http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2014-05-14
北京商品住宅新房库存重上7万套 创13个月新高
库存量为13个月以来新高，众开发商调整策略，为回笼资金平价推盘增多
新京报讯 （记者张旭）时隔一年多，北京商品住宅新房库存重上7万套。昨日，记者从市住建委网站获悉，北京商品住宅新房库存达到70838套，是继2013年3月20日，北京商品住宅库存跌下7万套以来新高。业内分析认为，市场供应增加、成交量下调导致库存上涨。
新房库存3个月增加1.5万套
北京住建委网站显示，5月8日到5月10日，全市有恒大幸福家园、华业东方玫瑰、红杉溪谷、枫丹壹号4个项目取得预售证，合计新增可售商品住宅4297套。
北京中原地产首席分析师张大伟认为，市场供应的逐步增加和成交量下调，是导致商品住宅库存持续上涨的主要原因。据中原地产数据，今年春节后，北京商品住宅新房库存上涨了1.5万套，从5.5万套的低点上涨到现在的7万套左右。
与此同时，北京今年楼市下行趋势持续。最新统计显示，5月上旬，北京住宅新房签约1542套，环比4月下旬下跌52%，比去年同期下跌4.28%。
房企平价推盘增多
在今年楼市下行趋势中，不少开发商都在主动或被动地调整推盘策略。例如此前万科在京多个项目取消精装，平价推出毛坯房；北京城建在亦庄的海梓府项目降价销售。还有房企在此时间节点，主打性价比策略，在同一个楼盘中推出总价较低的房源，如龙湖地产在朝阳区孙河的双珑原著。
双珑原著周末开盘推出30套平层房源，户型在208平方米上下，总价680万元起，当天全部售罄。而在今年早些时候，龙湖推售的则是叠墅房源，总价800万元。
据记者了解，位于通州区的华业东方玫瑰将在今天开盘推出400套房，均价23000元/平方米。华业方面人士表示，新组团首次开盘，向买房人推出一定优惠，定价更合理，突出性价比。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，为了消化库存、回笼资金、冲刺二季度业绩，房企往往会选择在5月加大推盘。而随着市场竞争激烈程度的增加，供需双方预期都在转变，开发商只有在降低价格预期的同时增强产品品质，提高产品性价比，从而打动购房人。
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部分房企推盘价格坚挺
相对于多数房企平价推盘，融创与保利在亦庄联手打造的枫丹壹号独辟蹊径，上周末推盘，价格上调约5000元/平方米。根据记者了解，此次枫丹壹号推出200多套房源，成交价超过39000元/平方米。去年10月，该项目开盘成交价约34000元/平方米。
虽然价格上涨，枫丹壹号当天推出的200多套房认购约180套，实现认购额约8亿元。包括项目方和业内机构人士都认为这一成交数字在当下市场中很难得。
融创北京公司营销中心总经理楼艳青表示，目前北京市场预期出现一些变化，但北京楼市供需关系没有发生本质变化。市场调整也只是暂时现象。加上地价上涨、自住商品房供不应求等因素，许多买房人仍选择在当下的商品房市场出手。
[新京报]
全国财政收入增超9% 房地产两税负增
财政部发布数据，前四月财政收入增9.3%
新京报讯 （记者李蕾）财政部5月12日发布财政收支数据显示，1-4月累计,全国财政收入47507亿元,比去年同期增加4042亿元,增长9.3%。其中，与房地产相关的税收对地方财政增收的贡献明显回落。
4月财政收入增长9.2%
从4月份的数据来看，财政收入为12481亿元,增长9.2%。其中,中央财政收入5812亿元,同比增长8.5%;地方财政收入6669亿元,同比增长9.8%。财政部解释，4月中央财政收入增幅有所回升,主要受去年同月收入基数较低等因素影响。
分税种来看，国内增值税、营业税等较大规模税种同比增速均为个位数。国内增值税同比增长4.9%，其增幅偏低主要受工业增加值增速放缓、工业生产者出厂价格下降以及扩大营改增试点范围增加进项税抵扣等影响。营业税同比增长6.6%，其中，金融业营业税增长19.6%,增速较快，房地产营业税出现下降，同比下降4.2%。
企业和个人所得税同比增速略超10%，其中，个税同比增速为12.5%，企业所得税同比增速为10.5%。但受行业和企业业绩影响，不同行业的企业所得税增速差距很大，比如金融业企业所得税同比增长21.2%;工业企业所得税为4.7%，房地产所得税则出现下降，同比下降3.1%。
从1-4月的累计数据来看，中央财政收入同比增长7%;地方财政收入同比增长11.3%,与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。
