为北站更靠近金融街，两地金融机构交流就更方便了”。
中央政府对于响螺湾的政策优惠亦甚于其他。“当时的中央政府的要求是所有新的优惠政策都引入这个地区。”滨海中投上述负责人表示。在高层的应允下，滨海新区提出了“土地出让金全部用于支持项目建设或项目配套”，这项颇具争议的政策意味着投资企业买地成本基本为零，当时已属成熟地块的响螺湾地价在3000元到8000元每平米之间。
在资金支持上，滨海亦明文规定投资企业注册资本达到10亿元一次性补助2000万元，达到5亿元则一次性补助1500万元。
停工与缓建
在史无前例的政策利好及资金补助下，面积3.2平方公里的响螺湾被清一色的央企及地方政府瞬间瓜分，39个项目、总计48座摩天大楼完成签约。按照当时的规划，所有项目均被硬性规定建筑面积须大于3万平方米，主体建筑最低也要20层。
按照天津市政府在当时公布的时间表，响螺湾商务区开工建设需在2006年内，全部工程预计2008年竣工，总建筑面积达到567万平方米。
然而，热闹了仅两年后，所有项目陆续出现停工或缓建。
4与12日，凤凰财经现场一一查看了39个项目，除极地海洋馆外，已经有企业正式入驻的楼宇仅有浙商大厦、五矿大厦两处，两者分别在2009年底、2010年初既已竣工，浙商大厦的招商率未达一半，总计26层的五矿大厦则仅有7家公司入驻。
在建设方面，已开工建设的41栋楼宇中，26栋已完成主体工程，但多数则就此封盘，投资7.3亿元的云滨大厦则选择了寻找整体受让方。而被视为标志性建筑的富力广东大厦等9栋楼宇则尚处于挖地基状态。设计高度达到480米，计划投资额约40亿的富丽大厦早在6年前既已完成试桩。
11日，滨海新区中心商务区管委会一位负责人向凤凰财经坦诚，仅在2013年上半年响螺湾商务区就有7个项目主动停工，该管委会不得不安排专员一对一的做沟通工作，帮助解决困难，在管委会的督促下这些项目才陆续复工，但进展缓慢。其表示，为了帮助招商，该区管委会组建了了5支招商团队，先后在上海、北京建立驻外办，以挖掘项目和资源。
在停工项目中，最惹人注意的为中钢集团计划投资40亿元的中钢国际广场项目，该项目计划建筑面积近40万平方米，总投资额高达40亿元。然而，投入两亿开工近6年后，目前仍处于土方开挖阶段。媒体报道，在2009年第一次停工后，中钢曾向当时的塘沽区政府提出对地基的深坑填埋处理，这一建议被后者拒绝，此后，中钢甚至以不限制控股权引入投资者但无人接盘。目前该项目现场仅保留几名保安看守施工设施。
商务区项目的停滞让滨海新区政府亦焦头烂额。除了不断推迟规划时间表外，上述商务区管委会负责人向凤凰财经透露，按照新区最早的硬性规定，所有项目从竣工投入使用年度起8年内未经批准不得转让第三方，然而，为了刺激投资企业的尽快施工，该区政府事实上在2009年起已内部通知取消了这一规定。
事实上，除了项目推进陷入困境外，而更让人担忧的是，商务区生活配套设施则基本为零，在这些蒙上厚厚灰尘的摩天大楼间，即使白天亦人烟稀少，宛如鬼城。
设计宏伟奢华的楼宇里未能迎来预想中的高端科技人才，却是成为了大量流浪人口的乐园，在碧桂园国际会议中心前是的宽敞空地上，流浪杂技团的3辆面包车在此安营扎寨。该项目定位为“亚洲单体最大白金五星级标准酒店”，由碧桂园总投资20亿元建成，早在两年前既已主体竣工，随后停工。
模式争议
当谈及响螺湾商务区的建设困境时，销售代表们总会找到同一个理由，他们会埋怨横跨海河、连接响螺湾与于家堡金融区的“开启桥”提桥时间太长了，这会让前来看房的客户对响螺湾顿失好感，随后他们会安慰待数公里外的安阳道跨海河大桥建成时一切就会好起来的。
然而，交通不便或许不是响螺湾商务区折戟的主要原因。通过政策红利及财政猛药刺激巨量投资，未顾及市场容量而以计划式的政府推动或许才是这种应该反思之处。
