http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2016-08-31
价低卖不动，害怕库存严重；价高卖得好，又怕库存增了
着力去库存 谨防“翻烧饼”（民生调查·关注楼市去库存（上））
本报记者 王伟健 钟自炜 孙 振 胡雅婷
开栏的话
今年《政府工作报告》中明确提出，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。部分二、三线城市目前房价有所上涨，上涨之后是否有利于消化库存？如果放任这种热情高涨，会不会重新积累新的库存？不同类型地产之间，比如商用房和住宅，库存状况是否有所区别？本报记者兵分七路，在厦门、合肥、南京、苏州、天津、兰州、沈阳等地调研。本版今天起推出“关注楼市去库存”系列报道，敬请关注。
8月18日，国家统计局公布数据显示，7月，合肥、厦门、南京3个二线城市新建住宅价格涨幅领跑，同比涨幅达到30%以上，环比涨幅达到3%甚至4%以上，超过北上广深等一线城市。
这样的涨幅不仅仅是7月才有，南京、厦门已经迎来了十几个月的连续涨幅。房价上涨带动购买，带来了库存的大量消化，然而也需要警惕新一轮库存增长的风险。
厦门、合肥、南京、苏州等二线城市，政府已先后出台了“限字诀”的调控政策，或提高首付比例，或限购住房套数，或对土地拍卖做出新规。
上涨幅度超过了人们的心理预期
8月初，王斐终于抢到了一套南京江北新区的房子。
说是抢，一是因为房子紧俏，这个新楼盘刚开盘200套，几乎被一抢而空，二是因为房价上涨幅度快，最终他以每平方米3万元的价格，买了这套150平方米的房子。其实，去年11月起，王斐就开始筹谋买房，但始终因为价格太高一直没有入手。但南京房价连涨17个月，让他不再犹豫了。很多购房者说，这轮上涨幅度超过了心理预期。
8月18日，国家统计局发布了“7月70个大中城市住宅销售价格统计”。数据显示：厦门新建住宅价格指数较上月环比增长4.6%，较去年同月同比涨幅达39.2%，涨幅领跑全国，这也是厦门新建住宅价格指数连续17个月上涨。二手住宅价格指数环比增长2.4%、同比增长33.2%，同样迎来“16连涨”。
合肥新建商品住宅价格环比上涨4.2%，同比上涨34%，同比涨幅超过了同期北京的22.7%、上海的33.1%、广州的19.5%。
南京新建商品住宅价格环比上涨3.6%，同比上涨34.9%，7月环比涨幅排全国第三，仅次于厦门、合肥，这也是南京房价自2015年3月以来连续17个月上涨。
而根据易居研究院智库中心提供的数据显示，苏州（不含昆山、太仓等县级市）今年1—4月份新建商品住宅成交均价为每平方米16969元，相比2015年同期上涨了28.91%。
涨价后库存消化，但开发商投资热情也趋高
数字上涨的背后，带来了库存的大量消化。
合肥统计局8月初发布的上半年合肥市房地产运行情况简析称，上半年合肥市商品房待售面积较年初下降了33.4个百分点，较上年同期下降21.3个百分点，库存明显减少。“同时，很多人没办法买到新房，只能到二手房市场。”合肥市金屋不动产经营管理有限公司总经理项诚介绍，合肥新房与二手房价格甚至出现“倒挂”，同区域二手房要比新房贵20%以上。
与之类似，南京房价17连涨后，库存仍保持低位。去年3月，南京楼市的新房库存量尚有5.7万套，处于历史高位。仅用一年多的时间，南京楼市便去库存3.5万套，截至8月30日，南京全市新房库存量为24667套。
有的城市库存持续消化，而有的城市甚至面临库存不足的问题。
“与其他城市去库存压力不同，厦门面临的问题是增库存。”业内人士表示，厦门的库存严重不足，岛内可售房源不多，在售房源主要集中在岛外。根据厦门市国土资源与房产管理局数据，2016年一季度商品住宅供销比为0.4，市场表现明显供不应求。
房价上涨，带来库存消化的同时，也可能带动开发商的投资热情，热情的背后同样需要警惕可能带来新库存的形成。
苏州市统计局数据显示，在楼市暖市政策推动下，开发商的投资积极性大为提高，今年上半年，苏州市房地产开发始终保持快速增长的高位运行态势，开发投资累计增幅均在20%以上。上半年全市房地产新增开发项目145个，同比增加15个；其中21个项目计划总投资超过20亿元，同比增加14个。
