http://www.sciencehuman.com 科学人 网站 2016-09-02
记者多地调查发现：住宅房存量减少，写字楼空置增加
去库存 别成“单腿蹦”（民生调查·关注楼市去库存（下））
本报记者 柴秋实 靳 博 何 勇 胡雅婷
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记者调查发现，部分二线城市住宅去库存力度加大、压力缓解，但商用写字楼库存有所增加，一些城市的郊区甚至出现了整栋写字楼空置的情况。去库存也应当注意齐头并进。
各地也在研究采取措施，鼓励民间资本收购，允许转变房产用途，调整商住比例，消化商业库存。
步入9月，传统意义上的楼市旺季。
老百姓最关心房价，而在价格数字的背后，反映着最基本的供需关系。一系列政策和市场调节之下，库存去得如何？空置的楼盘还多吗？商用、住宅情况各如何？记者在天津、兰州、沈阳等城市进行了调查。
“瘦身”效果明显
住宅库存压力不大
兰州的王先生发现，最近自己中意的小区，不仅房价涨了，待售的房子数量也少了。
王先生想在当地雁滩地区的格林小镇小区购置一套房产。咨询之后发现，短短一年内，小区的房子每平方米涨了近4000元，可选的楼层也很有限。“我有朋友去年买房的时候一平方米才要9800多元，这个月已经涨到13000多元，而且只剩1至3楼。”雁滩地区远离商业中心，但销售热度不减。
远离商业中心的房子也卖得快，得益于兰州轨道交通和城市路网建设的稳步推进，购房者对以前较为偏僻的房产项目接受程度增高。
王先生相中的小区因为毗邻正在建设的兰州轨道交通二号线，销售行情走高。同时，随着兰州市文化教育、医疗卫生等基础配套设施日趋平均化，使得人口不需要集中于某一名校或名医院附近，居住空间不断向老城区以外拓展，兰州的房地产销售潜力正在被不断挖掘出来。
截至6月，兰州市商品房已竣工未销售累计库存面积为212.77万平方米，去化周期约为4个月，兰州市房产局的相关负责人认为，相对于300多万人口的省会城市而言，兰州市库存压力不大，商品房库存面积保持在合理区间。
在天津，商品住宅的去库存压力也不大。
根据易居房地产研究院公布的数据，截至2016年1月，天津楼市的存销比为15个月；截至2016年6月，天津库存总量为1970万平方米，存销比为10个月。“这个数据刚刚接近本轮楼市上涨之前北上广深等一线城市的存销比。”天津某大型房地产开发企业的市场总监张女士告诉记者。“目前天津的存销比属于‘1.5’线城市的平均水平，一线城市大概只有8个月多一点。”
张女士介绍，住宅存销比一般是住宅的存量与当月内销量的比值，以反映住宅的库存状况，受当月住宅新增供应量和总销售量影响。“这个数据没有官方统计，但是业内都比较在意。因为它一方面反映了市场的供需关系，更重要的是还能反映地产行业资金回笼的总体状况，因为大部分开发商都是依靠融资开发项目，如果存销比过大，说明这个区域地产行业整体资金回笼状况不容乐观，融资风险也比较大。业内普遍认为新建商品住宅存销比如果持续超过12个月就属于库存压力较大。”
在沈阳，虽然截至7月末，全市待售商品房库存2379.4万平方米，去化周期为17个月，但这一数据已经较去年底减少186.6万平方米，缩短1个月。
“虽然从数据上看，沈阳去库存成果并不算亮丽，”沈阳市房地产信息中心主任陈全介绍说，“但实际效果相当显著，显性和隐性库存同步去化，房价没有跟随销量大增而过快上涨，库存‘瘦身’、房价平稳使房地产市场更加健康。”
写字楼商铺有些冷
商用库存有所增加
兰州的张先生最近有点烦，因为一位并不相熟的朋友不断地打来电话：“农民巷（该市重要商业区）的旺铺，一平方米只卖两万多元，10到40平方米的各种期房都有，真的不考虑一下吗？”张先生很心动，但最终还是拒绝了。
“以前想买好地段的商铺，我们都得各种托关系找朋友还不一定能拿到房子，而且价格还高得离谱，但感觉最近兰州的商业营业用房、办公楼、写字楼的行情都不太好。”有这样感受的，并非张先生一人。