“以国家政策支持、大项目投资带动下的模式或许会取得较快发展，但是未来是否能够成为引领环渤海发展的增长级则慎言乐观。”南开大学滨海开发研究院副教授薄文广曾在2009年的一篇学术论文中发出警告。
薄文广认为，国企、特别是央企的投资对于天津滨海新区经济的快速发展无疑会起到重要的推动作用，但是这种投资依赖的经济增长方式的持续性、这种资本密集型、技术密集型的重工业为绝对主体的产业结构造成的天津居民人均收入增长缓慢的影响是否会在未来凸显其不利影响，也是天津滨海新区经济发展面临的一大挑战。
按照滨海新区披露的数据，截至2010年底，该区重工业比重高达87.28%，且以石油开采加工、化工等高耗水、高耗能的行业占据主导地位。然而，就是在这样一种产业结构下，滨海新区的“国际化一流CBD”的数量却达到3个。按照2012年《滨海新区中心商务区分区规划》，该区仅中心商务区的总用地规划就达到37.5平方公里。
在响螺湾商务区的投资中，39个项目无一不是来自于地方省市政府或国企资本，而方向无一不是清一色、整齐划一的写字楼、公寓及酒店。
“300多万平米的供应量如果全部上市，本来就消化能力偏弱的市场能否接受？”一开发商如此反问。在天津写字楼市场，一个背景是写字楼的价格长期低于高档公寓价格，且需求量有限，在响螺湾商务区内，仅高层写字楼的数量就多达30栋。
按照世邦魏理仕的数据统计，到2014年，滨海新区的响螺湾、于家堡及泰达MSD三大商务区将有480万~540万平方米的写字楼供应。（作者刘利平）
[MSN中文网-凤凰网]
三四线部分楼盘直降30万 当地炸开了锅风险暴露
上周四，在浙江省余姚市一个公交车停靠站点，一张印着“总价99万，买别墅送牟山湖”字样的楼盘广告，吸引了不少市民驻足观望。
别墅卖价之低，甚至仅相当于市区一套百余平方米的普通住房价钱，一下子在余姚炸开了锅。
打
出这则广告的楼盘，为余姚市世茂牟山湖项目，距离市中心大约15公里，这次主推B、C地块230套别墅，建筑面积约为183平方米/套。
一位知情人士告诉《第一财经日报》记者，本月底之前，世茂牟山湖项目230套别墅，一次性降价40%以上开盘销售。售楼人员小徐对记者说，230套别墅平均售价在150万元/套左右，其中至少5套价格为99万元/套，而此前内部的定价为220万元/套以上，最便宜的也要170万元/套。
在业界人士看来，这次世茂牟山湖别墅大降价，只是揭开了余姚楼市“综合征”的冰山一角。
一次性降价40%
目前，余姚市区新建商品房的价格，在9000元/平方米~14000元/平方米之间。本报记者了解到，一些本土房企开发的别墅、排屋价格仍在两三万元，基本处于有价无市状态。
此次，一次性、大规模降价40%以上，令世茂牟山湖这230套别墅的“身价”，仅等同于市区一套普通商品房的总价。
“公司希望尽快回款。”世茂牟山湖项目售楼员小徐说，按每套均价150万元出售，B、C别墅群只能勉强保本。他说，该地块楼面地价接近4000元/平方米，建好后每套别墅成本至少在130万元以上，“卖99万元，至少要亏损30万元左右。”之前牟山湖周边别墅售价，每平方米都在两三万元左右。
余姚世茂牟山湖项目，开发商是世茂房地产控股有限公司(00813.HK，下称“世茂地产”)。小徐说，2012年世茂地产取得该项目地块，总占地面积约500亩，每亩成本价170万元，分A、BC、H三个片区进行开发。2012年底，世茂牟山湖项目A片区124套别墅开盘，均价在2万元/平方米左右。
小徐坦言，去年世茂地产宁波片区刚完成销售指标，今年总公司销售目标又有所提高，在行情不如去年情况下，今年宁波片区的销售压力非常大。资料显示，去年世茂地产营业额为415亿元，同比增长44.9%。然而，今年1、2月份，世茂地产销售额30.6亿元、27.1亿元，分别同比下降26%和17%。
库存承压极限
世茂牟山湖别墅大幅降价销售的消息，牵动了余姚楼市敏感的神经。