楼市疲软或拖累GDP
从房地产相关的税收数据来看，均出现不同程度的下滑。地方小税种中，与房地产相关的契税和耕地占用税同比增速均较低，契税为319亿元,同比增长1.2%;耕地占用税同比增长3.2%。
房地产相关税收的下降从侧面反映了目前房地产市场的形势并不景气。国家统计局4月份公布了一季度房地产市场数据，数据显示，一季度房地产投资增速下滑是影响了固定资产投资增速下滑的一个原因；同时，房价出现了一些明显分化，一线城市房价温和上涨，二线城市房价有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市房价出现下降。
中信里昂证券股票策略师Christopher Wood昨日在公司举办的投资论坛上表示，中国现在最大的风险就是房地产市场，如果政府不能控制房地产市场，房地产市场会出现硬着陆，这可能会导致中国金融风暴。目前中国经济增长在放缓，很重要的经济变量就是房地产价格，现在一些小城市的房价下跌，一级城市房地产市场开始变冷，这只是房价走低的一个开端，未来房地产市场还会继续变冷。中信里昂证券预计今年整体房地产会走软，GDP实现7.5%的增幅有困难，全年预计增长7%。
[新京报]
2013年农民工居住成本上涨27%
新京报讯 (记者 王姝) 国家统计局今天上午发布“2013年全国农民工监测调查报告”(以下简称《报告》)，通报称，去年，全国外出农民工的生活成本明显上涨，其中居住成本比前年增长27%。
物流业农民工收入最高
去年，全国农民工总量26,894万人，比上年增加633万人，增长2.4%。东部地区仍旧是农民工聚集区。在跨省流动农民工中，流向东部地区6,602万人，占85.3%;流向中西部地区1,068万人，占13.8%。
去年，外出农民工人均月收入(不包括包吃包住)2,609元，比上年增加319元，增长13.9%。
其中，从事物流相关产业的农民工，即交通运输、仓储和邮政业，收入最高，人均月收入达3,133元。其次是建筑业，2,965元；制造业，2,537元；批发和零售业，2,432元；住宿和餐饮业，2,366元；居民服务、修理和其他服务业2297元。
近两成收入花在“居住”
去年，外出农民工的生活成本明显上涨。2,609元月均收入中，人均月生活消费支出892元，比上年增加159元，增长21.7%，比收入增长幅度高7.8个百分点。
“农民工务工所在城市规模越大，越依靠租房方式解决居住问题”，报告显示，居住成本上升是生活成本上涨的主要原因。外出农民工人均月居住支出453元，比上年增长27%。
而且，人均月居住支出453元，占月收入的17.36%。也就是说，外出农民工每月要拿出近两成收入，用于“居住”方面的开销。
与此同时，获得免费宿舍和住房补贴的农民工，去年有所减少。去年，从雇主或单位得到免费住宿的农民工所占比重为46.9%，比上年下降2.6个百分点；从雇主或单位得到住房补贴的农民工所占比重为8.2%，比上年下降1个百分点。
日均工作8.8个小时
“超时工作农民工所占比重有所上升”，报告称，去年，外出农民工年从业时间平均为9.9个月，月从业时间平均为25.2天，日从业时间平均为8.8个小时。与上年相比，超时工作农民工所占比重有所上升。
此外，外出农民工被拖欠工资的比重为0.8%，比上年上升0.3个百分点。
值得欣慰的是，外出农民工参加社会保障比例继续上升。其中，参加养老保险的比重比上年提高1.4个百分点，参加工伤保险的比重提高4.5个百分点，参加医疗保险和失业保险的比重均提高0.7个百分点，参加生育保险的比重提高0.5个百分点。
全国新生代农民工12,528万人
报告显示，1980年及以后出生的新生代农民工12,528万人，占农民工总量的46.6%，占1980年及以后出生的农村从业劳动力的比重为65.5%。
新生代农民工受教育程度普遍较高。高中及以上文化程度的新生代农民工占到三分之一，比老一代农民工高19.2个百分点。
跟老一代农民工相同，新生代农民工，主要集中在东部地区及大中城市。8,118万人在东部地区务工，占新生代农民工的64.8%；6,872万人在地级以上大中城市务工，占新生代农民工的54.9%。
[新京报]
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中国房地产转折点出现？
中国的楼市最近有点“冷”，从部分城市房地产降价跑量，到房地产相关数据走弱，中国的房地产业似乎走到了一个关口。对于未来楼市的走向也成为社会普遍关注的焦点。