办公和商业类商品房库存量是否有所提高？记者从兰州市住房保障和房地产管理局得到了肯定的答复，但该局并未给出具体的数据。据兰州市房产局相关负责人介绍，由于房地产属于高回报行业，尤其是办公和商业类商品房近年来价值不断增长，需求量也不断增加，因此开发量逐年上升，但随着近年来房地产市场的降温以及互联网电商产业高速发展的冲击，造成众多办公和商业类商品房失去了大部分投资人，也使得此类商品房库存量有所提高。
而在天津，市中心的写字楼出售率尚可，但在郊区的一些写字楼，甚至出现了整栋空置的情况。
天津市统计局发布的今年1至7月天津市固定资产投资统计数据显示，在全市房地产开发完成投资中，住宅投资959.26亿元，同比增长23.2%，增速最快；办公楼投资80.27亿元，同比增长11.0%；商业营业用房投资182.99亿元，同比增长12.3%；其他开发投资191.37亿元，同比增长10.4%。“这在某种程度上可以佐证，住宅的市场消化能力是最强的，预期也是最好的。办公楼和商业用房的市场预期就没那么高了。”张女士说。记者随机走访了天津市部分写字楼集中的区域，中环线以内的中心城区写字楼出租率基本超过七成，出售率基本上也能达到八成。越往偏远的地区空置率越高，在一些远郊区县工业园区内的商业楼宇甚至还有不少整栋空置的情况。
注意齐头并进
鼓励商住转化
买涨不买跌的心理之下，住房库存持续消化，而商业写字楼的库存却有增加，如何避免去库存出现“单腿蹦”，成为当下市场上需要注意的风险。
而面对商业和办公类商品房库存有所提高的态势，兰州市房产局认为可以采取政府主导以及鼓励民间资本进行收购，收购后适当改变房屋用途，转向医疗、教育、文化等第三产业运营用房等方法，从而一方面实现适当消化库存，另一方面有效发展第三产业，进一步提升城市综合发展水平。
另一方面，兰州也在积极调整批准预售商品房面积的结构。上半年全市累计批准预售商品房面积221.97万平方米，与去年同期相比下降2.88%。其中商品住房146万平方米，办公33.24万平方米，商业营业42.15万平方米。
沈阳针对商品住宅库存规模不大、可承载的弹性较大的实际，在政策上鼓励商业地产库存向商品住宅转化，规定对已供应、未开发的房地产开发用地，允许开发企业转换用途、调整商住比例，对在建商品住房项目也允许开发企业调整套型结构，同时规定对居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等，这些办法可以直接转化20%的商业地产库存。
《 人民日报 》（ 2016年09月01日 23 版）
[人民网-人民日报]
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多地陆续重启楼市调控 北京部分银行房贷折扣调整
厦门、武汉宣布重启住房限购、限贷政策；北京部分购房人心态出现变化
新京报讯 （记者陈禹铭 侯润芳）进入8月之后，部分热点城市开始重启调控政策。继苏州、南京、合肥之后，昨日厦门、武汉也发布了楼市调控政策。再加上此前有媒体曝出上海楼市调控政策的传闻，大多数业内人士都认为，新一轮的调控政策将相继在热点二线城市推出。
厦门三类家庭购房受限
按照目前厦门公布的政策，规定拥有2套及以上住房的厦门户籍居民家庭、已经拥有一套及以上住房的非厦门户籍居民以及无法提供购房之日前二年内在厦门市逐月连续缴纳一年以上个人所得税、或社会保险证明的非厦门户籍居民家庭，将被暂停在厦门区域内对其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。这一政策非常明确地对部分人群和部分中小户型产品进行了限购，调控目标明显。
“限购政策的出台，和厦门房价上涨太快肯定是有关系的，我们觉得这是政府在向市场释放调控房地产市场、打压投资需求的一种信号。”厦门一位不愿具名的房地产项目经理向记者表示。
国家统计局数据显示：7月份厦门新建商品住宅价格指数较上月环比增长4.6%，较去年同比涨幅达39.6%。