之前余姚“太守名府”豪宅，每平方米销售价格在26000元。去年12月份，该楼盘下调6000元/平方米进行促销，结果令很多购房者难以接受。该售楼处里摆放的楼盘模型，被激动的业主砸裂成好几块。
知情人士向本报记者透露，为缓解销售压力，之前世茂地产宁波公司计划市区某楼盘降价2000元/平方米销售，当地政府获悉后介入，此事只能作罢。“选择余姚项目降价销售，主要在于产品为别墅项目，且偏离市中心，相对来说各方压力会小些。”
“供应量太大了，房子太多了，现在余姚楼市处在很艰难的阶段。”一位余姚市住建局相关科室人员接受《第一财经日报》记者采访时说，今年销售形势不好，房企呼声、压力都比较大。
“商品房销售形势低迷，可售存量商品房大量积压。”一份余姚市房地产开发企业协会资料显示，目前余姚可售存量住宅约为10750套、150万平方米；竣工未售约60万平方米；去年新开工约130万平方米；另外，还有大量的拆迁安置空关房，初步统计约为110万平方米、7000套左右。
另据宁波爱地房产咨询有限公司统计，今年3月余姚存量商品房21050套，约为慈溪、象山、宁海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍，占上述5个县市总量的54%。3月份，余姚新增供应量584套，是其他4个县市总和的1.59倍。
上述余姚市住建局人士说，去年余姚商品房销售大约60万平方米，按此计算，库存商品房至少需要消化两三年。而宁波房产咨询机构人士预测，之前余姚每年商品房销售在20万~60万平方米之间，按此计算，存量商品房至少可以消化五六年以上。
宁波爱地房产咨询有限公司统计，去年1月份，余姚住宅成交价格10816元/平方米，到今年3月份价格已下降至9235元/平方米。
值得关注的是，一位余姚市官员认为，目前余姚每户家庭至少拥有两套房子。再加上，房源远远供大于求，房子不再是百姓“投资品”，外来购房者需求量小，意味着潜在购买力在下降。“余姚房地产目前这种状况，也是三四线城市面临的共性问题。”
余姚市房地产开发企业协会资料显示，目前，余姚房企在当地银行的贷款总额达157.6亿元，同比增长28.24%，企业、银行压力都很大。由于当前房地产企业资金周转困难，有的甚至无力偿还银行贷款，一些企业已面临资金链断裂的困境。
系统性风险暴露
目前，余姚市常住人口只有一百余万，却有8个大型城市综合体，以及足够四五年消化的库存商品房。事实上，类似余姚的城市大开发、商品房高库存等状况，在国内三四线城市多有存在。现如今，在商品房销售形势低迷的情况下，一些余姚本土房企已面临资金链断裂困境，而大型外来房企则抓住机会大打“价格战”。
上个月，余姚市房地产开发企业协会“上书”市政府“火线救援”，提出回购商品房用于拆迁安置房、放宽限购限贷等建议。该协会一位负责人对本报记者说，几乎当地所有知名制造企业均参与了余姚房地产开发，房价大幅下跌或将危及余姚实体经济，产生系统性风险，导致经济陷入恶性循环。
上述余姚住建局官员表示，近几年来，几乎有名、大的余姚实体企业，均以参股、投资、合作开发的形式参与了房地产开发，现在房子卖不出，资金都压在里面。“目前已殃及到不少实体企业，这将对全市经济带来更大的影响。”
“房地产已经捆绑了整个余姚经济。”该官员称，2010年高峰时，余姚市土地出让金超过100多亿元。目前，当地收税20%以上来自房地产。
与此同时，官方数据显示，余姚经济社会发展总体保持平稳。
余姚市政府报告显示，去年余姚GDP为749.63亿元，同比增长7.3%；公共财政预算收入106.34亿元，同比下降5.8%；公共财政预算支出74.59亿元，增长10%；完成固定资产投资440.06亿元，增长21.7%，其中完成房地产开发投资133.03亿元。
“官方数据还是很不错的，但下面的企业已经非常困难了。”一位余姚市官员对《第一财经日报》记者说，在当前房企资金链非常困难之际，相关部门对房地产企业进行土地增值税预征，“一些余姚房企已经做好了破产的最坏打算。”