据媒体报道，清华大学教授李稻葵在5月11日参加首届清华大学五道口金融论坛时表示，房地产行业的确进入了一个转折点，但他不认为房地产行业将会出现美国2007年、2008年那样大规模的下降。最主要的原因是，现在已经有房子的、持有房产的这部分家庭，他们不会像在美国金融危机之前那样被迫抛售，因为中国家庭的杠杆率是很低的，中国人买了房子一般不会抛售。
“整个房地产行业将进入一个秋天，而不是冬天。”李稻葵认为，楼市变化影响的将是增量部分，而增量的部分相信房地产商现在是高度关注，会调节他们推出新产品的速度。
中原集团研究中心近日则发布报告称，一线城市房价下跌趋势确立，有需求的消费者可以看准时机买房。
根据中原二手住宅价格指数，京沪两地房价已步入下行通道，其中北京今年前四个月二手住宅价格指数呈现逐月走低趋势，上海则自3月起连续两个月出现下跌。
报告还援引中原报价指数这一先行指数称，京沪穗深四城市该指数自今年第9周开始整体持续下滑，该时间点恰是“两会”召开前后。最近10周，京深两地报价指数呈现连续下跌，而沪穗两地虽然个别周有所反弹，但整体下行趋势同样明显。
报告称，由于市场成交量起伏对房价走势起到了决定性的作用，因而如果后市成交量难有起色，则房价出现实质松动为大概率事件。
财政部财政科学研究所所长贾康日前在接受媒体采访时也表示，对于有支付能力者，要解决购房住房问题的话，现在应是一波好时机。
新京报综合报道
万科董事会主席王石：
长期看，随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景。不过“买了就能赚钱”的阶段已经过去了，整个行业的增长速率会放慢。“现在一线城市房价已经控制住了，其他城市稳中有降，如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。” 据财新网
财政部财科所所长贾康：
“即使全国城市房屋均价真的走低，也需分析判断是短期调整还是长期大势逆转。我的主张是抓住当前契机来收敛、淡出行政限购等权宜之计，加快优化提供管理到位的保障房和积极推进有利于房地产市场健康发展的税收等制度建设。” 据新浪微博
[新京报]
央行发声力保首套房贷 银行：大额房贷断供较多
央行发声力保首套房贷
召集商业银行座谈，要求“坚持社会主义金融方向”
在越来越多的断供、“弃房”现象发生后，数年来持续从严的个人房贷政策有望于今年出现拐点。日前，央行敦促商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。这是在当前房地产贷款市场出现萎靡现象的背景下，我国金融调控部门首度发声，力保首套房贷需求。
银行反映：大额房贷断供较多
本周一，央行召集15家主要商业银行分管副行长及相关部门负责人，召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。
座谈会上，工行和招行针对当前个人住房贷款业务出现的问题做交流发言，其余各家银行做补充发言。被提及的主要问题包括：按揭贷款平均定价有所提高，其中，首套住房贷款利率工行执行基准利率，招行上浮7.6%，中信上浮8%；受贷款规模影响，房贷积压不能及时放款，影响放款效率；尚未出现大规模弃房现象，但大额房贷断供较多，银行处置较难。
针对银行提出的问题，央行副行长刘士余在总结讲话中指出，住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识(个人住房信贷业务)在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长“三驾马车”中的重要地位，不仅仅是为房地产行业。“去年开始，政府没有对房地产发过文件，局部市场出现结构调整，但从全局看没出现问题。”
央行回应：支持房贷要“讲政治”
刘士余指出，“个人住房贷款有经济增长的稳定功能，是党中央、国务院民生工作的重要组成部分。金融系统一端连着民生，一端连着党中央国务院。对(个贷业务)只能加强、改善，不能改变和丝毫动摇，是包容性金融、普惠金融的重要组成部分，(商业银行)必须坚持社会主义金融方向。”
刘士余强调，金融机构要理解社会底层人员的生存压力，要有社会责任。“不是让大家赔钱，做到财务可持续发展，保本、微利就好；不要过分追求商业可持续发展，不是赚钱越多越好，各行执行利率差不多就行。”
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意见：信贷额度支持 反馈：仍需操作细则
南都记者昨日联系多家国有银行广东省分行获悉，目前四大国有银行均未收到总行有关上述精神的指示。业内人士普遍认为，会议没有做出硬性指标的要求，预计银行不会因此对房地产贷款出现实质性调整。