“二线城市调控将相继推出”
此外，昨日，中国人民银行武汉分行联合湖北银监局向银行机构发出通知，9月1日起调整差别化住房信贷政策。文件规定：拥有1套住房、拥有2套及以上住房并已结清贷款的、以及还有1套贷款未结清的家庭贷款首付比例最低为40%。而对在武汉拥有2套及以上住房，且有2套住房贷款均未结清的，将暂停发放购房贷款。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从实际情况看，武汉目前炒房需求比较大，而且市场预期不稳定，限购重启是引导市场供求关系合理化的一个重要措施。
而继苏州、南京、厦门之后，大多数业内人士都认为，新一轮的调控政策将相继在热点二线城市推出。严跃进表示，从后续市场走向看，炒房现象比较严重，而且房价增幅过快的城市，都有可能出台各类版本的调控政策。比如廊坊、天津、合肥、郑州、昆山、杭州、福州、东莞、惠州、珠海等。
北京银行今起房贷利率折扣上浮
昨日，一接近北京银行的人士向新京报记者透露，从今日开始上调房贷利率。“利率的优惠开始减少，就是之前我们最低可以提供8.3折，9月1日开始就只能8.5折了，”该人士表示。
相比其他银行的房贷利率折扣，8.5折仍处于较低水平。
据了解，北京银行目前执行最低8.3折的房贷利率。另据融360发布的数据显示，8月份19家主要银行中，首套房贷平均利率有12家银行折扣下调，首套利率有3家银行折扣利率上升，分别是兴业银行、华夏银行和东亚银行，其他银行与上月持平。具体来看，汇丰银行平均利率折扣为8.46折；华夏银行和渣打银行利率折扣最高，为9.29折。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等四大国有银行平均利率均已下降到9.1折以下，最低折扣为工商银行和农业银行的9.02折。
从地域范围看，据融360数据显示，北京市8月份首套房平均房贷利率是4.21%，平均折扣为8.59。从全国的房贷利率走势看，8月全国首套房平均利率为4.44%，首次止跌。其中，平均利率最低的为天津的4.11%，最高为乌鲁木齐的4.95%。
8月份以来部分城市调控政策
8月1日
南京市公布，调整商品房贷款首付比例，同时规定土地拍卖竞价达到一定比例时，政府将对该地块所建商品住房的预售条件进行调整。
8月9日
合肥市规定，市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的；市区有1套房或无房，但有2次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，均停止贷款。其中，查贷包括外地贷款记录。而按照此前的规定，房产有两套，贷款有一笔没结清，可按照60%的首付比例贷款。
8月11日
苏州出台限购政策。对于非本市户籍居民家庭限购2套住房，且购买第二套住房时应提供2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个税或社保证明。
8月31日
厦门市规定自9月5日起，将执行住房限购政策。三种类型居民家庭，暂停在厦门行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。
■ 焦点
北京购房者担心限购加码急选房
热点二线城市的限购落地、上海的调控风声传来，显然也影响到了北京市场购房者的心态。在北京已经有一套大三居住宅的张先生就告诉记者，他今年以来一直在北京郊区看房，想要买来给老人住，不过一方面由于资金压力，另一方面也是由于自己并没有迫切的购房需求，因此一直也不是很着急买房。不过，先后多个城市的限购风声传来，让他也有了危机感。
“就怕一夜之间，因为政策失去了购房资格，所以这周末就打算将最近看得比较满意的一套房子先签下来。”张先生向记者表示。
不过，另一位计划购房者刘女士表示，在新一轮调控预期下自己反而不着急买了。她表示：“调控政策实施之后往往会有一段横盘期。”