上述官员说，2008年之前，余姚房地产发展是比较正常的，房价也是比较稳定的。然而，4万亿刺激政策后，当地推地数量很大，房价、地价也在成倍上涨，2010年“太守名府”楼面地价高达17000元/平方米，成为当地“地王”。
也就在这几年，余姚本土房企的“垄断开发”格局被打破，众安、华润、万达、世茂、保利、绿城等相继在余姚“疯狂”拿地。余姚市房地产开发企业协会资料显示，2009年至2013年，外地房企余姚拿地2140亩，是本土房企城区拿地面积的3倍以上。
这些招商引资过来的大型房企，其议价空间、融资能力等优势明显，拿地成本至少低于本土房企的30%以上。同时，大型房企在提升余姚城市品质的同时，也在大大挤压本地中小房企生存空间，令余姚楼市进入“房企大鳄竞争”阶段。
一家余姚当地房企负责人向本报记者坦言，余姚开发量太大，已经没有他们的生存空间。今后他们开发项目要么向一二线城市转移，要么退出房产市场。
如今，余姚聚集着万达、华润万象、保利、财富广场、河姆渡广场等8个城市综合体，建筑面积至少在200万平方米以上。上述余姚市官员说，余姚消费体量不是很大，一两个城市综合体已经足够，如今8个城市综合体实在太多，至今已开业只有万达1家综合体。
(第一财经日报)
[MSN中文网-第一财经日报]
相关评论
外媒：人们失去信心 中国房地产市场已开始崩溃
对于杭州而言，目前什么都不对劲。沃尔玛将于4月23日关闭设在该市的朝晖门店，这是该公司放弃中国部分业绩不佳的门店(约占中国门店总数的9%)的总体计划的一部分。
由于这家全球最大的零售商，在目前中国房地产市场供应普遍过多的情况下，浙江省省会杭州又有一大块地将会上市。这个问题在该市的高档写字楼市场上尤为突出。根据全球著名的房地产投资管理及服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)，2013年底杭州甲级写字楼的平均出租率为30%。
然而，真正疲软的是杭州的住宅市场。其原因很简单：大规模过度建造。纽约州立大学新帕尔茨分校(State University of New York at New Paltz)的萨拉·许(Sara Hsu)写道：杭州面临着“迅速增加的大片空置公寓住房”。
杭州的房地产市场还没有崩溃。那里还有二手房销售。据新加坡《海峡时报》(Straits Times)报道，企业家艾伦·赵(Allen Zhao)一直在考虑以200万元的价格出售自己位于杭州的一套两居室公寓。他的邻居刚刚以170万元的价格脱手了一套类似的公寓房。如果艾伦·赵也以这个价格出售的话，那么他会从中获利，但他也会感到失望。“这比我在2012年买入时支付的价格高不了多少，”艾伦·赵告诉该报说，“现在，我很后悔没有趁早卖掉，每天不断传来更多有关房地产市场的不利消息。”
新房也面临着价格压力。杭州各大开发商目前竞相推出大幅打折的优惠，而投资者和业主都在关注。而且不只是在这个城市里。美奇金投资咨询公司(J Capital Research)的杨思安(Anne Stevenson-Yang)写道：“看来杭州楼市的30%降价幅度确实改变了中国人对房地产市场的看法。我很怀疑今后房价还会由此回升。”
并不是每一家房地产开发商都在提供如此大幅度的折扣，但杨思安告诉我们，杭州这个城市已经成为房地产市场陷入困境的标志。本月1日，中国中央电视台在《经济半小时》节目中，把整期的时间用于讨论“杭州楼市：挡不住的降价潮”的问题，而《华尔街日报》指出，杭州房价打折可能是“未来中国整个房地产市场走软的一个信号”。
看来杭州房地产市场刚刚跨过了一个拐点。与其说是诸多基本面因素已经恶化——这些因素趋于恶化已经有段时间了——不如说是人们的心态已经发生了变化。