南京市统计局8月19日发布数据，今年1—7月，南京房地产开发完成投资1059.05亿元，同比增长20.5%。开发商依然最青睐住宅，占到了总体投资的七成多。
各地限购限贷限地价，防范新库存积累
为了稳定房价，这些涨幅较大的二线城市，也纷纷出台限贷、限购、限地价等调控措施。
8月9日，合肥市限贷政策加码。其中规定，市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的；市区有1套房或无房，但有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，均停止贷款。其中，查贷包括外地贷款记录。而按照此前的规定，房产有两套房，贷款有一笔没结清，可按照60%的首付比例贷款。
8月11日，苏州出台限购政策。对于非本市户籍居民家庭限购2套住房，且购买第二套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保证明。
面对楼市的高温，不少城市直接从土地出让环节进行调控。
南京规定，土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。其中，当网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买时，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。南京市相关部门解释称，采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时一定程度上保障土地市场供应，稳定市场预期。
厦门对于土地出让增设户型要求。8月底，厦门计划出让6宗商住用地，拟出让建筑面积超50万平方米，要求个别地块建筑面积90平方米以下户型的住宅面积应占地块总住宅面积的70%以上。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，房价上涨，对二线城市去库存是好事，但对普通老百姓和实体经济而言，影响比较复杂。房价上涨是否会造成新一轮库存呢？假如在这一轮时间点集中拍卖土地，就有可能会造成库存反弹。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，从南京目前来看，因为去年土地供给有限，暂时不会出现新增库存风险。房地产市场主管部门要在市场景气时调控，从而规避风险：一是房价上涨时，进行引导，防止过热；二是供地上不能因为市场好，就大量供应，而应该考虑市场承受力；三是市场购房热度已经很高时，应出台限购等政策降温。
业内人士指出，去库存如何避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重；价高卖得好，又怕库存增了”怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要避免短期行为：在我任期内，有土地能变现抓紧变现，忽视了供地节奏和长远发展。
（李家林参与采写）
《 人民日报 》（ 2016年08月31日 13 版）
[人民网]
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人民房评：楼市疯狂，人也疯狂？
最近几天，上海市民争相去民政局办理离婚手续让舆论哗然。据报道，离婚的人群里，不仅有刚携手不到月余的年轻夫妻，也有白发眷侣。与以往浓厚的伤离别所不同的是，这一批离婚潮的当事双方只催促工作人员尽快办完手续，过后甚是一副“喜笑颜开”的样子。
这些刚离完婚的人出了民政局的门槛，拐个弯就进了房地产开发商售楼处的大门去买房了。痛快离婚并不是因为家庭感情破裂，而是由上海流传的关于房地产政策调控的传言所致。
据《北京青年报》报道，有媒体援引消息人士称上海市政府近期将召开会议，考虑调整土地和住房政策，以抑制近期上涨的房价和地价。上海考虑收紧银行贷款政策，以控制土地融资，同时考虑调整购房贷款政策，认房又认贷。