对于“合理配置信贷资源”的要求，有股份制银行房贷业务负责人表示，信贷额度年初已划定，中途要修改并不容易。其认为，此次座谈会并未形成有效力的文件，更缺乏商业银行可操作的实施细则。
“银行在额度上的把握以及定价上的选择都是市场化行为，央行的初衷尽管是好的，但是不会改变当前银行房贷业务的策略。”一家国有银行相关人士接受南都采访时表示，从目前看，央行并没有给予具体指示，预计不会要求各家银行对现有房贷业务做出调整。
“对银行的市场行为，央行类似引导的方式很难奏效。”交通银行金融研究员徐博也认为，在没有具体约束的情况下，此次座谈会对商业银行的指引效果预计不会太明显。他指出，想要加大对刚需房贷的倾斜力度，“最有效的办法是由国家层面成立全国性专项居民住房抵押贷款金融机构，否则商业银行仍会根据市场规则运行”。
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意见：利率合理定价 反馈：不能亏本经营
对于“合理确定首套房贷款利率水平”的有关要求，银行人士也提出疑问。“什么才是合理定价？具有什么样评判标准？最终还是由银行来决定。”上述国有银行人士直言，“从市场看，自去年各家银行由于额度紧张，房贷利率亦水涨船高；从广州市场看，中资行房贷利率优惠早已不见，普遍银行首套房放贷利率在基准利率基础上上浮5%～10%。”
“目前如果继续执行房贷利率优惠，商业银行做房贷按揭业务是会亏损的。”一家商业银行广东分行行长在接受南记者采访时认为，目前各家商业银行所执行的房贷利率应该是相对合理的，商业银行房贷利率再回到折扣时代是不可能的。
“站在合理定价的角度上看，从民生和社会稳定的角度出发，商业银行对首套房贷款应该给予更低的优惠利率。”徐博指出，“但就商业银行而言，个人住房贷款的利率收益低于企业贷款和其他金融产品收益率，考虑到目前银行的净利润增长在持续下滑，而个人按揭抵押贷款也存在期限较长、回款周期长等风险，也不具备扩张的动力。”
事实上，就在本次会议之前，广州深圳等地部分银行的房贷利率已悄然松动。其中，广州工行部分首套利率由上浮5%调整为基准利率，交通银行则由上浮5%调整为上浮3%；而深圳地区自上周开始，华夏、深圳农商行等部分中小银行的房贷利率上浮幅度已由30%收窄至10%-15%。
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意见：未提开发贷款 反馈：利好依然明显
此次住房金融服务专题座谈会上，完全围绕对个人住房贷款政策进行讨论，对于开发贷政策则未予提及。但在开发商和银行看来，这一会议传递的利好，也许丝毫不亚于那些正为申请首套住房贷款而焦虑忙碌中的刚需一族。
“开发商肯定欢迎，肯定高兴啊。”某股份制银行总行地产金融业务总经理昨天对央行此次政策做出评价，“虽然没有对开发贷松绑，但目前楼市成交清淡，如果新政能够促进楼市交易复苏，有利于开发商资金回流，对于开发商的资金链紧张状况会有所缓解；另一方面，银行在给房地产商做授信评审的时候，政策风险原本就是决定评审最终结果的很重要的一项因素，个贷政策放松，对于开发商获得授信支持，也是有非常显著的作用。”
目前，绝大部分商业银行的开发贷均严格执行“白名单”制度，即只对名单内的优质的房地产企业提供融资服务。这些优质房地产企业的共同特点是：业内排名前列，规模较大、资本实力雄厚、多有深厚背景。
“开发贷依旧是限制性贷款。”某股份制银行广州分行行长昨天在接受南都记者采访时表示，该行目前在对开发贷的放款上更加谨慎，在项目的选择上更加注重对开发商实力、成本以及销售能力的考察。此外，也更加注重开发商目前的杠杆水平，要求开发商在项目投入上必须投入自有成本，并且会倾向于对棚户区改造的支持。不过，在广东的具体运作上，目前政策上的具体操作尚未完全明朗。
央行就个贷业务
提五点指导意见
央行副行长刘士余对商业银行个人住房贷款业务提出五点指导意见：
●合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；
●合理确定首套房贷款利率水平；
●提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；
●有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析；
●建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。
统筹：张平扬 采写：南都记者 李鹤鸣 陈颖(除署名外)
[新浪网-南方都市报]