正如国家媒体中国中央电视台所解释的那样，曾经是世界上最大城市的杭州于今年2月18日开始出现问题，当时杭州的楼盘德信北海公园提供特惠促销。这家开发商出现现金问题的传言开始在整个杭州市引发连锁反应。北海公园多次予以否认，这无济于事。其他开发商也开始提供大幅折扣或者大额优惠，但这些策略并没有奏效。那时几乎没有买家。
现在，没有买家这个问题已经在全国各地蔓延。萨拉·许指出，中国的住宅市场正变得缺乏弹性。她写道：“一旦消费者停止购买住房，大幅打折也不能有效地把他们拉回到市场中来。”消费者不买住房，因为他们认为房价将会进一步下跌。
据国家统计局公布的统计数据显示，全国新房价格依然在上涨，但涨幅已经连续3个月出现下滑，这表明房价正趋于见顶。
官方数据似乎与媒体报道的总趋势并不吻合，但不管怎样，未来显然面临诸多严重问题。二手房市场已经大幅下跌，2014年第一季度的销售额与2013年同期相比下滑了一半以上。投机者要么已经离开了国内市场，要么就已经抛售了手中持有的房产。中国富豪现在对持有海外房产感兴趣，他们也在避开本国市场。外国人仅持有中国极少部分的房产，但仍是领头羊，他们目前正在以至少十年以来最慢的速度投资中国房地产。中国中产阶级也在大批撤离房地产市场。
而这还不是全部的不利消息。中国房地产信托销售额从2013年第四季度的997亿元大幅下滑49.1%至2014年第一季度的507亿元。此番急剧下滑部分是由于上个月房地产开发商浙江星润房地产公司破产，该公司欠有35亿元的债务。
此外，几乎每个人都预计会有更多的房地产开发商关门歇业。首先，中国央行不像以前那般迅速注入流动性。而且市场利率正在持续攀升，这正是上周五中国财政部一年期国债拍卖失败的原因所在。许多民营房地产开发商此前押注房价会比利率更快上涨，但现在看起来这像是一个失败的赌注。举例而言，浙江星润在以超高利率借债之后，已变得无力偿还债务。
[MSN中文网-新华网]
王石：反腐是房地产最大调控 腐败造成房价虚高
央广网北京4月14日消息(记者季苏平)据中国之声《央广新闻》报道，万科董事会主席王石表示，对于房地产行业来讲，最大的调控就是反腐。你会发现，反腐以后，高档房子的需求立刻就减少了，如果能够坚持下去，那就太好了。
王石认为，腐败行为在房地产行业应该说是尤其明显，权钱交易多数都会跟房子有关，有的官员拥有几十套甚至上百套的房子。"反腐本身就是制止不正当交易，包括幕后交易和灰色收入，反腐把这些非刚性需求的腐败购买力抑制了，特别是对于高端房子的需求，由于腐败造成的虚高的房价也就是被抑制住了。"
他认为，这对房地产行业是好事。王石对目前中央"既打老虎又打苍蝇"的反腐给予了高评价和期望。针对2013年11月十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干问题的决定》中间明确提出积极发展混合所有制经济，实现非公有制经济参与国企改革的重大突破，他提醒说："政府现在提出混合所有制经济，这无疑将释放社会资本的强大活力，但是如果还像之前几年那样腐败继续抬头，最后的结果很有可能就是在产权交易过程中，产生一个灰色的利益重新分配"。现在大力反腐，把这种灰色交易抑制在可控的范围内，有利于产权交易过程中间的一个公平的环境。
对于整个房地产行业的前景，王石是保持一个乐观的态度，他认为，从长期来看，随着城镇化发展的进程加快，房地产会有很好的前景。然而，"买了就能赚钱"这个阶段已经过去了，整个行业的增长速率会放慢。现在一线城市房价已经说是被控制住了，其他城市的房价也是稳中有降。他表示说，如果这个趋势能保持下去，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。从2013年万科的年报显示，万科的产品主要还是定位于自住型的购房者，产品以中小户型普通商品房为主，尽管说它的销售的尽管销售房屋均价和毛利率双双下降，但是万科在2013的财年依然是保持了房地产行业的龙头老大的位置。
[中广网]