北京的房地产业内人士也指出，各地的房地产调控政策都是结合自身区域市场特点而制定的。北京这些年来一直执行着相对较严格的限购、限贷政策，如果进一步进行收紧，比较可能的是仿照上海或者北京通州此前的政策，采取对离婚年限加以限制、按照户口所在区县，在限购之上再限购等措施。
“北京是否会跟进限购我们不好说，因为目前市场预期太强烈了，现在房价上涨的大势已成，限购也是一个无奈之举。事实上，调控政策起的就是一个调剂市场的目的，市场过热就收紧，市场遇冷就放松。从历史上来看，我们可以特别清晰地看到每四年就是政策调控的一个周期。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，“作为开发商来讲，我们的心态也比较复杂，一方面不愿意限购影响销售。另一方面如果不限购，市场会迅速地透支未来消费，这样对于长远的开发也是不利的。”
（陈禹铭）
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上海出现夫妻假离婚买房
一线城市方面，有关上海将于9月1日限购的消息也不胫而走。消息显示，除了传统的在房贷方面进行限定之外，还新增了一条：离婚一年内的购房者，不能按照两户家庭来购房。虽然上海政府已于第二日辟谣，但这一消息无疑对于上海楼市也造成了一定的影响。
上海一地产研究机构分析师就向新京报记者表示：“消息虽是谣言，但也有可能是预言，只是限购政策哪天会落地谁也不清楚。最近上海也的确出现夫妻假离婚买房的情况。”
根据易居研究院智库中心提供的数据显示，8月底上海楼市成交亢奋，8月30日当天，成交套数由此前的一千多套暴增到2166套。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，3·25新政时，政策的衍变进程就是传言、辟谣、发布，当天立即执行，这次刚刚到辟谣阶段，政策有可能在酝酿当中，在9、10月份择机出台。
（陈禹铭）
社科院：一二线城市将深度调整
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在《中国证券报》撰文称，今年9月到明年上半年，楼市总体将出现短期调整，深度调整城市更加集中。
“调整可能稍有迟到，但不会缺席。”倪鹏飞在文章中指出，基本面变化决定，市场周期性调整不可避免。未来，总体货币政策将趋于中性，在过去一年获得阶段性释放甚至透支后，城市存量人口消费需求也将有所放缓。信贷收缩和市场趋淡，导致量价回落，将导致投资减缓。从2015年中到2016年底，市场上升期将达到一年半。
倪鹏飞表示，基本面之外的投机分析表明：一些有潜在价值的城市将继续被发掘和轮番炒作，一些三四线城市将受之辐射、传染与影响。稍后必将引起中央重视，并责成相关城市政府陆续出台较为严格的金融、财税甚至行政等抑制投机政策，进而导致大量投资将迅速消失或瞬间转移。热点和透支潜力的城市在剧烈调整后将陷入低迷。全国楼市信心将受到负面影响。
人民日报：需要政府调控精准灵活
《人民日报》昨日起推出“关注楼市去库存”系列报道，在其开篇报道《着力去库存 谨防“翻烧饼”》中指出，房价上涨带动购买，带来了库存的大量消化，然而也需要警惕新一轮库存增长的风险。厦门、合肥、南京、苏州等二线城市，政府已先后出台了“限字诀”的调控政策，或提高首付比例，或限购住房套数，或对土地拍卖做出新规。
报道称，很多购房者说，这轮上涨幅度超过了心理预期。对于去库存而言，房价上涨，带来库存消化的同时，也可能带动开发商的投资热情，热情的背后同样需要警惕可能带来新库存的形成。
报道援引业内人士的话称，去库存如何避免“翻烧饼”现象，即“价低卖不动、害怕库存严重；价高卖得好，又怕库存增了”怪圈，需要政府调控措施的精准和灵活，要根据市场的苗头相机而动。在土地供应上要避免短期行为：在我任期内，有土地能变现抓紧变现，忽视了供地节奏和长远发展。
【新京报网】