考虑中的政策调整还包括：首套房首付比例提高至五成，以及凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成等。上周，各大房产中介机构放出风声催促客户尽量于9月1日前完成签约，因为房贷收紧的新政或将到来。
这消息就够刺激上海市民的神经了，但传言传的是一板一眼，看上去有理有据。“调控风声”远不止这些。
消息又称，在楼市收紧的传闻中，称将对离婚购房进行限制，“离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”，后又有消息称新政可能要求离婚两年后方可购房。上海当即掀起了“离婚潮”，各大民政局门口排起离婚长队。
正是这则有板有眼的楼市传言让上海市民慌了神：一旦政策坐实，很多家庭购房计划或将受阻，或因为启动资金的增加而搁浅。
但在房价惊人的上涨速度面前，民众根本就等不起。以上海为例，国家统计局数据显示，截至7月，上海今年房价累计上涨已经达到3成。
上海官方于8月29日晚间通过“上海发布”紧急辟谣，但效果看上去无济于事。据人民网记者走访获悉，辟谣2天后，上海部分民政离婚登记中心依旧是“人满为患”。与之相伴的是上海楼市成交量的疯狂。数据显示，上海楼市已经连续3天成交再度突破1000套，30号当天更是超过2000套大关。因为成交量突增，一度导致上海房地产交易中心的网络签约系统崩溃。
让人惊愕的是，政府在辟谣后仍没有立刻起到有效的作用，而个中原因竟与政府的公信力缺失有一定关系。去年，上海曾一度传言静安、闸北二区合并，但相关部门出面辟谣，并称是房地产商炒作。但就在辟谣后短短3个月内，上海即宣布二区正式合并。
人民网记者在走访中发现，部分在政府辟谣后还选择离婚的市民就明确表示，害怕楼市调控政策再度上演“辟谣后再坐实”的戏码，那后悔的就来不及了。“还不如先低调离个婚，倾尽所有把房子买了再说，也不会有什么损失”。
从一方面说，近年来，受房地产调控政策的影响，以实现购房或者降低购房成本（规避高契税、高首付、高利率）为目的而解除家庭婚姻关系在全国多地屡屡可见。
在笔者身边，也时常能听到有朋友因为买房而无奈离婚的消息。中国人为了买房、炒房而离婚的现象，被媒体调侃为“中国式离婚”，民政部门婚姻登记中心甚至还被媒体描绘成楼市的“晴雨表”。
“假离婚”的背后，实质是巨大利益的驱动所致，进而把庄重承诺的婚姻关系解除，且被认为不会有什么损失。但在现实中，“假离婚”假戏真做的现象也时常见诸报端。当今社会，人心隔肚皮，没有一纸婚约约束的婚姻，就算时间短也很难保证不会出现变故。
可以说，夫妻双方在携手之初给予彼此的郑重郑诺，在巨大的利益面前，脆弱不堪。
而另一方面来看，现行楼市调控政策的合理性是存在问题的。因现有或即将颁布的政策，让婚姻被动解除，明显违背社会公序良俗。
今年，党中央和国务院经过决策后所推行的房地产去库存政策，原本是希冀以低利率、低首付、低税费等一系列政策的利好，刺激那些库存量巨大的城市和地区化解房地产库存，并降低房地产系统性风险。目前来看，这种成效正在显现。
但同时，原本房地产供应量就紧张、购房需求大的部分一、二线城市房价也因政策红利变得水涨船高。以上海等城市为代表的一线城市房价上涨的速度惊人，畸形的房地产投资回报正成为一场风险巨大的狂欢，让人痴迷。
中央曾明确要求各地在制定和实施房地产政策时，要结合各地实际情况，“因城施策”。但从目前来看，部分一、二线城市的市场调控政策存在明显的滞后性，对市场的判断缺乏前瞻性的科学分析，现有的政策漏洞也没有及时补上。
上海离婚潮所折射出的，是当前一线城市和部分二线城市楼市疯狂程度的持续升温，通过信贷、金融杠杆等手段进入楼市的投机者并没有减少。这与房地产市场健康、有序的发展目标明显背道而驰。投机需求得不到有效遏制，长此以往下去，不仅房地产风险系数会扩大，对社会经济的其他行业发展也十分不利。
无疑，房地产是一项关系到国计民生的系统性工程，政策调控的制定和发布需要谨慎对待。但对于部分城市在政策制定实行、封堵投机漏洞、预防楼市风险等层面，则不应犹豫和踌躇不前。
楼市的疯狂需要得到及时的抑制，人更应该冷静、理性对待。
[人民网]